國(guó)務(wù)院近日出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出“鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，由此將“以房養(yǎng)老”（或稱“倒按揭”）的話題推向了輿論的風(fēng)口浪尖。說(shuō)起來(lái)，此前我國(guó)也曾推行過(guò)這個(gè)辦法，但事實(shí)是這種在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)較為流行的養(yǎng)老模式，在我國(guó)水土不服。一些推行此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行，生意清淡，甚至乏人問(wèn)津。究其原因，國(guó)人的傳統(tǒng)觀念、土地使用權(quán)70年時(shí)限、相關(guān)法規(guī)有待配套等阻礙是重要原因。此外，我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫巨大、銀行業(yè)亟待盤活存量的當(dāng)下，推行老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)時(shí)機(jī)也并不合適。
　　作為一項(xiàng)住房反向抵押融資業(yè)務(wù)，以房養(yǎng)老的順利推行，非得與此項(xiàng)金融服務(wù)的供需雙方無(wú)縫對(duì)接不可：一方面，有住房的老人愿意將住房抵押給銀行以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流供養(yǎng)老之用；另一方面，銀行得有利可圖，愿意提供住房倒按揭金融服務(wù)。而在當(dāng)下乃至未來(lái)幾年內(nèi)，以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)未必有內(nèi)在動(dòng)力開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，甚至于從比較利益和風(fēng)險(xiǎn)控制角度看，在商言商，銀行還會(huì)盡量避而遠(yuǎn)之。
　　鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫巨大，以房養(yǎng)老的倒按揭抵押品的資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)莫測(cè)。過(guò)去十年，我國(guó)樓市價(jià)格持續(xù)大漲，目前，京、滬、穗等一線城市的房?jī)r(jià)比已超過(guò)紐約、倫敦，而這些城市居民的收入?yún)s不及紐約、倫敦的十分之一，由此將絕大部分真正有居住需求的人擠出了市場(chǎng)，只留下投資性和透支性消費(fèi)者唱主角。國(guó)內(nèi)三四線城市眼下已出現(xiàn)住房供過(guò)于求乃至泡沫開始破滅的跡象。最突出的是，鄂爾多斯樓市泡沫破滅，變成了名副其實(shí)的鬼城；而溫州樓市在連續(xù)23個(gè)月下跌、諸多樓盤房?jī)r(jià)腰斬之后，已出現(xiàn)大量房主放棄在銀行做抵押的住宅、經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，讓銀行成了大房東的情形。最近有傳出眾多地方的銀行暫停房貸的消息，這一方面折射出了銀行資金的緊張，也反映出國(guó)內(nèi)銀行已開始高度警惕房貸的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)試行以房養(yǎng)老，若一旦房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向熊市周期，倒按揭抵押房屋價(jià)值將嚴(yán)重縮水，無(wú)疑會(huì)加大銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
　　以房養(yǎng)老的一般模式是：老人將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，借以定期領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金，老人過(guò)世后，房產(chǎn)由金融機(jī)構(gòu)處置變現(xiàn)。因此，對(duì)于銀行而言，抵押房屋是否能方便地變現(xiàn)及以什么價(jià)格變現(xiàn)是最關(guān)鍵的問(wèn)題。老人離世后，由于銀行等金融機(jī)構(gòu)是不能持有資產(chǎn)的，需要通過(guò)拍賣或者其他方式就抵押房屋變現(xiàn)以抵償已支付的養(yǎng)老金。而住房屬于不動(dòng)產(chǎn)，主要限于條塊分割的區(qū)域市場(chǎng)買賣，不易變現(xiàn)，特別是在追漲殺跌的市場(chǎng)環(huán)境下，房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中通常伴隨著成交量的大幅萎縮，使銀行面臨的不僅有抵押品減值風(fēng)險(xiǎn)，更有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。而伴隨著中國(guó)家庭人口結(jié)構(gòu)的變化及人口老齡化趨勢(shì)的進(jìn)一步加劇，15至20年后（即現(xiàn)有倒按揭項(xiàng)目需要變現(xiàn)抵押品時(shí)），每對(duì)年輕的夫婦都將繼承上兩輩的多套住房，開展倒按揭的銀行將面臨處理存量房的難題，由此將進(jìn)一步加劇房?jī)r(jià)下跌和房產(chǎn)變現(xiàn)難問(wèn)題。此外，中國(guó)銀行業(yè)當(dāng)下面臨的一個(gè)重大課題是要盤活存量資產(chǎn)，而倒按揭業(yè)務(wù)與此相悖，勢(shì)必會(huì)加劇銀行的存量負(fù)擔(dān)，特別是當(dāng)銀行可能因此成為眾多房屋的房東難以變現(xiàn)的時(shí)候。
　　再?gòu)你y行的角度看，倒按揭業(yè)務(wù)較之正按揭（一般的房屋按揭貸款業(yè)務(wù)）屬于比較劣勢(shì)業(yè)務(wù)。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，一般的正按揭貸款項(xiàng)目的壞賬風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著時(shí)間的推移而越來(lái)越小，而倒按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)則隨著時(shí)間的推移而越來(lái)越大——銀行需要支付的養(yǎng)老金額及房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)皆因時(shí)間的推移而增加。不僅于此，倒按揭的抵押房屋最終都需要變現(xiàn)才能抵償貸款（養(yǎng)老金支付），而正按揭貸款只有在貸款人違約情況下才需要處置抵押品。因此，就風(fēng)險(xiǎn)控制而言，銀行會(huì)更傾向于做正按揭業(yè)務(wù)，而對(duì)倒按揭業(yè)務(wù)持謹(jǐn)慎態(tài)度。
　　綜上所述，我們的看法是，作為一種房產(chǎn)抵押的商業(yè)養(yǎng)老模式，以房養(yǎng)老只適合作為諸多養(yǎng)老模式中的一種補(bǔ)充。而產(chǎn)權(quán)、理念、房?jī)r(jià)波動(dòng)等難點(diǎn)，都還需要從政策框架上給出解決方法。