當(dāng)前二手住房交易稅費(fèi)過(guò)高。有時(shí)，一項(xiàng)交易需要支付的營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅、中介服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)，總計(jì)可以達(dá)到住房總價(jià)的20%以上。高交易稅費(fèi)不僅未能起到抑制投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)的作用，反而增加了普通民眾的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。在當(dāng)前住房市場(chǎng)供求矛盾突出的條件下，亟須盡快降低二手房交易稅費(fèi)。
高交易稅費(fèi)與限購(gòu)政策存在重疊與矛盾
為了抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市按中央要求，出臺(tái)了相應(yīng)的住房限購(gòu)政策。政策規(guī)定，本地戶籍居民家庭不允許購(gòu)買第三套住房，能夠提供相應(yīng)納稅或社保繳納證明的外地戶籍居民家庭不允許購(gòu)買第二套住房，無(wú)法提供上述證明的外地戶籍居民家庭不允許購(gòu)房。
限購(gòu)政策與高稅費(fèi)政策的重疊與矛盾在于，既然限購(gòu)政策已經(jīng)通過(guò)行政手段禁止了投機(jī)性購(gòu)房(購(gòu)買第三套及以上)，就沒有必要再利用高稅收去懲罰并不存在的住房投機(jī)行為；反之，既然認(rèn)為本地居民擁有二套以內(nèi)住房屬于合理需求并許可購(gòu)買，就應(yīng)當(dāng)在稅收上給予相應(yīng)的支持，而不宜繼續(xù)采取懲罰性的高稅收政策。這樣造成的結(jié)果是，迫切需要自住或改善住房條件的普通購(gòu)房者，卻咬牙承受針對(duì)投機(jī)者設(shè)計(jì)的高稅收。
高交易稅費(fèi)妨礙住房改善與人口遷移
過(guò)高的交易稅費(fèi)使住房改善變得極為困難。假設(shè)一對(duì)新參加工作的夫妻，因收入限制購(gòu)60平方米住房一套。三年后，收入增長(zhǎng)，孩子出生，急需將現(xiàn)有住房售出，換購(gòu)一套90平米住房。雖然需求非常合理，但卻要面臨住房出售款的20%以上都將化為稅費(fèi)的尷尬局面，住房改善的成本遠(yuǎn)高于初次購(gòu)房，極大限制改善能力。
高交易稅費(fèi)政策刺激住房超前消費(fèi)。在住房改善成本極高的條件下，一個(gè)理性的購(gòu)房者即使沒有足夠的錢，也要不惜四處大量舉債去購(gòu)買大戶型，力求實(shí)現(xiàn)一步到位。高交易稅費(fèi)還大大增加人口遷移成本，阻礙了人口流動(dòng)。假設(shè)一個(gè)北京就業(yè)者欲轉(zhuǎn)移到上海工作，他要出售北京的住房，同時(shí)新購(gòu)上海住房。盡管一買一賣住房數(shù)量不變，卻可能因此損失住房總價(jià)款20%以上的稅費(fèi)，大大增加購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
住房供求矛盾將長(zhǎng)期存在高交易稅費(fèi)無(wú)法降房?jī)r(jià)
當(dāng)初設(shè)計(jì)高交易稅費(fèi)可能出于以下考慮：住房市場(chǎng)投機(jī)行為充斥，投機(jī)性購(gòu)房是高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)�。通過(guò)提高交易稅費(fèi)，可以增加住房投機(jī)的成本，使住房投機(jī)行為的收益降低、難度加大，從而達(dá)到消除市場(chǎng)泡沫的目的。
顯然，我國(guó)當(dāng)前的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象并不是簡(jiǎn)單的投機(jī)泡沫問題�，F(xiàn)階段中國(guó)城市高房?jī)r(jià)的根本原因是：中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛與城鎮(zhèn)化加速所形成的住房需求增長(zhǎng)呈弱爆發(fā)性態(tài)勢(shì)，住房市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)無(wú)法跟上需求增長(zhǎng)，造成長(zhǎng)期供不應(yīng)求的局面。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)都是今后數(shù)十年的大趨勢(shì)，難以逆轉(zhuǎn)。從這個(gè)角度看，大中城市高房?jī)r(jià)現(xiàn)象將長(zhǎng)期存在。投機(jī)性需求只是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)非基本因素，并不會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)問題起決定性作用，房?jī)r(jià)自然也不會(huì)因高交易稅費(fèi)而下降。
