房價仍舊在上漲，而上漲是在經(jīng)濟持續(xù)走弱、貨幣增速下行周期開啟、投資推動型增長模式江河日下的背景下發(fā)生的。于是，我們開始擔(dān)心房地產(chǎn)市場與實體經(jīng)濟的背離以及這種背離可能產(chǎn)生的泡沫后果。對于未來的房價走勢以及是否會出現(xiàn)泡沫破滅，主流的觀點仍舊是從供求關(guān)系出發(fā)的。一般認為，供應(yīng)不是問題，關(guān)鍵是后續(xù)需求能否跟得上。
　　根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，如果將在售面積、施工面積和已出讓但未開工的土地建筑面積加總，“十二五”期間城鎮(zhèn)人均住房面積將增加9.5平方米，這意味著城鎮(zhèn)人均住房面積在2015年將接近40平方米，超過發(fā)達國家的平均住房水平。因此，我國大規(guī)模的住房需求釋放在趨勢上已經(jīng)下降。如果考慮到存量住房分配嚴重不均（擁有兩套以上住房的城市家庭占19.07%、富裕群體人均住房3.3套）和以房產(chǎn)稅為主的存量住房調(diào)節(jié)政策的推進，以及投資推動型經(jīng)濟增長模式的褪去，未來住房自住需求和投資需求萎縮的形勢更加嚴峻。例如，平安證券近期的研究成果廣受關(guān)注，該研究認為2-5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系將逆轉(zhuǎn)，需求大于供給的時代將結(jié)束，房價可能會出現(xiàn)一次深幅調(diào)整。
　　但是，也有相反觀點，代表就是發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心的劉琳，核心的論據(jù)就是城鎮(zhèn)化快速推進和居民收入增長對住房需求的支撐。一則，據(jù)國家人口和計劃生育委員會統(tǒng)計，我國未來將有3億農(nóng)村人口進城，新增住房需求將會出現(xiàn)新的規(guī)模化生力軍；二則，新型城鎮(zhèn)化的推進將釋放結(jié)構(gòu)性的人口住房紅利，即在過去“半城市化”下，農(nóng)民工的住房需求并未釋放，而新型城鎮(zhèn)化下首先釋放的就是這部分人群的住房需求；三則，根據(jù)第六次全國人口普查，我國城鎮(zhèn)居民家庭居住在商品房中的僅占31%，而超過50%的家庭居住在自建私房或房改房中，這些房屋大多是上世紀(jì)90年代或之前建造的，1980年之前建造的就占20%，約38億平方米，這些住房中的60%要在未來10年內(nèi)拆除重建，每年新增2億-2.5億平方米。隨著居民收入的增長，改善性住房需求將在未來出現(xiàn)爆發(fā)性增長。
　　對于考察我國住房市場長期演進的路徑，一般供求視角非常關(guān)鍵，但這一視角遵循的是已經(jīng)完成城市化的發(fā)達國家的脈絡(luò)，即城市化和居民收入變動對于住房需求的影響，忽略了將我國特色的住房需求注入到上述供求關(guān)系的分析框架中，而此舉對于分析我國住房供求趨勢和周期至關(guān)重要。一個值得深思的問題是，上世紀(jì)90年代的房改只是我國商品化、市場化改革的一部分，為何對于住房這一種商品會癡迷到如此瘋狂的地步？看來，要分析我國巨大的住房需求為何會產(chǎn)生、釋放和延續(xù)，在一般的供求關(guān)系所包含的影響因素外，需要深挖微觀基礎(chǔ)。
