隨著美國樓市從去年開始回暖“綻放綠葉”，樓市上出現(xiàn)很多有意思的新現(xiàn)象。美國馬里蘭州的資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人布賴恩·魯佩爾觀察到一些市場新風(fēng)向：低價位住宅供應(yīng)偏緊、現(xiàn)金為王、亞洲買家增多等。這些現(xiàn)象正對美國社會和經(jīng)濟的原有范式帶來沖擊。
在流動性寬松和樓市進(jìn)入上升通道的時代，購買低價位的美國樓房成為良好的保值渠道。魯佩爾發(fā)現(xiàn)，15萬美元左右的低價房屋緊俏，上市一周左右可能就會被搶走，甚至出現(xiàn)幾位買家加價競買的局面，但價格更高的中高端房產(chǎn)供應(yīng)相對充足。美國商務(wù)部的最新數(shù)據(jù)也顯示出房屋緊俏潮，2013年5月份美國新房銷售量升至近5年來最高點，按照當(dāng)前的銷售速度，市場上的待售新房4.1個月就會售罄，遠(yuǎn)低于一年前的4.7個月。
亞裔、巴西等國揣著大筆現(xiàn)金的購房者增多，這讓沒有攢錢習(xí)慣的美國人處于不對稱的競爭境地。在金融危機之后，美國金融機構(gòu)收緊了房貸標(biāo)準(zhǔn)，一些美國人銀行房貸沒過關(guān)，這是導(dǎo)致交易流產(chǎn)的重要原因，而這就可能讓辛苦了近兩個月的布賴恩和他同事們的營銷付之東流。能夠一次性付款買房可以免去銀行貸款審批環(huán)節(jié)和交易失敗的潛在風(fēng)險，自然是賣家首選的對象。魯佩爾近期就有至少三個委托客戶敗在了掏出一疊現(xiàn)金的買家面前�！昂芏鄟喼拶I家即便不是全款買房，也可能拿出50%的首付，一些美國人只能拿出5%的首付，這就使得亞洲買家成為香餑餑�！�
次貸危機留下的一大傷疤就是大量存在的止贖房產(chǎn)，意即房貸者無力還供，問題房產(chǎn)的房門鑰匙和房屋產(chǎn)權(quán)收歸銀行所有，銀行通常會等待房價上升后再出售。無人照料、狀況糟糕的止贖房產(chǎn)就像是社區(qū)里的“老鼠屎”，會拖累整個社區(qū)的房價，擁有某個社區(qū)多套止贖房產(chǎn)的銀行“客大欺店”，甚至?xí)锨肺飿I(yè)費不交，從而影響整個社區(qū)的環(huán)境和園林維護(hù)，使得社區(qū)的房價進(jìn)入螺旋下降通道。美國房地產(chǎn)跟蹤公司(Realtytrac Inc.)的數(shù)據(jù)顯示，從2007年初到2011年底，美國已有超過400萬套房屋完成了止贖程序，另有820萬套房屋已啟動止贖程序，今年4月美國止贖地產(chǎn)的銷售量為7.07萬套，較前月上漲近8%。布賴恩預(yù)計，隨著美國樓市轉(zhuǎn)暖再加上中低價位的樓房供應(yīng)偏緊，手中有大量問題房產(chǎn)的銀行或?qū)⑦x擇將止贖房產(chǎn)逐漸入市，這在一定程度上能幫助平抑市場供應(yīng)偏緊的局面。
在美國買房的主體畢竟還是非亞裔群體的美國人，年輕人和中年人缺乏足夠多的存款和高信用評分是常見現(xiàn)象。美國聯(lián)邦住房管理局(FHA)提供的政府資助房貸項目針對低信用評分群體，最低只需3.5%的首付，低于其他商業(yè)銀行通常5%的最低首付要求。這家1934年成立的政府機構(gòu)隸屬于美國住房與城市發(fā)展部，是全球最大的抵押貸款擔(dān)保方，在次貸危機發(fā)生后，商業(yè)銀行抵押貸款市場萎縮，F(xiàn)HA“民退國進(jìn)”，加上營運不善，F(xiàn)HA連續(xù)多年虧損，預(yù)計2013財年赤字高達(dá)163億美元。FHA的收入來源主要是收取抵押貸款的擔(dān)保費，以前30年期定息抵押貸款的擔(dān)保費在繳納5年且欠款金額比例降至房產(chǎn)價值78%的風(fēng)險線以下后，就無需再繳納保費，但為了彌補虧損，目前保費繳納期限已經(jīng)延長至整個貸款周期且保費已經(jīng)提高。在美國金融產(chǎn)品日新月異和樓市復(fù)蘇的當(dāng)前，F(xiàn)HA貸款僅比商業(yè)銀行貸款少1.5%首付比例的吸引力日益下降。
如此以往，布賴恩預(yù)計，5年后FHA的貸款或圖變革，或?qū)⒃谑袌錾蠠o人問津，美國房貸市場將向市場競爭主導(dǎo)局面再邁出一步。