近期，新湖中寶公告擬定向增發(fā)募資55億，投向其位于上海區(qū)域的兩個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。這一公告無疑進(jìn)一步證實(shí)了市場近一個(gè)月以來有關(guān)“房企再融資將開閘”的傳言，但我們認(rèn)為，雖然目前管理層對于房地產(chǎn)的行政調(diào)控正逐漸淡化，但鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控形勢的復(fù)雜性，房企再融資短期全面開閘的可能性很小，僅有少量公司的再融資有望在年底前成行。
　　房地產(chǎn)再融資的傳言始于今年5月，這次新湖中寶的公告則更是讓投資人確信房地產(chǎn)再融資將臨近了，因?yàn)榉桨覆粌H詳細(xì)列舉了再融資的合理性，也談到再融資的必要性。如此次募資投向是棚戶區(qū)改造，符合目前國家鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與棚戶區(qū)改造的政策精神。
　　近期政治局部署下半年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)時(shí)特別強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這與一季度的會(huì)議的有關(guān)論調(diào)形成鮮明對比，當(dāng)時(shí)中央曾強(qiáng)調(diào)要“抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控”。這無疑表明中央有淡化房地產(chǎn)行政化調(diào)控的意圖。
　　這一方面是現(xiàn)實(shí)穩(wěn)增長的需要。如上半年地產(chǎn)市場對于GDP的貢獻(xiàn)率在10％左右，拉動(dòng)GDP增長近2個(gè)百分點(diǎn)，下半年經(jīng)濟(jì)增長要想保住底線，房地產(chǎn)投資增速不能延續(xù)年初以來持續(xù)下行的趨勢，而這就需要改善地產(chǎn)商的預(yù)期，放開地產(chǎn)商的直接融資渠道顯然有利于提高它們的投資意愿。另一方面也是化解風(fēng)險(xiǎn)的需要。如當(dāng)前地產(chǎn)政府債務(wù)已經(jīng)被土地財(cái)政所“綁架”，考慮到下半年各地需要完成占全年7成左右的土地推出計(jì)劃以平衡財(cái)政收支及償還債務(wù)，土地市場回暖的態(tài)勢延續(xù)就十分必要，而開發(fā)商融資渠道的拓寬顯然也利于激發(fā)它們拿地的熱情，強(qiáng)化地產(chǎn)市場回暖的趨勢。
　　從以上角度分析，今年下半年地產(chǎn)融資開閘的可能性較大，但我們認(rèn)為，鑒于以下現(xiàn)實(shí)，管理層對于地產(chǎn)融資的開啟將是十分謹(jǐn)慎，僅有小部分融資方向符合政策導(dǎo)向的中小開發(fā)商能夠再融資成行。
　　首先，與2008年、2011年不同的是，當(dāng)前房價(jià)仍處于持續(xù)上漲過程中，若這時(shí)全面放松房地產(chǎn)再融資，就很容易向市場釋放以國五條為代表的房地產(chǎn)調(diào)控將解除的信號(hào)，人們對于政府在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)會(huì)放松房地產(chǎn)調(diào)控來拯救經(jīng)濟(jì)的信念也就更加強(qiáng)烈，這種來自政府的背書也會(huì)使得人們強(qiáng)化對于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期，如資金面比較寬裕的地產(chǎn)商會(huì)繼續(xù)肆無忌憚地高價(jià)搶地，這也會(huì)繼續(xù)推動(dòng)房價(jià)的較快上漲，而這種依賴房地產(chǎn)泡沫化取得的經(jīng)濟(jì)增長雖然對于短期穩(wěn)增長有利，但是卻會(huì)給未來經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長制造障礙，房地產(chǎn)泡沫化程度將會(huì)進(jìn)一步加劇，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生存空間也將進(jìn)一步收窄，而新一屆領(lǐng)導(dǎo)層已經(jīng)表示，不能為了短期穩(wěn)增長，給將來制造更大的麻煩。
　　其次，這也不利于管理層推進(jìn)下半年的改革，如土地市場的再度繁榮又會(huì)刺激各地推進(jìn)土地城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，從而不利于管理層倡導(dǎo)的以人為中心的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展；土地市場繁榮帶來的巨額土地出讓金收入雖然短期有利于緩解地方政府的債務(wù)壓力，但卻使得各地對于土地財(cái)政的依賴度進(jìn)一步加重，并加劇地方政府主導(dǎo)的投資沖動(dòng)，這無疑不利于財(cái)政體制以及投資體制改革的推進(jìn)。
　　因此，我們預(yù)計(jì)管理層即使出于穩(wěn)增長的需要，一定程度上放開房地產(chǎn)再融資渠道，促進(jìn)下半年投資增速的平穩(wěn)，但為了盡量避免該政策產(chǎn)生的負(fù)面作用，也會(huì)采取一些對沖措施，如下半年銀行在管理層盤活存量、用好增量的政策精神指示下，將很可能減少對于開發(fā)商的信貸投放。而房企再融資的對象也將被限定在以下范圍：鑒于大開發(fā)商的融資渠道更廣，且市場影響力更大，較小規(guī)模的地產(chǎn)商融資申請更可能獲得核準(zhǔn)；融資方向?qū)⑾薅ㄔ谡�府�?guī)定的棚戶區(qū)及舊城改造方面，而為了避免資金被挪用于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，資金的使用還將受到更嚴(yán)格的監(jiān)管。