據(jù)悉，“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”已完成草案，并進(jìn)入征求意見階段，最終方案有望不久公布，而集體土地流轉(zhuǎn)、稅制改革、保障性安居工程建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制的具體環(huán)節(jié)已經(jīng)在穩(wěn)步推進(jìn)。但是，由于近幾個(gè)月多地房?jī)r(jià)快速上漲，從國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的講話以及主管部門的政策表態(tài)來看，預(yù)計(jì)現(xiàn)有的以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控體系還要維持一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。而且，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過快、上漲預(yù)期高漲、輿論壓力較大的現(xiàn)實(shí)，不排除未來強(qiáng)化既有政策或出臺(tái)新的更嚴(yán)厲政策的可能性，長(zhǎng)效機(jī)制的替代進(jìn)程可能將放緩。
但是，從近期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，以補(bǔ)庫(kù)存為驅(qū)動(dòng)力的一波增長(zhǎng)勢(shì)頭可能將放緩，而且“去無效產(chǎn)能”提速的情況下，未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭的可持續(xù)性難言樂觀，而房地產(chǎn)投資對(duì)維持固定資產(chǎn)投資和地方稅收的作用是無可替代的。因此，新的、更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)的空間非常小。但問題是，現(xiàn)有的以限購(gòu)和限貸為核心的行政性干預(yù)措施，即使不考慮其對(duì)市場(chǎng)的扭曲，單看其抑制不合理需求(投資投機(jī)、超前消費(fèi)等)上，與2011年的效率相比已經(jīng)大大衰減。近期，需求的爆棚和“房貸荒”并沒有弱化需求，這已經(jīng)證明限購(gòu)和限貸正在趨向于效果急劇衰退之途。因此，策略性的選擇是完善現(xiàn)有政策，提高政策執(zhí)行的效率，并向長(zhǎng)效機(jī)制漸進(jìn)過渡。
策略性選擇的方向之一就是完善供應(yīng)政策，特別是要實(shí)現(xiàn)保障性安居工程項(xiàng)目的規(guī)模型供應(yīng)，并加大分配監(jiān)管和項(xiàng)目配套的公共服務(wù)設(shè)施的供給力度。2010年提出的“十二五”3600萬套保障性安居工程的建設(shè)任務(wù)已經(jīng)過去了大半，若將2010年開工建設(shè)的590萬套保障房及2010年以前開工的項(xiàng)目考慮進(jìn)來，近年來的供應(yīng)規(guī)模應(yīng)該是非常大的。但是，目前在需求集中的大城市，投入供應(yīng)的保障房仍停留在零零碎碎的少量項(xiàng)目上，達(dá)不到與需求相適應(yīng)的規(guī)�；⿷�(yīng)，原因在于地方的積極性不夠、濫竽充數(shù)、資金短缺、配套不到位和分配上的尋租行為等。未來，對(duì)于在建及規(guī)劃建設(shè)的保障房項(xiàng)目，一要加快建設(shè)進(jìn)程;二要實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)設(shè)施同步跟進(jìn)(商品房項(xiàng)目也要重視公共服務(wù)配套的同步跟進(jìn));三要強(qiáng)化監(jiān)管，包括避免拿公務(wù)員、事業(yè)單位或國(guó)有企業(yè)的集資房來濫竽充數(shù)，還要避免分配環(huán)節(jié)的尋租行為繼續(xù)上演;四要改變保障模式，由直接建設(shè)向貨幣補(bǔ)貼模式為主轉(zhuǎn)變。理由是，一方面政府直接建設(shè)的周期長(zhǎng)、政府建設(shè)效率損耗，另一方面中低收入人群集中在大城市，這些人群的住房需求千差萬別，直接建設(shè)對(duì)于需求的契合度較低、低效供應(yīng)很普遍，同時(shí)城市土地供應(yīng)有限，直接建設(shè)空間很小。
