對于“城鎮(zhèn)化”和“房地產(chǎn)化”如何合理區(qū)隔，是這一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃編制的一大難點所在�！按蟛鸫蠼ā彪m然難免，但也絕不應(yīng)再重蹈“房地產(chǎn)化”覆轍
　　最近，一些體制內(nèi)學(xué)者趕在城鎮(zhèn)化規(guī)劃方案出臺之前密集調(diào)研、上書，核心內(nèi)容是房地產(chǎn)如何融入新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)如何當好新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃的“配角”。
　　“城鎮(zhèn)化”和“房地產(chǎn)化”如何合理區(qū)隔，正是這一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃編制的一大難點所在。對此，國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣有一個形象的比喻：城鎮(zhèn)化是“把10套房分給10個人”，“房地產(chǎn)化”是“把10套房分給1個人”。城鎮(zhèn)化注重公共資源的均等化，強調(diào)房子的社會、民生屬性；房地產(chǎn)化則以投機、暴利為訴求，片面追求房子的經(jīng)濟屬性。
　　避免“房地產(chǎn)化”，并不是說要從根本上否定房地產(chǎn)。房地產(chǎn)就相當于城鎮(zhèn)化的“硬件”。它并非僅僅是在建住宅、蓋商廈，同時也是在建設(shè)城市。中國的城鎮(zhèn)化進程不僅表現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口及其所占比重的增加上，而且還表現(xiàn)為城市固定資產(chǎn)的大規(guī)模形成和基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)上。
　　中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮[微博]有一個論斷：當前我國的房地產(chǎn)發(fā)展實際上是在為過去的城市建設(shè)失誤“補課”。計劃經(jīng)濟時代，“先生產(chǎn)后生活、先治坡后治窩”的城市發(fā)展理念，漸漸導(dǎo)致城市化滯后于工業(yè)化。
　　陳淮認為，近年來在房地產(chǎn)問題上形成的諸如拆遷、征地、房價以及“泡沫”、“暴利”等爭議，很大程度上是在“補課”過程中、伴隨城市化的“加速運動”疊加出現(xiàn)的。而要解決這一系列矛盾，別無他途，唯有“堅持推進城鎮(zhèn)化”。
　　未來10到20年，中國城鎮(zhèn)化率仍將快速增長。數(shù)億農(nóng)民的涌入，意味著城市仍舊難以避免“大拆大建”。盡管中國每兩年半的住房建設(shè)總量就相當于新建一個紐約或者倫敦，但未來相當一段時間內(nèi)，許多城市仍將會處于住房供應(yīng)短缺的狀態(tài)。
　　但“大拆大建”也絕不應(yīng)再重蹈泡沫泛濫、投機盛行、以土地財政為核心價值取向的“房地產(chǎn)化”覆轍。房地產(chǎn)在未來的城鎮(zhèn)化進程中，必須要走出一條糾偏、去偽的新路。
　　有別于昔日以“土地的城鎮(zhèn)化”為主角的“房地產(chǎn)化”，新型城鎮(zhèn)化的主角應(yīng)該是“人口的城鎮(zhèn)化”。在此進程中，房地產(chǎn)將更多地體現(xiàn)其配套價值——為農(nóng)民融入城市、農(nóng)民工市民化以及公共服務(wù)均等化提供硬件支持。
　　作為新型城鎮(zhèn)化的配角，房地產(chǎn)至少要在三個“規(guī)”字上與昔日劃清界限。首先是做好規(guī)劃。未來人們不能再容忍生活在睡城、臥城和鬼城，飽受大城市病對幸福指數(shù)的摧殘；不能容忍城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃“兩張皮”造成的資源浪費和環(huán)境破壞；也不能容忍工業(yè)轉(zhuǎn)型升級、騰籠換鳥后留下的人去樓空——當下江浙一帶出現(xiàn)的“房地產(chǎn)空心化”已令人堪憂。
　　其次是定好規(guī)則。過去人們形容房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟增長的引擎、發(fā)動機。但遺憾的是，這個發(fā)動機只裝了“油門”，卻沒有“剎車”。一旦上了快車道，就成了咆哮的怪獸，難以馴服。近幾年來，房價每每是越調(diào)控越高漲，根源在于房地產(chǎn)的制度建設(shè)捉襟見肘，“規(guī)則”沒有定好。比如久為詬病的“國家基本住房制度”，至今尚未立法明確。相應(yīng)的配套政策，諸如房地產(chǎn)稅制、住房金融、土地供應(yīng)和住房保障等，均未形成完備體系。這些，無疑都是下一步房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的作業(yè)空間。
　　此外，還應(yīng)尊重規(guī)律。好的城鎮(zhèn)化模式必然要尊重一個客觀規(guī)律，那就是充分實現(xiàn)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的三化同步、三化融合。如果三化不同步、不協(xié)調(diào)，城鎮(zhèn)化就很難健康發(fā)展�！按蟛鸫蠼ā币仓徊贿^會造就更多的貧民窟，將城市內(nèi)部的貧富差距拉得更大；馬路越修越寬，交通卻越來越堵；城市越攤越大，幸福卻越來越遠。
　　從學(xué)者調(diào)研中捕捉的跡象表明，此前的城鎮(zhèn)化規(guī)劃草案征求意見稿中，就“如何做好城鎮(zhèn)化規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展銜接”的問題顯然還沒提出令人滿意的方案。因而值得期待，不日即將出臺的城鎮(zhèn)化規(guī)劃方案中，對此會如何運墨。