土地市場(chǎng)近期異�；馃�，京、滬、穗和杭州等熱點(diǎn)城市相繼誕生樓面地價(jià)和總價(jià)的新“地王”。媒體和市場(chǎng)普遍認(rèn)為，“地王”的出現(xiàn)不僅會(huì)推高所在片區(qū)或區(qū)域在售新房和二手房的價(jià)格，而且預(yù)示著未來該區(qū)域房?jī)r(jià)還將會(huì)漲。有觀點(diǎn)提出，治本之策是切實(shí)、合理加大土地實(shí)際供應(yīng)量。
　　從表面看，一宗地為很多開發(fā)商瘋搶，地價(jià)上漲是難免的，若能在熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)片區(qū)多增加土地供應(yīng)，地價(jià)自然而然就下來了。但這是一般商品供求失衡的解決思路，沒有考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)只能在某個(gè)區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)供給和需求平衡的特性。也就是說，即使是住房供求在全市總量上實(shí)現(xiàn)了平衡，也不能解決某些區(qū)域的供求失衡。這便是時(shí)下熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題。
　　在這些城市，80%以上的新房建設(shè)用地供應(yīng)基本集中在城郊或新區(qū)，但凡在城市熱點(diǎn)片區(qū)（如中心區(qū)）有地塊推出時(shí)，便會(huì)遭到眾多開發(fā)商的瘋搶。因?yàn)榻?jīng)過長(zhǎng)期的開發(fā)和培育，城市中心區(qū)的公共服務(wù)配套設(shè)施（交通、教育、醫(yī)療等）非常完善，居住配套環(huán)境（社區(qū)服務(wù)、娛樂休閑、生活購物等）也非常成熟，居住的氛圍和品質(zhì)等軟環(huán)境優(yōu)勢(shì)很突出，居民在這些片區(qū)購房的意愿比較高，片區(qū)內(nèi)住房升值的潛力大。例如，2003年以來，北京和深圳的商品住房平均價(jià)格分別上漲了5倍和3.8倍，而中心區(qū)房?jī)r(jià)則分別上漲了8倍和7.5倍；據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，2012年，北京二手住房?jī)r(jià)格上漲了8%，而五環(huán)內(nèi)二手住房?jī)r(jià)格則上漲了30%。
　　相比之下，即便城郊新住宅區(qū)房?jī)r(jià)比較低，但由于這些區(qū)域房地產(chǎn)建設(shè)速度往往快于公共服務(wù)配套設(shè)施跟進(jìn)和培育速度，對(duì)居民吸引力相對(duì)較低，投資需求也較少跟進(jìn)。在房地產(chǎn)長(zhǎng)周期開始下行和投資屬性日漸退去的情況下，只看重房?jī)r(jià)上漲收益而不管居住屬性的“一窩蜂”式購房現(xiàn)象越來越少了。去年下半年以來，市場(chǎng)回暖呈現(xiàn)出越來越明顯的分化特征：一方面，回暖基本上集中在一、二線重點(diǎn)城市，其他城市則苦苦掙扎在“去庫存”的泥潭里。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012 年，東部、中部和西部地區(qū)商品住宅新開工面積分別比上年同期減少14.9%、8.9%和6.5%，熱點(diǎn)城市集中的東部區(qū)域供應(yīng)下降更快。但是，東部、中部和西部地區(qū)2012 年的商品住宅銷售面積分別為46649萬平方米、26917萬平方米、24902 萬平方米，分別同比增長(zhǎng)6.4%、2.1%、-5.5%，熱點(diǎn)城市集中的東部地區(qū)銷售增長(zhǎng)更快。據(jù)中國指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計(jì)，今年5月庫存下降最快的4個(gè)城市分別是北京、深圳、廣州和南京；另一方面，城市中心區(qū)或熱點(diǎn)片區(qū)回暖更為迅速，深圳今年以來住房銷售旺盛的區(qū)域是福田、南山等中心區(qū)和龍華新區(qū)（準(zhǔn)中心區(qū)），而原特區(qū)外和其他新區(qū)則出現(xiàn)了銷售難。
　　近期，京、滬等熱點(diǎn)城市誕生的新“地王”大多位于城市中心區(qū)或熱點(diǎn)片區(qū)，因此，在熱點(diǎn)城市中心區(qū)土地供應(yīng)幾近枯竭的情況下，即便這些城市能完成年度供地計(jì)劃，所供應(yīng)的土地也基本都位于城郊或新區(qū)，無法扭轉(zhuǎn)城市中心區(qū)住房供求失衡的常態(tài)，也就無法避免熱點(diǎn)城市中心區(qū)“地王”不斷被刷新和前赴后繼的現(xiàn)象。
　　上述“地王”的誕生，在表面上看是熱點(diǎn)城市中心區(qū)土地供求嚴(yán)重不平衡的結(jié)果，實(shí)際上是土地市場(chǎng)價(jià)值（稀缺、中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁、抗跌性能力強(qiáng)）的體現(xiàn)，背后的驅(qū)動(dòng)因素則是熱點(diǎn)城市公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施供給不平衡。熱點(diǎn)城市人口增長(zhǎng)較快，對(duì)居住、交通、教育和醫(yī)療等在內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施需求也增長(zhǎng)也較快，但這些城市住房建設(shè)速度遠(yuǎn)快于公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施，與住房建設(shè)密切相關(guān)的軟環(huán)境（社區(qū)服務(wù)、娛樂休閑、生活購物等）建設(shè)更滯后，新建住房基本上集中在城市郊區(qū)。相比之下，優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施則基本上集中于城市中心區(qū)，城市居民也依舊在中心區(qū)就業(yè)，而這些區(qū)域也是傳統(tǒng)的住宅區(qū)，與居住密切的軟環(huán)境經(jīng)過多年的培育相對(duì)成熟，在這些區(qū)域居住相對(duì)舒適進(jìn)而成為居民購房置業(yè)的首選。
　　因此，熱點(diǎn)城市“地王”的誕生和對(duì)房?jī)r(jià)的影響是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果，需要尊重市場(chǎng)的原則，不能采取“堵”的方式。增加土地供應(yīng)無法消除“地王”現(xiàn)象和實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)。
　　要解決熱點(diǎn)城市“地王”現(xiàn)象和高房?jī)r(jià)問題，關(guān)鍵在實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)在各行政區(qū)、各片區(qū)的均等化覆蓋。居住在現(xiàn)代城市，對(duì)于住房的需求除了物理屬性的住房本身，更多還有與生活相關(guān)的公共服務(wù)，只有公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施能夠與住房建設(shè)同步供應(yīng)，甚至提前布局，使得住房達(dá)到了能夠同時(shí)實(shí)現(xiàn)居住、生活和個(gè)人及家庭發(fā)展的目的，才能使得住房需求不再集中于中心城區(qū)。如此，“地王”誕生的基礎(chǔ)就不存在了，“地王”的房?jī)r(jià)效應(yīng)也就不存在了。