實(shí)施了嚴(yán)厲的行政性限購(gòu)政策后，房?jī)r(jià)仍出現(xiàn)強(qiáng)勁上漲，也證明了我國(guó)城市住房真實(shí)需求十分強(qiáng)勁。在大中城市住房供求矛盾長(zhǎng)期存在的條件下，稅制設(shè)計(jì)無(wú)論如何精巧，高額的交易稅費(fèi)也必然將轉(zhuǎn)嫁給真實(shí)的住房需求者。城鎮(zhèn)化帶來(lái)的新增人口，以及因收入增長(zhǎng)想改善居住條件的人，才是高交易稅費(fèi)的真正承擔(dān)者。
大城市新房供應(yīng)不足急需松綁二手房
由于近兩年來(lái)開發(fā)商與消費(fèi)者誤判市場(chǎng)形勢(shì)，導(dǎo)致2011-2012年住房交易清淡、開發(fā)投資增速下滑嚴(yán)重，新增住房供給量不足，為目前大城市住房市場(chǎng)供求的緊張局勢(shì)埋下了伏筆。
從新房供給方面看，2013年在北京等大城市，短期新房供應(yīng)嚴(yán)重不足，不僅購(gòu)房重新需要排號(hào)搖號(hào)，甚至有不少普通住宅樓盤要求購(gòu)房者事先提供50萬(wàn)存款證明，開盤當(dāng)天才予以接待。而幾乎所有樓盤，都沒有懸念地在開盤當(dāng)天全部售完，購(gòu)房者連詢價(jià)考慮的機(jī)會(huì)都沒有；從二手房供給方面看，由于二手房稅費(fèi)過(guò)高，雖然房?jī)r(jià)近年漲幅不小，但是扣除稅費(fèi)實(shí)際獲利不大，導(dǎo)致房主惜售或轉(zhuǎn)售為租；從購(gòu)房者角度看，購(gòu)買二手房稅費(fèi)過(guò)高，驅(qū)使購(gòu)房者轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，導(dǎo)致二手房交易萎縮，加劇了新房市場(chǎng)供求緊張。
綜上所述，在新房市場(chǎng)供求矛盾突出的條件下，當(dāng)務(wù)之急是大幅降低二手房交易稅費(fèi)、給存量房入市松綁。通過(guò)活躍二手房交易，以緩解新房供應(yīng)短期嚴(yán)重不足的局面。
稅費(fèi)政策調(diào)整四點(diǎn)建議
第一，擴(kuò)大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取。按現(xiàn)行政策，個(gè)人購(gòu)買普通商品住房一般征收3%契稅；如果購(gòu)買的普通商品住房屬于家庭唯一住房的，按優(yōu)惠稅率征收1.5%契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
第二，取消5年限制，所有普通商品住房交易免征營(yíng)業(yè)稅。按現(xiàn)行政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按其銷售收入全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按營(yíng)業(yè)稅稅額繳納7%的城建稅(城市市區(qū))和3%的教育費(fèi)附加，綜合稅率為總價(jià)的5.5%；個(gè)人購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房轉(zhuǎn)手交易的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
第三，取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個(gè)人所得稅。按現(xiàn)行政策，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
第四，設(shè)置中介費(fèi)率強(qiáng)制性最高標(biāo)準(zhǔn)，將住房買賣中介費(fèi)綜合費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)降至總房款1%以下或單宗交易總費(fèi)用降至5000元以下，二者取其低。中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在區(qū)域差別，以目前北京市標(biāo)準(zhǔn)為例，個(gè)人買賣二手房需要支付約2.5%的中介費(fèi)。在總房款動(dòng)輒高達(dá)數(shù)百萬(wàn)的條件下，2.5%的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。在降低中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，取消進(jìn)入住房中介行業(yè)的各種門檻，增加行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力度。
(作者單位：中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院)