7月24日，美國底特律市府向密西根東區(qū)聯(lián)邦法院遞交了第9章破產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng)。自此，該市財(cái)政背負(fù)18.5億美元長期債務(wù)的破產(chǎn)案拉開了序幕。由于需要向法院提供有關(guān)市府財(cái)政前景的報(bào)告，并可能包含市府計(jì)劃如何消減開支（比如裁員和重組政府機(jī)構(gòu)）等細(xì)節(jié)，審理程序相當(dāng)復(fù)雜，欲獲得破產(chǎn)申請(qǐng)批準(zhǔn)短則數(shù)月，長則可能需要數(shù)年。
而今年年初，中國人在底特律瘋狂買房，因認(rèn)為該市房價(jià)低得“不可思議”，有人甚至購買了幾百套房子“抄底”，等待未來的上漲。那么底特律破產(chǎn)將如何影響這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場呢？“抄底”該市房地產(chǎn)的投資者會(huì)否有所斬獲？
讓我們先來看看當(dāng)前底特律的市場狀況：
底特律，是一座走下坡路已達(dá)半個(gè)世紀(jì)的美國城市，長期以來被列入美國“最危險(xiǎn)城市名單”的榜首，以及商業(yè)和職場評(píng)比榜單的墊底城市。這在很大程度上要“歸功于”該市謀殺案率接近40年最高。
對(duì)于底特律房地產(chǎn)在全美受沖擊最嚴(yán)重這一事實(shí)，公眾早已知曉。根據(jù)美國人口普查的數(shù)據(jù)，底特律大都市的失業(yè)率高達(dá)16%，為全美平均水平的兩倍以上；截至2012年的5年間，底特律居民的平均收入中位數(shù)僅27862美元，在全美排名遠(yuǎn)遠(yuǎn)靠后。作為曾經(jīng)的全美第四大城市，底特律的居住人口從1950年的180萬，驟減至2012年的70萬。
上述可怕數(shù)據(jù)導(dǎo)致的最直接后果，就是在只剩下70萬人口的底特律，遍布了10萬多棟被遺棄的空置房。而且還有上萬個(gè)家庭的房子在等待通過法律途徑拍賣。根據(jù)全美住房價(jià)格指數(shù)顯示，截至今年4月，底特律大都市區(qū)域的住房價(jià)格比房地產(chǎn)泡沫高峰期下跌超過65%，比2003年4月還低30%。
然而最近幾個(gè)月，底特律的房地產(chǎn)市場發(fā)生了令人驚訝的現(xiàn)象，越來越多的金融機(jī)構(gòu)——主要是華爾街的金融機(jī)構(gòu)，以及中國和澳大利亞的個(gè)人投資者，通過網(wǎng)上搜索，搶購底特律的物業(yè)。今年6月份，底特律房屋價(jià)值中位數(shù)與去年同期相比上升了14%，有72%的房屋交易獲得增益，第二季度底特律整體房價(jià)比最低時(shí)上升了3.3%。
在美國，一些城市的興旺和發(fā)展，往往取決于某個(gè)行業(yè)的興衰，可謂“成也蕭何、敗也蕭何”！底特律是由于汽車業(yè)的崛起而崛起，自然也因汽車業(yè)的衰敗而衰敗。在日本、韓國的汽車業(yè)的強(qiáng)勁夾擊下，底特律的汽車業(yè)風(fēng)光不再，底特律也隨之全面衰落。
現(xiàn)在，我們已經(jīng)看到底特律被削減的公共服務(wù)的慘淡面貌：城市里約40%的路燈停止了運(yùn)作，警察應(yīng)急的反應(yīng)時(shí)間從平均11分鐘增加至58分鐘（當(dāng)一個(gè)城市一旦衰敗申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)時(shí)，其公共服務(wù)就會(huì)相對(duì)變差——因?yàn)榻?jīng)費(fèi)削減了）。
從方方面面的情況來看，底特律房屋價(jià)值長期下降無疑是大概率事件，目前該市房價(jià)所謂的“起死回生”，只是由于大量的投機(jī)資本進(jìn)入的回光返照而已，千萬小心！
最關(guān)鍵的是，不同于中國幾乎沒有持房成本，美國的持房成本是相當(dāng)高的（如交付高額地稅等等）。別說底特律了，就是美國其他地方，從長遠(yuǎn)來看，投資房產(chǎn)的回報(bào)也并不高，常常會(huì)“顆粒無收”。這從前120多年來美國房價(jià)的走勢(shì)圖就可以看出，美國房價(jià)僅僅和通漲率呈正相關(guān)（美國120年來的平均通脹率2%上下），而不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長和股票收益比例而同步上漲。
因此，底特律的破產(chǎn)對(duì)投資房產(chǎn)者的啟示是：房子歸根到底的功能是居住，是人類最基本的生活必需品之一。如果將其作為投資品低買高賣，往往得不償失，在美國尤其如此。況且，美國的法拍屋背后往往存在很多貓膩，將其作為投資對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)極大，甚至?xí)尲みM(jìn)的投資者傾家蕩產(chǎn)！