有可能成為引爆中國(guó)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)火索的高房?jī)r(jià)問(wèn)題再度引起世界關(guān)注。
美國(guó)《大西洋月刊》日前的一篇名為“中國(guó)有世界上貴得最讓人難以承受的房地產(chǎn)市場(chǎng)”的文章，將中國(guó)業(yè)已失靈、價(jià)高離譜的房地產(chǎn)亂象呈現(xiàn)在世人面前。文章引用國(guó)際貨幣基金組織（IMF）的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，世界十大最貴的房地產(chǎn)市場(chǎng)中竟有7個(gè)在中國(guó)，分別是北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。
這個(gè)勢(shì)頭還在持續(xù)。今年6月，全國(guó)新房?jī)r(jià)格比去年同期增長(zhǎng)了7.4%。事實(shí)上，今年上半年，全國(guó)主要城市都在賣(mài)地，土地出讓金的集體狂飆，北京土地出讓金同比暴增390%，上海同比增長(zhǎng)277%，杭州同比更猛增504%。北京、上海、廣州三大指標(biāo)性城市上半年經(jīng)營(yíng)性土地出讓金高達(dá)1739億元，僅比去年全年的出讓金總額少195億。從更大的范圍來(lái)看，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前六個(gè)月全國(guó)306個(gè)城市的土地出讓金高達(dá)11305億，較去年同期暴增60%。
土地作為地方政府擁有的王牌資源，其稀缺性和開(kāi)發(fā)過(guò)程中的保護(hù)性理應(yīng)得到地方政府的尊重。但這些年來(lái)，地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中越來(lái)越依賴(lài)于土地財(cái)政的支撐。財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)交易帶動(dòng)地方財(cái)政收入增速顯著，為17428億元，同比增長(zhǎng)13.7%，但同期中央財(cái)政收入同比下降0.2%。在歸地方所有的稅種中，營(yíng)業(yè)稅為4596億元，同比增加561億元，增長(zhǎng)14%；土地增值稅822億元，同比增長(zhǎng)34.7%；契稅917億元，同比增長(zhǎng)38.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅404億元，同比增長(zhǎng)7.5%；耕地占用稅432億元，同比增長(zhǎng)7.9%。背后原因，是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額增加帶動(dòng)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅相應(yīng)增加。盡管筆者并不認(rèn)為“政府和銀行從房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入中拿走75%”的一般說(shuō)法，但土地出讓金及稅費(fèi)占房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入60%是有充分依據(jù)的。因此，地方政府和銀行是高房?jī)r(jià)的最大受益者。
而在被稱(chēng)為“土地財(cái)政”典型代表的香港特別行政區(qū)，其賣(mài)地收入占財(cái)政收入的比重并不高。1997年至2010年，特區(qū)政府賣(mài)地總收入占綜合財(cái)政收入之比平均為10%，其中占比最高的年份為17.4%，最低的年份只有2.6%。相形之下，內(nèi)地在1998年至2010年12年間，最低年份為8.5%，最高的一年達(dá)到43%，平均為25%。2012年，全國(guó)五類(lèi)房地產(chǎn)稅收總和占地方財(cái)政收入的比重為16.6%，是2000年的兩倍多，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。2012年，土地財(cái)政收入在地方財(cái)政收入中所占比重為42.1%，而2001年為19.7%，十年漲了一倍之多。各地政府對(duì)土地財(cái)政的癡迷，既是因?yàn)橘u(mài)地的快錢(qián)效應(yīng)日漸明顯，也由于經(jīng)濟(jì)遲遲未能轉(zhuǎn)型導(dǎo)致既往經(jīng)濟(jì)沉疴不斷表現(xiàn)出來(lái)，使得地方政府被迫賣(mài)地還債。
長(zhǎng)達(dá)十年的房地產(chǎn)調(diào)控之所以結(jié)果總是“調(diào)而不控”，表面原因在于目標(biāo)與手段嚴(yán)重不匹配；深層次原因則在于既有政績(jī)考核體系約束下地方政府對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴(lài)。盡管以房?jī)r(jià)漲落為相關(guān)部門(mén)調(diào)控目標(biāo)的做法看起來(lái)很美，例如從當(dāng)初以限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為目標(biāo)到讓房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位的目標(biāo)，政策出發(fā)點(diǎn)即便不算最優(yōu)也是次優(yōu)。但問(wèn)題關(guān)鍵在于調(diào)控目標(biāo)與運(yùn)用手段一直不匹配。換句話說(shuō)，房?jī)r(jià)調(diào)控能否與市場(chǎng)與民眾預(yù)期相一致，前提應(yīng)是在正本清源基礎(chǔ)上拿出有效對(duì)策，以有效的市場(chǎng)手段與行政手段相結(jié)合，理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)秩序，然而在實(shí)際操作中，相關(guān)部門(mén)采取的手段往往停留在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈終端環(huán)節(jié)的修補(bǔ)上。而不在房地產(chǎn)價(jià)值鏈的上游環(huán)節(jié)動(dòng)手術(shù)，如果在盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的房地產(chǎn)價(jià)值鏈中扮演著重要角色的地方政府不能告別“土地財(cái)政”、“土地經(jīng)濟(jì)”局面，那么，所有針對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的政策，最終都有可能將調(diào)控成本轉(zhuǎn)嫁到剛性需求的市場(chǎng)主體身上，就會(huì)形成某種意義上的助推房?jī)r(jià)上漲的格局。
在每次民眾熱盼政府出臺(tái)有效調(diào)控政策之前，有關(guān)參與主體都會(huì)圍繞相關(guān)政策展開(kāi)博弈。而既得利益者的空前游說(shuō)，無(wú)不釋放出在市場(chǎng)失靈的情況下試圖綁架或影響政府政策乃至希望政府干預(yù)最終失靈的危險(xiǎn)信號(hào)！
當(dāng)年曾不可一世的日本，其泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的教訓(xùn)，足以讓我們警醒，美國(guó)的前車(chē)之鑒同樣深刻。而作為一個(gè)尚未完成工業(yè)化的新興經(jīng)濟(jì)體，如果在制造業(yè)基礎(chǔ)不很鞏固且金融體系并不健全的情況下，就如此依賴(lài)風(fēng)險(xiǎn)極大的房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，后果恐怕要比美國(guó)和日本嚴(yán)重得多。因?yàn)橹袊?guó)的投資渠道狹窄且不暢通，普通市場(chǎng)主體將大部分財(cái)富配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦泡沫破滅，財(cái)富蒸發(fā)，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響簡(jiǎn)直無(wú)法設(shè)想。另外，由于人民幣還不是國(guó)際貨幣本位幣，中國(guó)無(wú)法像美國(guó)那樣在遭受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)時(shí)可以向外輻射風(fēng)險(xiǎn)；而且在既有的政經(jīng)格局下，西方主要國(guó)家甚至有可能聯(lián)手打壓中國(guó)。面對(duì)這種潛在的國(guó)家利益風(fēng)險(xiǎn)，我們無(wú)論如何不能掉以輕心。
破解房地產(chǎn)困局，既需要在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的框架下將經(jīng)濟(jì)發(fā)展的著力點(diǎn)放在制造業(yè)等實(shí)體產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，更需要地方政府戒掉房地產(chǎn)之癮，真正告別土地財(cái)政。因此，為了化解房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，亟待最高決策層拿出一攬子治本方案，盡快改革政績(jī)考核機(jī)制，將地方官員從事實(shí)上的“唯GDP是從”中真正解脫出來(lái)。改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，力爭(zhēng)讓百姓真正享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。