近年來，隨著擴(kuò)大內(nèi)需、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、城（市）鎮(zhèn)化加速和大消費(fèi)時代的到來，在政績驅(qū)動下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間和炒作熱度被過分地制造和夸大，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求的鴻溝也在不斷被拉大。
　　2008年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增速，特別是2010年住宅領(lǐng)域限購、限貸政策實(shí)施后，商業(yè)地產(chǎn)增速達(dá)到了30%，高于房地產(chǎn)行業(yè)投資平均增速；2011年商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到7424億元，同比增長31%；2012年商業(yè)地產(chǎn)投資略有放緩，但增幅依然達(dá)到了25%。2013年及未來相當(dāng)長的一段時期，將是我國商業(yè)地產(chǎn)前所未有的、一撥接一撥的供應(yīng)高峰期。2013年，一二線城市新增零售物業(yè)將達(dá)到400~500萬平方米；2014年二線城市零售物業(yè)將達(dá)到近800萬平方米。2013年北京、上海等7大城市新推購物中心將達(dá)到2034萬平方米，是2012年開業(yè)量的2.9倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零售商開店速度和國內(nèi)零售額增長速度。
　　但是，后續(xù)大規(guī)模供應(yīng)還在持續(xù)，上述7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番達(dá)到8700萬平方米，而7大城市中的武漢、重慶、成都等二線城市將增長至少1.5倍；世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013~2016年14個主要的大城市寫字樓存量將比2012年增長80%。目前，全球在建購物中心面積排名前十的城市中7個來自中國，主要集中在積聚能力差的二線城市。即便如此，商業(yè)地產(chǎn)用地供應(yīng)的步伐并未放緩，K8土地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2013年1~6月，全國百城共推出土地3.9億平方米。其中，商業(yè)辦公用地供應(yīng)增幅最大，同比增長達(dá)到42%，成交量達(dá)到4969萬平方米，同比增長45%，供應(yīng)和成交增幅遠(yuǎn)超住宅地產(chǎn)。同時，保利、華潤、綠地等一線房企在2011年以來紛紛將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例增加至20%~60%，而今年“新國五條”落地后仍有企業(yè)宣稱將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，仲量聯(lián)行2012年7月份的一份調(diào)查顯示，未來3年85%的受訪企業(yè)將增加對辦公空間的投資、77%將增加對商鋪的投資、67%的將增加對工業(yè)廠房的投資。
　　過剩供應(yīng)不斷累積將惡化既有的問題。截至2012年底，內(nèi)地14個大城市5000萬平方米的甲級和乙級寫字樓存量中，18%即900萬平方米為過去兩年內(nèi)完工。一線城市尚能維持供求平衡，而二線城市已顯露出供大于求的跡象。目前，全國二線城市寫字樓平均空置率從2010年的17%上升到目前的21%；而各地購物中心運(yùn)營情況來看，沈陽、鄭州、北京和成都的空置率分別達(dá)到24.3%、20.7%、12.7%和12.6%，而2011年這些城市寫字樓空置率還停留在5%左右；工業(yè)地產(chǎn)空置問題也很嚴(yán)重，突出的表現(xiàn)就是，隨著LED、光伏、多晶硅、風(fēng)力發(fā)電等政府支持的高新技術(shù)行業(yè)走向產(chǎn)能過剩，行業(yè)盈利能力嚴(yán)重下滑，很多所謂的高新技術(shù)園區(qū)企業(yè)借樓宇出租收益來補(bǔ)貼經(jīng)營虧損，做起了“二房東”。商業(yè)地產(chǎn)高空置率的另一面是回報率的不斷下降，2012年A股上市房企中，除持有寸土寸金核心地段商業(yè)物業(yè)的陸家嘴和外高橋等少數(shù)房企外，大多房企租金收入/營業(yè)收入的比重平均在5%左右。中國房地產(chǎn)報統(tǒng)計(jì)，北京甲級寫字樓毛收益率從2001年14%的頂點(diǎn)一路下滑到2012年的6.1%。
　　商業(yè)地產(chǎn)不存在住宅地產(chǎn)中才有的剛性需求、改善性需求，而且除少部分零散商鋪炒作外，也基本不存在“低買高賣”的投資炒作需求，個體購買商鋪的盈利模式主要表現(xiàn)為“購買-持有-出租-經(jīng)營-回收”，單位需求空間要小于住宅地產(chǎn)。因此，即使是本世紀(jì)以來商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入井噴發(fā)展期，其最終也必然要與居民收入、消費(fèi)增長、實(shí)體工商業(yè)等完全對接。
　　不僅如此，對于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營軟實(shí)力的要求要高于住宅地產(chǎn)。對于住宅地產(chǎn)，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。但商業(yè)地產(chǎn)卻不同，如果沒有一套懂商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的班子，沒有發(fā)動資源完成“定位、策劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、經(jīng)營”這套流程的能力，不僅無法兌現(xiàn)高回報，而且會出現(xiàn)招商困難、經(jīng)營困難、回報率低甚至虧損等。這就是為什么我們經(jīng)�？吹�，同處鬧市，有的商業(yè)地產(chǎn)（如購物中心、綜合體或底層商鋪）人聲鼎沸，而有的卻門可羅雀。
　　但是，我國商業(yè)地產(chǎn)井噴式發(fā)展恰恰偏離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求，對經(jīng)營管理重視度也不夠，反而一味地靠炒作商業(yè)概念來運(yùn)營土地，最終通過套現(xiàn)來獲得地價上漲收益。國內(nèi)開發(fā)商一窩蜂地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是2009年住宅類地產(chǎn)實(shí)施限購政策以后的事情。也就是說，驅(qū)動的直接力量并非是如城市化、老齡化、消費(fèi)時代自然引致的需求，而是地產(chǎn)上行周期中誘人的增值收益。開發(fā)模式也千篇一律，大多數(shù)開發(fā)商靠一個項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙?jiān)诓煌�城市和區(qū)域原版復(fù)制，沒有自己獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營競爭力。即便是像萬達(dá)、蘇寧、SOHO、紅星美凱龍等開發(fā)商，其在商業(yè)地產(chǎn)上的成績很大程度上也是享受了地產(chǎn)升值的溢價，而非自身主業(yè)競爭實(shí)力或在商業(yè)運(yùn)營和管理上的能力所引致。反觀，麥當(dāng)勞之所以被稱為“擁有全球最大的商業(yè)地產(chǎn)王國”，并非是其具備跑馬圈地的能力，而是其科學(xué)合理的快餐制造程序迎合了工業(yè)化、城市化時代快節(jié)奏工作和生活的需求，加上其知名品牌和自持、連鎖經(jīng)營模式在人口集聚方面極具競爭力。
　　中購聯(lián)租售型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)論壇上的報告顯示，78%的國內(nèi)開發(fā)商采取租售結(jié)合方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，這意味著近8成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)拋棄了只租不售的模式，這就加大了商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營管理的難度，造成招商品牌低端化、開發(fā)商、小業(yè)主與租戶之間三重矛盾爆發(fā)、陷入糾紛、關(guān)門歇業(yè)情況時有發(fā)生。
　　由于外需長期回落、地產(chǎn)下行周期的開啟、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的困境、金融貨幣周期的反轉(zhuǎn)等金融經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，可能將暴露和擠壓商業(yè)地產(chǎn)泡沫，而由于商業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān)，其過剩問題和泡沫的破滅也可能將先于住宅地產(chǎn)，這可能是我國去泡沫和去杠桿過程中亟待需要解決的問題。