策略性選擇的方向之二就是完善差別化的稅收信貸政策。在稅收政策方面，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革要進(jìn)入深化階段，遺產(chǎn)稅開征要進(jìn)入破冰階段，并同步推進(jìn)住房信息系統(tǒng)建設(shè)，以助推兩項(xiàng)政策的實(shí)施。目前，需要調(diào)控的城市主要是人口集中、住房供求矛盾大、外來新移民住房需求呼聲高的一、二線城市。一方面，這些城市的空間布局已經(jīng)定格，新增土地供應(yīng)小且處于城市邊緣，保障性住房建設(shè)在規(guī)模、空間和品質(zhì)上都無法與商品住房等量齊觀，房?jī)r(jià)上漲無法抑制;另一方面，這些城市住房資源占有差距大，以住房為主的財(cái)產(chǎn)性收入差距是拉大收入差距的罪魁禍?zhǔn)�，住房需求呼聲更多地反映人們�?duì)財(cái)產(chǎn)性收入不公的訴求(而不僅僅是住房困難問題)。因此，在這些城市，調(diào)控應(yīng)當(dāng)著眼于如何釋放存量住房資源，一方面可以增加有效的住房供應(yīng)，另一方面可以縮小財(cái)產(chǎn)性收入差距，平抑調(diào)控的呼聲。目前，房產(chǎn)稅深化和遺產(chǎn)稅破冰主要障礙就是產(chǎn)權(quán)和信息障礙。產(chǎn)權(quán)是短期內(nèi)無法攻克的體制性難題，但一味地囿于產(chǎn)權(quán)困境而無視房地產(chǎn)在拉大收入差距、公共資源占有差距，以及對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定的負(fù)面影響是教條的、狹隘的。在個(gè)人所得稅和資本利得稅無法有效調(diào)節(jié)過高收入、多占公共資源的情況下，房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅完全可以在提高免征點(diǎn)的情況下，巧妙地回避產(chǎn)權(quán)的問題，而集中解決住房供應(yīng)短缺和收入差距問題。當(dāng)然，住房信息系統(tǒng)建設(shè)的推進(jìn)將不斷完善政策執(zhí)行的效力。信貸政策方面，要限制非合理需求對(duì)公共信貸資源的占用。
策略性選擇的方向之三就是土地出讓金完全納入預(yù)算內(nèi)管理，降低地方政府推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在激勵(lì)。在地方政府眼里，土地出讓金一方面可以通過撬動(dòng)銀行貸款，以項(xiàng)目開發(fā)形式(房地產(chǎn)、園區(qū)、會(huì)展中心等)成倍拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資;另一方面可以通過基建項(xiàng)目招投標(biāo)實(shí)現(xiàn)政府官員自身的利益。這種模式的低效率特征，決定了在后續(xù)項(xiàng)目維護(hù)、貸款償還、公共服務(wù)配套、稅收指標(biāo)等方面的支出要依賴土地，這就必須要給市場(chǎng)一個(gè)明確的信號(hào)，即房?jī)r(jià)不僅不會(huì)跌，還會(huì)繼續(xù)上漲。因此，規(guī)范土地出讓金的用途，將其納入預(yù)算內(nèi)管理，投向已建成區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，這樣既可以改善城市消費(fèi)環(huán)境，又能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還能有效分流住房需求。由于優(yōu)質(zhì)的公共資源多分布在中心區(qū)，住房需求也主要集中在此，不同區(qū)域房?jī)r(jià)相差巨大，比如廣州市中心區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到每方米2萬元以上，而外圍增城、從化和花都的房?jī)r(jià)只有6-7千元，差距在3-4倍，深圳、北京和上海也類似。更重要的是，土地出讓金完全納入預(yù)算內(nèi)管理，會(huì)降低地方政府有意維持房?jī)r(jià)上升的動(dòng)機(jī)，調(diào)控政策執(zhí)行的效率也會(huì)提升。
上述三個(gè)方面的策略性選擇一方面堅(jiān)持和完善現(xiàn)有的政策，提高調(diào)控的效率，另一方面也為漸進(jìn)向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變創(chuàng)造條件。