　　居民為什么要買房？一個樸素的想法是，在城市生活和工作如果沒有房子，就感覺到不踏實或沒有歸屬感，這一個樸素的想法折射出推動城市住房需求的重要力量——城市社會保障不健全。當(dāng)前，在絕大多數(shù)城市，居民是否擁有住房與是否擁有戶籍直接掛鉤，而是否擁有戶籍與能否享受城市基本的公共服務(wù)直接掛鉤，如教育、醫(yī)療和社保等。試想，如果在你長期居住的城市，你卻不具備上學(xué)的資格、沒有退休保障，歸屬感何來？這就可以理解為何城市居民節(jié)衣縮食也要買房子；另外，即使能夠享受城市公共服務(wù)，但這種公共服務(wù)是撒胡椒面式的供給，遠不能滿足實際需求。城市公共服務(wù)設(shè)施供給越不充足，居民當(dāng)前支出和未來支出預(yù)期就越大，對于未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險就越發(fā)擔(dān)憂。如果在年輕的時候購房，在未來將房屋兌現(xiàn)時，既可以實現(xiàn)保值增值，又可以獲得足以彌補養(yǎng)老和社保不足的額外支出，這本質(zhì)上是社會保障供給不足時市場自發(fā)衍生的一種保障形式，發(fā)達國家普遍存在的住房倒按揭本質(zhì)上也是沖抵社會保障不足的一種形式。在生活成本高、物價上漲更快、城市基本公共服務(wù)供求緊張的大城市，這種情況就更容易出現(xiàn)，這也就是為什么大城市居民住房需求更加旺盛的原因。而傳統(tǒng)的研究認為，大城市人口、資源集聚和土地資源緊張是主要原因，而沒有看到大城市的住房背后所承載的東西。因此，我國基本不存在像美國、德國大城市“租購”相結(jié)合的二元住房體制，在我國租房是暫時需求，而購房才是終極需求，而且實際住房需求的規(guī)模遠大于傳統(tǒng)供求模型下所預(yù)測的規(guī)模。而且，在通貨膨脹常態(tài)化、人口向大城市集中、公共服務(wù)供給越來越趕不上需求、居民生活和個人發(fā)展支出有增無減的背景下，住房需求規(guī)模越來越大、可持續(xù)性越來越強。
　　房地產(chǎn)需求的中國特色不僅局限在居民，而且也出現(xiàn)在政府和企業(yè)。過去10年，推動房地產(chǎn)需求高速增長的另一支力量就是地方政府，地方政府土地融資是基建投資和維持舊式增長（特別是2008年后）的關(guān)鍵，而這中間土地價值最大化和上漲預(yù)期扮演著原動力的角色。未來相當(dāng)長的時間內(nèi)，即使淡化了投資型增長模式，但要尋求新的增長動力，首先要為新增長動力的誕生清障，這就需要為過去城市化滯后于工業(yè)化所出現(xiàn)的一系列結(jié)構(gòu)性矛盾買單，突出的就是公共服務(wù)供給的滯后和質(zhì)量問題，如社保、環(huán)保等。新一屆政府選擇的是“在增長中解決問題”的戰(zhàn)略——新型城鎮(zhèn)化，這不僅意味著舊式增長褪去的時間比我們想象的要長，而且意味著政府“買單性”支出有增無減，土地融資模式還要維持一段時間。這就可以理解，新型城鎮(zhèn)化不管如何淡化房地產(chǎn)，也無法撇開房地產(chǎn)來實施這一戰(zhàn)略。
　　同樣，市場化的未竟之路需要繼續(xù)深化國企改革。但是，當(dāng)前首要面對的不僅是要打破壟斷，迫在眉睫的是讓2008年以來逆市上產(chǎn)能的國企減產(chǎn)能和減杠桿，而目前的大環(huán)境已經(jīng)不容許像上世紀(jì)90年代國企改革那樣，讓一部分人受益的同時讓另外一部分人受損來分擔(dān)改革成本，這一過程必將是一個漸進和隱性分擔(dān)成本的問題。目前的情況是，很多國企在靠土地升值和貸款來維持生存，符合漸進和隱性分擔(dān)成本的需要。這個現(xiàn)狀不得已，但需要維持相當(dāng)長的一段時間。