房產(chǎn)稅改革已討論了相當長時間，但不能把開征房產(chǎn)稅的目的僅僅看成是打壓房價。目前談及的房產(chǎn)稅，實際是以房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅形成規(guī)范的經(jīng)濟調(diào)節(jié)杠桿，以形成多種正面效應，包括對地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。這一改革也是優(yōu)化我國稅制結(jié)構(gòu)和收入再分配的組成部分。征收房產(chǎn)稅，房價不會應聲而落，但會使上揚曲線的斜率降低，發(fā)展過程更加平穩(wěn)，減少泡沫，不會動不動就大起大落，造成對社會生活的負面沖擊。
　

    現(xiàn)實困境,既得利益格局復雜

　　現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策，最主要的進步是形成了區(qū)分保障房和商品房的雙軌統(tǒng)籌管理框架，這是優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控和解決房價高問題的一個大的管理框架。
　　在保障房軌道，政府管規(guī)劃、管托底。在商品房軌道，政府要管公平競爭規(guī)則和收稅，不只是房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)要收稅，按照一個走向現(xiàn)代國家必須配套的現(xiàn)代稅制來說，在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)也要收稅。但是，大家對保有環(huán)節(jié)的稅收沒概念，目前僅有上海、重慶在試點房產(chǎn)稅。
　　在房產(chǎn)稅改革方面，公眾最關心的往往是房價過高問題。政府應該做些什么呢？收稅。房價越高，政府拿到的稅收越高，拿到稅后支持加快建設保障房。在保障和商品雙軌統(tǒng)籌之下，把所有要素合在一起形成理性認識，這種理性認識絕不僅僅是探索商品房房價的。
　　現(xiàn)在為各方關注的上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點，是在全國人大審批通過、授權國務院制定實施辦法的“房產(chǎn)稅”框架下啟動的試點，引入了兩個實質(zhì)性的新機制：一是把房產(chǎn)稅覆蓋面擴大到一部分消費住房；二是要作一定形式的稅基規(guī)范，確立房產(chǎn)評估值概念并發(fā)展其方法。雖然兩市試點方案細則不盡相同，但都包含著向較標準的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅靠攏的取向。
　　有人說，應該由人大組織方方面面的參與者討論設計中國的房地產(chǎn)稅稅法，審批通過后照法執(zhí)行。這個說法從邏輯上看無懈可擊，但在中國經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)軌過程中矛盾錯綜復雜，在觸動既得利益格局、各方面認識明顯不統(tǒng)一的情況下，如果想首先形成一個非常穩(wěn)定的、全面的房地產(chǎn)稅稅法，人大審批通過后再執(zhí)行，估計幾十年也拿不出一個結(jié)果，房產(chǎn)稅改革會無限拖延。我認為，不能不讓爭論，但不能陷于爭論，要有先行建設的試點。
　　中國改革進入深水區(qū)后，任何改革都不可能呈現(xiàn)無人受損的局面。我們需要聯(lián)系現(xiàn)實充分認識房產(chǎn)稅可能產(chǎn)生的正面效應，由于既得利益格局與此有非常密切的關系，十分復雜、非常敏感，存在公開的和內(nèi)部的激烈爭論。我認為，應該推動理性探討，尋求既有利于社會、民族長遠根本利益又能助益較短期經(jīng)濟運行趨向平穩(wěn)健康的可行性方案。
　　

