8月21日，北京市朝陽(yáng)區(qū)以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式掛牌出讓了一宗住宅用地，商品房限價(jià)每平方米22000元，比周邊在售二手房?jī)r(jià)格低4000元左右，這是北京年內(nèi)第一宗限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊。不久之前，國(guó)土部門相關(guān)人士也曾經(jīng)公開表態(tài)，在“招拍掛”出讓方式不變的情況下，探索將此前在北京等地試點(diǎn)的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或“限房?jī)r(jià)、競(jìng)保障房面積”出讓方式加以推廣。
　　這是否意味著主要城市房地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變呢？筆者認(rèn)為，經(jīng)過(guò)對(duì)過(guò)去多年的調(diào)控失敗的反思，考慮到北京今年年初制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)“非常別致”，沒有一味地強(qiáng)調(diào)“要讓房?jī)r(jià)下跌”，而是重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“要進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”。我們認(rèn)為，北京此舉寓意深刻，可能意味著調(diào)控新思路漸進(jìn)浮出水面。
　　北、上、廣、深四個(gè)一線城市是調(diào)控政策（特別是限購(gòu)政策）執(zhí)行最嚴(yán)厲的城市，而北京更是今年“20%個(gè)稅”政策唯一執(zhí)行的城市，但一線城市漲幅持續(xù)居前，北京上漲最快。今年以來(lái)，主要城市房?jī)r(jià)漲幅的梯隊(duì)基本明朗，北上廣深等四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)漲幅基本位列前四位，同比平均漲幅在15%左右，而南京、杭州、武漢等重點(diǎn)二線城市緊隨其后，平均漲幅在10%左右。最嚴(yán)厲的調(diào)控措施，不僅沒有實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的目的，主要城市房?jī)r(jià)反而屢創(chuàng)新高。在這種背景下，調(diào)控思路必須要做出轉(zhuǎn)變，特別是要向長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)靠攏。
　　我國(guó)城市間發(fā)展的差距是非常大的，大城市（特別是一線城市和主要二線城市）是我國(guó)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集聚地，代表著國(guó)家在經(jīng)濟(jì)上的競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)今世界，為了吸引具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的人才，大城市往往支付具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的報(bào)酬。另外，大城市的民營(yíng)和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和創(chuàng)業(yè)的政策環(huán)境比較好，也誕生了一大批高收入的人群。而同時(shí)出于配套需要，低技能勞動(dòng)力也往大城市集聚。大城市的收入差距要高于中小城市，而且從收入結(jié)構(gòu)上劃分，大城市高收入、中等和低收入階層的界限很清晰。
　　大城市高收入階層盡管占比只有20%左右，但足以將整體房?jī)r(jià)推高到一個(gè)讓中等收入階層和低收入人群無(wú)法承受的水平上；大城市的中等收入人群規(guī)模占比大概在50%左右，這部分人群購(gòu)房需求盡管也存在困難，但一方面可以靠收入累積來(lái)實(shí)現(xiàn)，另一方面也可以靠父母等親戚資助。不可忽視的是，80后和90后中等收入人群中，超過(guò)80%的購(gòu)房獲得了來(lái)自于父母的資助。因此，大城市的住房需求將長(zhǎng)期居高不下。
　　近年來(lái)的調(diào)控重點(diǎn)基本上集中在抑制需求方面，突出的就是限購(gòu)、限貸、征稅等，而其結(jié)果則是大城市房?jī)r(jià)屢調(diào)屢敗、屢調(diào)屢高。因此，大城市房地產(chǎn)調(diào)控必需要轉(zhuǎn)換思路，與其“堵”不住，不如疏導(dǎo)和分流。這就是放開對(duì)于高收入階層購(gòu)房的各種限制，一方面可以留住稅源和增加稅收（免得將這部分需求趕到國(guó)外），另一方面可以為政府支持中低收入人群住房問(wèn)題提供資金，而且將針對(duì)高收入人群的住房市場(chǎng)與針對(duì)中低收入人群的住房市場(chǎng)隔離；對(duì)于中等收入人群，在保持“招拍掛”不變的情況下，改變土地市場(chǎng)化出讓的方式，即政府通過(guò)降低土地出讓價(jià)款，實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)一定幅度的讓利，降低中等收入人群的購(gòu)房成本，如北京、深圳等地所推行的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等土地出讓的模式。
　　除去少量為滿足高收入人群購(gòu)房需求的用地出讓外，如果政府將絕大部分住房建設(shè)用地都通過(guò)這種市場(chǎng)化的方式來(lái)出讓，以滿足中等收入人群的住房需求，大城市的住房?jī)r(jià)格將會(huì)出現(xiàn)明顯的下降。而放開高收入人群購(gòu)房需求所釋放出的土地出讓收益和稅費(fèi)，不僅可以彌補(bǔ)政府在土地市場(chǎng)上的“讓利部分”，也可以為低收入人群的住房保障提供資金來(lái)源。北京等地推出的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)保障房面積”土地出讓模式以及深圳推出的城市更新配建保障房等就屬于這種思路。
　　值得注意的是，一方面，新的土地出讓模式堅(jiān)持市場(chǎng)化的原則，適當(dāng)修正“招拍掛”的弊端；另一方面，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”和“限房?jī)r(jià)、競(jìng)保障房面積”的模式與原來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等模式在本質(zhì)上是不同的，前者屬于市場(chǎng)化住房模式，而后者是保障房模式。在破除土地財(cái)政、土地制度改革和房地產(chǎn)稅費(fèi)改革等在短期內(nèi)無(wú)法取得實(shí)質(zhì)突破的情況下，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的體制性原因無(wú)法解決。因此，對(duì)住房市場(chǎng)化做如上的修正不失為一種可選的方案，既可以部分克服舊體制的障礙，也可以緩解高房?jī)r(jià)和住房問(wèn)題繼續(xù)惡化，更重要的是為解決高房?jī)r(jià)和住房問(wèn)題提供時(shí)間和空間，這可能成為房地產(chǎn)調(diào)控的新思路。