國際貨幣基金組織(IMF)發(fā)布報(bào)告稱，從供應(yīng)角度看，中國地方政府靠賣地金融、靠房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)導(dǎo)致超額供給�，F(xiàn)在面臨的挑戰(zhàn)是避免超額供給或政策失誤，否則將最終投資劇減甚至可能引發(fā)房?jī)r(jià)激烈回調(diào)。
中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了一個(gè)非常危險(xiǎn)的境地。集中表現(xiàn)在，區(qū)域性泡沫瀕臨破滅可能帶來的系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。這種泡沫如果通過宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控去主動(dòng)刺破，由此引發(fā)的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)將是可控、可稀釋消化的。如果放任泡沫繼續(xù)被吹大，那么，泡沫自行破裂必將造成突如其來的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)是不可控、難預(yù)防的。
國家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布6月份70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)顯示，雖然有69個(gè)同比上漲，有63個(gè)城市環(huán)比上漲，北京新建住宅商品房?jī)r(jià)格指數(shù)同比上漲幅度高達(dá)16.7%，但民眾以及購房者似已麻木。標(biāo)價(jià)再高，購買者寥寥。這是房地產(chǎn)泡沫破滅的征兆和信號(hào)，說明高房?jī)r(jià)正在做最后的負(fù)隅頑抗，已經(jīng)進(jìn)入窮途末路。同時(shí)，從5、6月份的數(shù)據(jù)比較看，70個(gè)大中城市中，6月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)比5月份分別減少了2個(gè)和9個(gè)，環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)比5月份分別增加了2個(gè)和5個(gè)。
除一線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)表現(xiàn)為上漲外，二三線城市房?jī)r(jià)正處于僵持拉鋸狀態(tài)，一些三四線城市房地產(chǎn)崩盤跡象凸顯，區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫正在漸漸消退和破滅。溫州、鄂爾多斯以及貴陽等城市房地產(chǎn)泡沫已顯露出破裂跡象。一些二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)顯出回頭端倪，比如，南京中心城區(qū)一樓盤已經(jīng)降價(jià)銷售。
十年來，房地產(chǎn)行業(yè)畸形發(fā)展，房?jī)r(jià)畸形暴漲主要有兩大原因。一是地方政府肆意妄為推行賣地金融、賣地財(cái)政，靠房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP、增加稅收。口頭上執(zhí)行中央調(diào)控精神，暗地里操縱推高房?jī)r(jià)。地方政府在樓市調(diào)控上耍兩面派的做法是房地產(chǎn)行業(yè)膨脹和高房?jī)r(jià)的元兇之一。
二是十年來的貨幣信貸大投放，是房地產(chǎn)行業(yè)無節(jié)制膨脹、高房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高的元兇之二。簡(jiǎn)單回顧一下。2007年房地產(chǎn)調(diào)控稍有起色時(shí)，遭遇美國次貸危機(jī)，接著爆發(fā)了2008年的金融危機(jī)。這期間4萬億元大投資支撐住了房地產(chǎn)泡沫和高房?jī)r(jià)，使得這一輪房地產(chǎn)調(diào)控徹底淡出。金融危機(jī)過后，2009年底房地產(chǎn)調(diào)控開始“加壓”時(shí)，又遇到了2010年我國經(jīng)濟(jì)的二次探底，貨幣信貸加上地方融資平臺(tái)再一次大放水，而大部分都進(jìn)入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大，房?jī)r(jià)再次攀升，調(diào)控政策再次失效。2011年后，加大調(diào)控力度，受到限購限貸政策影響，商業(yè)銀行籠子里的資金進(jìn)入房地產(chǎn)受到了一定程度的限制。但是，房地產(chǎn)繞過金融籠子直接融資比重不斷攀升，已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的資金來源之一。特別是信托房地產(chǎn)融資大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，這再一次吹大了房地產(chǎn)泡沫，繼續(xù)推高著房?jī)r(jià)。
央行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，廣義貨幣(M2)余額105.45萬億元，是去年全年GDP總量的200%。實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，貨幣嚴(yán)重超發(fā)都進(jìn)入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，使得房地產(chǎn)泡沫一輪又一輪被吹大，房?jī)r(jià)一輪又一輪被推高。
只要能夠管住地方政府土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收的黑手，只要能夠管住貨幣信貸，堅(jiān)持不放水，必將成為遏制高房?jī)r(jià)的釜底抽薪之舉。
不過，本屆政府上任100多天后，“克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”的經(jīng)濟(jì)政策框架基本清晰和形成。其中一個(gè)核心內(nèi)容是去泡沫化和避免大規(guī)模刺激政策。進(jìn)入二季度后，經(jīng)濟(jì)遭遇明顯減速困境，6月中下旬銀行業(yè)“錢荒”又瞬間突至，在這種考驗(yàn)下，中央仍然堅(jiān)持不放水貨幣信貸，倒逼轉(zhuǎn)型。這種思路無比正確。
只要財(cái)政部、央行不放水財(cái)政貨幣信貸資金，證監(jiān)會(huì)不放開房企融資，那么，房地產(chǎn)行業(yè)里的流動(dòng)性將很快緊缺，房企就不得不降價(jià)促銷手中的捂盤囤房，高房?jī)r(jià)將很快回頭，房地產(chǎn)泡沫將開始消退，經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)也將慢慢減緩。