    勢在必行,房產(chǎn)稅改革別無選擇

　　我國經(jīng)濟社會中房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展的特征依然存在，由此引發(fā)的矛盾也日益凸顯。雖然，絕大多數(shù)社會成員跟自己比，生活水平都在提升，但橫向?qū)Ρ染蜁�產(chǎn)生種種心理不平衡。要解決這些問題，在大的改革方向上，關于直接稅和房地產(chǎn)稅，我們沒有其他選擇。
　　地方稅體系改革不成型
　　中國的稅制結(jié)構(gòu)中直接稅比重偏低是個突出問題。這幾年一說到“饅頭稅”“月餅稅”，網(wǎng)上一片抱怨。老百姓的稅負痛苦不能回避，應該考慮在合理收稅的可塑性空間內(nèi)降低間接稅比重，提升直接稅比重。
　　直接稅以個人所得稅和財產(chǎn)稅為主，這些稅負不能轉(zhuǎn)嫁，那落在哪兒呢？落在先富起來的那部分人身上，他們更多地按照支付能力給國庫做貢獻，這符合所有經(jīng)濟體都承認的稅收理念。先富者為稅收做更多貢獻，在享受生活資料層面做一些讓步，痛苦程度相當?shù)汀８缓涝诮粋�稅過程中沒有任何傷筋動骨的感覺，而且一部分人認為自己應該給社會做貢獻。而消費大眾的收入中很大比重是滿足基本生活需要，讓他們在生存和從生存向發(fā)展提升層面讓渡利益，痛苦程度相當高。
　　此外，中國地方稅體系改革不成型。1994年的財稅改革建立了與市場經(jīng)濟配套的以分稅制為基礎的分級財政框架，具有歷史功績。但走到現(xiàn)在，針對基層困難、土地財政等問題，對分稅制的抨擊不絕于耳，許多人把板子打在分稅制上，是打錯了地方。實際上省以下體制的狀況是遲遲未能進入分稅制狀態(tài)，究其原因，其一，財政層級太多，分稅分不清楚；其二，地方政府沒有成型的地方稅體系，沒有大宗穩(wěn)定的主體稅源和收入支柱，不得已就要搞出很多隱性負債。我國地方稅體系要從不成型向成型轉(zhuǎn)變以優(yōu)化相關制度安排，需要尋找其財源支柱，這也繞不開不動產(chǎn)稅問題。
　　房地產(chǎn)現(xiàn)狀引發(fā)嚴重不滿
　　從整個國民經(jīng)濟看，有兩個突出問題。
　　第一，中國房地產(chǎn)業(yè)的情況已引起嚴重不滿。房地產(chǎn)在今后十幾年中國繼續(xù)保持黃金發(fā)展態(tài)勢過程中的作用，應該正面肯定。
　　要擴大內(nèi)需、提振消費的一個重要線索就是使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)要健康發(fā)展，就要有相關的制度建設減少房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。限購、限價只是權宜之計，長遠看要通過經(jīng)濟手段來維持，這就需要有制度框架依托的一種約束力量。
　　如何減少房地產(chǎn)泡沫呢？就是要通過制度建設，使房價在發(fā)展過程中不要大起大落。要真正解決好房地產(chǎn)業(yè)在必要調(diào)控下的健康發(fā)展問題，稅收不是萬能的，房產(chǎn)稅不可能把房價壓得很低，房產(chǎn)稅只能使房價泡沫適當減少；但要使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，不考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)逐步建立房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，又是萬萬不能的。不應把所有的調(diào)控任務都指望于某一個稅種，也不應在相關改革實施中操之過急，但又不能對這樣一個明顯的經(jīng)濟手段不加考慮。
　　第二，中國的收入分配差距擴大引起嚴重不滿。鄧小平曾指出，如不能真正走向共同富裕，我們的改革和發(fā)展就失敗了。收入差距迅速擴大，在很大程度上緣于財產(chǎn)性收入，最主要的構(gòu)成原因之一是不動產(chǎn)財富的增值、溢價收入。這需要通過一定的再分配優(yōu)化調(diào)節(jié)和制約，不動產(chǎn)稅即房地產(chǎn)稅，應該發(fā)揮收入分配的優(yōu)化作用。
　　以上涉及的重大現(xiàn)實問題都在告訴我們：在大的改革方向上，關于直接稅和房地產(chǎn)稅，我們沒有其他選擇，需要考慮的是如何堅定穩(wěn)妥地把握這一方向往前走。
　　在中國實施房地產(chǎn)稅改革，是完成經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)軌與現(xiàn)代化的必要制度建設，將會產(chǎn)生4方面的正面效應：增加中國直接稅比重降低中低端收入者的稅收痛苦程度；為解決中國地方稅體系不成型問題提供地方層面的支柱稅種；促使已實施的房地產(chǎn)調(diào)控新政體現(xiàn)其應有的“治本”水準；優(yōu)化收入和財產(chǎn)的再分配以抑制“兩極分化”。可見，這一改革一舉多得、勢在必行。
　　

