日前，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的消息不脛而走，引發(fā)越來越多的關(guān)注。
　　先是7月30日，中央政治局會(huì)議對當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)形勢和下半年經(jīng)濟(jì)政策的分析中，在房地產(chǎn)市場方面，政治局會(huì)議的說法是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”；接著8月5日，國家發(fā)改委主任徐紹史在中國特色社會(huì)主義和中國夢宣傳教育系列報(bào)告會(huì)第四場報(bào)告中所作的 《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和下半年經(jīng)濟(jì)工作》專題報(bào)告中指出，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策。此外，財(cái)政部日前向全國人大常委會(huì)預(yù)算工委通報(bào)關(guān)于貫徹落實(shí)十二屆全國人大一次會(huì)議預(yù)算決議和履行政府三項(xiàng)承諾時(shí)也表示，將擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，為全面推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)一步積累經(jīng)驗(yàn)。
　　不可否認(rèn)，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈，讓房地產(chǎn)調(diào)控政策飽受詬病。新一屆政府換屆后，對房地產(chǎn)調(diào)控問題和市場問題少有表態(tài)。最新給出的最重要說法也就是政治局會(huì)議所強(qiáng)調(diào)的 “促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，而去年對今年一季度及全年提出的要求是 “加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”。兩相對比，本次會(huì)議未直接提房地產(chǎn)調(diào)控，市場因此認(rèn)為，高層對房地產(chǎn)市場的態(tài)度有所放松。在筆者看來，這種預(yù)期恐怕有點(diǎn)太樂觀。
　　之所以這么說，是因?yàn)橹袊�的房地產(chǎn)市場稍有放松就會(huì)大幅反彈，而且它涉及到土地經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化模式、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等一系列重大問題。雖然此前行政式的調(diào)控引發(fā)了很多非議，但如果再走回頭路，此前所做的一切就會(huì)前功盡棄。
　　從今年上半年全國房地產(chǎn)市場走勢看，雖然調(diào)控力度很強(qiáng)，但房價(jià)仍在頑強(qiáng)上漲，土地出讓更是大幅增加，部分大城市的土地出讓金還創(chuàng)下歷史新高。僅從房貸數(shù)據(jù)來看，就足以佐證上半年房地產(chǎn)市場的火爆。銀監(jiān)會(huì)近日公布上半年數(shù)據(jù)顯示，在新增房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占24．55％，同比下降12個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購房貸款占74．17％，同比上升13．1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款個(gè)人房貸的強(qiáng)勁增長，從側(cè)面顯示上半年房地產(chǎn)銷售的強(qiáng)勢回暖。如果對比中國人民銀行的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)仍然強(qiáng)勁。央行數(shù)據(jù)顯示，6月末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額13．56萬億元，同比增長18．1％，增速比上季度末高1．7個(gè)百分點(diǎn)。從增量來看，今年上半年，房地產(chǎn)貸款增加1．3萬億元，同比多增7326億元。去年上半年，房地產(chǎn)貸款僅增長5653億元。如果再結(jié)合土地出讓金數(shù)據(jù)，就更能看到房地產(chǎn)的強(qiáng)勁勢頭了。國土資源部的最新數(shù)據(jù)顯示，上半年內(nèi)地房地產(chǎn)用地供應(yīng)量創(chuàng)近年來同期最高，其中住房用地供應(yīng)同比增長36．9％，而上半年全國賣地收入達(dá)到1．7萬億元人民幣，增幅達(dá)77．3％。國土資源部日前已發(fā)出警告，部分地區(qū)的還債壓力加大，需進(jìn)一步防范土地融資過度帶來土地管理和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。試問，這樣的市場，能輕易放松嗎？
　　更為要命的是，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)定位隱藏著危機(jī)。中國社科院教授余永定指出，中國是一個(gè)發(fā)展中國家，作為只有5000美元平均收入的國家，不應(yīng)該把這么多資源用于房地產(chǎn)投資，不應(yīng)該讓房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在考察了世界上很多國家的城市之后，他認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展超出了所有國家。日本的中等城市跟中國的一個(gè)縣都沒法相比，中國在房地產(chǎn)上走得太過，房地產(chǎn)投資在總投資中的比重太高，占GDP的比重也太高。對于中國爭建摩天大樓的問題，余永定直呼“瘋了”。另外，根據(jù)新華社的資料，中國每戶住房擁有率已經(jīng)超過了100％，這在世界上也是少有的。相比較而言，香港每戶住房擁有中數(shù)是47平方米，香港的人均收入是兩三萬美元，但中國是五六千美元，中國的經(jīng)濟(jì)適用房的面積是90平方米。總而言之，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域存在嚴(yán)重的資源錯(cuò)配，如果任其發(fā)展，有可能會(huì)毀了中國的經(jīng)濟(jì)。
　　在房地產(chǎn)政策上，現(xiàn)時(shí)強(qiáng)調(diào)最多的是建設(shè)長效機(jī)制，比如建立房產(chǎn)稅，讓短期的行政管制向長期的制度調(diào)節(jié)過渡。不過，諸如房產(chǎn)稅這種長期制度建設(shè)并非朝夕之功，而且，中國的房產(chǎn)稅征收還需要厘清以下三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：第一，房產(chǎn)稅不能作為財(cái)政收入來源，而是用于改善和維持當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境或社區(qū)環(huán)境的專項(xiàng)稅種。第二，社區(qū)規(guī)劃決定了預(yù)算總額，預(yù)算總額決定了房產(chǎn)稅的稅率，而整個(gè)社區(qū)規(guī)劃，是以上一年的財(cái)政收支情況為參照來制定的，量入為出，不會(huì)出現(xiàn)財(cái)政赤字，更不會(huì)有寅吃卯糧，下屆政府為上屆政府買單的情況。第三，社區(qū)的區(qū)域委員會(huì)雖然有房產(chǎn)稅的征稅權(quán)，但必須以民主監(jiān)督為基礎(chǔ)，不能為所欲為。
　　總之，改革房地產(chǎn)稅收制度不是一件易事，在沒有厘清這些問題前，在這些制度能夠良性運(yùn)轉(zhuǎn)前，短期的行政管制基本不會(huì)放松。