    預期效果,促進住房供需平衡

　　對不動產(chǎn)的調(diào)節(jié)，原理上是尋求一個合理的供需狀態(tài)。供需狀態(tài)平衡，價格就不會大起大落,但恰恰在不動產(chǎn)方面，最根本的要素——地皮，屬于天然壟斷、特別稀缺的性質(zhì)，即人類社會各中心區(qū)的地皮是最稀缺而無法增加的，必然越來越珍貴。不能說中國960萬平方公里陸地，每個人有一份，那還是很寬松的，實際上所有利益相關者爭奪的，都是中心區(qū)、黃金地段、好地段的不動產(chǎn)。這樣一來，自然壟斷就造成了供需長期傾斜失衡，我們只是力求合理調(diào)節(jié)這一狀態(tài)，盡可能達到最多社會成員的基本滿意。這就必須強調(diào)雙軌統(tǒng)籌，而且應該在高端住房保有環(huán)節(jié)征稅。
　　這個稅會產(chǎn)生什么效應？第一，對買房自住的人，這會改變其預期，使其傾向于更實惠一點，相對小戶型的房子，這就收斂了供需緊張情況下需求方面的沖勁，并提高了土地集約利用水平。第二，對買房做“商業(yè)性社會保險”的人，會考慮買房后出租，這就在沒有增加投入的情況下增加了租房市場的供給，緩和了供需矛盾。第三，炒房的人會收斂自己的行為，因為這時的社會氛圍和利益相關者的心態(tài)、預期都有所改變，炒房者會在估計風險時悠著點兒，而且會考慮多數(shù)接手的人是用于自住，自然而然會考慮多炒中小戶型。這樣一來，需求方結(jié)構(gòu)變了，開發(fā)商拿地后也要考慮更多提供中小戶型，而且在參加土地招拍掛環(huán)節(jié)不能像以前那樣把利潤空間想象得那么大，要謹慎一點。
　　綜合起來，需求沉穩(wěn)收斂了，同時有效供給增加了，總體的供需情況就會趨于更平衡、沉穩(wěn)、健康，泡沫少些，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式所追求的一些可持續(xù)的因素也會注入，比如土地集約利用。
　　

    個案成效,上海試點解決老問題

　　上海、重慶兩地房產(chǎn)稅改革試點，在打開局面方面起了重要作用。
　　此前有人指責上海、重慶試點好像成效不足，“動靜不大”：稅收很少；沒看到房價急速下跌。其實，對房產(chǎn)稅試點效果的評判，不能這么表面化。在上海、重慶搞試點，最重要的任務不是籌集收入，而是調(diào)節(jié)市場，影響人們的住房消費，并為省以下財稅體制改革提供配套。房產(chǎn)稅是按年可持續(xù)征收的，不能急于按少數(shù)地方試點的目前情況判斷它一年能征多少稅，而要看到未來房產(chǎn)稅的財源支柱屬性會逐漸顯現(xiàn)。
　　還有，開征房產(chǎn)稅房價不會應聲而落。單靠一個稅制不可能改變中國今后城鎮(zhèn)化幾十年進程中城市不動產(chǎn)價格上揚曲線的基本模樣，但有了這個稅收，會使這個上揚曲線的斜率降低，發(fā)展過程更加平穩(wěn)，減少泡沫，不會動不動就大起大落，造成對社會生活的負面沖擊。試點后，兩地高端不動產(chǎn)成交量都明顯下降，價格趨穩(wěn)，這就是明顯的正面效應。
　　此外，上海管理部門多年追求的一些不動產(chǎn)配置優(yōu)化目標，通過稅制的具體設計取得了很好的調(diào)節(jié)效果。比如，上海多年苦惱的問題是大家都愿意在城市中心區(qū)購置不動產(chǎn)，政府反復動員說周邊地區(qū)很好，但市民的第一目標仍是中心區(qū)。這次上海方案里有一個杠桿：中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，就差這么一點兒，便使現(xiàn)在的成交量被大量引流到周邊區(qū)域。這也說明，搞市場經(jīng)濟要間接調(diào)控，運用規(guī)范的經(jīng)濟手段，而經(jīng)濟手段里稅收是不可忽略的政策組合工具。