據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查和媒體報(bào)道，目前全國(guó)暫停個(gè)人房貸現(xiàn)象較為普遍，已由一線城市向二線、三線城市蔓延，“停貸”、“緩貸”的情況也較為突出。雖然這些城市的商業(yè)銀行暫停個(gè)人房貸有信貸額度吃緊的重要原因，但也從另一方面反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)未來(lái)樓市運(yùn)行預(yù)期出現(xiàn)變化，樂(lè)觀預(yù)期有所減少，這有可能會(huì)反過(guò)來(lái)影響到下一階段樓市運(yùn)行變化。
今年以來(lái)，全國(guó)個(gè)人房貸增長(zhǎng)明顯偏快，擠壓了年末銀行信貸資源。據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的2013年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至今年三季度末，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額9.47萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.2%，增幅較全部各項(xiàng)貸款余額增速高出6.9個(gè)百分點(diǎn);1-9月新增1.37萬(wàn)億元，同比多增6931億元，比全部人民幣各項(xiàng)貸款同比多增額高出1361億元。個(gè)人房貸的快速增長(zhǎng)，是樓市成交活躍的集中反映。去年第四季度至今，樓市明顯回暖，成交量大幅上升。今年前10個(gè)月，全國(guó)住宅銷售面積同比增長(zhǎng)22.3%。因此，客觀上講，個(gè)人房貸的快速增長(zhǎng)，擠占了銀行過(guò)多的信貸額度，導(dǎo)致年末房貸額度偏向緊張。
但暫停個(gè)人房貸也反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)未來(lái)樓市預(yù)期偏向謹(jǐn)慎。無(wú)論從哪個(gè)方面分析，個(gè)人房貸都是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這一方面是因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)上漲的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，另一方面也是因?yàn)榉慨a(chǎn)對(duì)貸款的擔(dān)保作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝過(guò)機(jī)器設(shè)備。但毫無(wú)疑問(wèn)，個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量在很大程度上要取決于樓市運(yùn)行變化。據(jù)報(bào)道，因房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，溫州已經(jīng)出現(xiàn)了為數(shù)不少的“斷供房”情況。盡管其他城市房?jī)r(jià)仍面臨上漲壓力，這并不能排除樓市運(yùn)行突然逆轉(zhuǎn)的可能，并導(dǎo)致個(gè)人房貸大面積不良情況的發(fā)生，而對(duì)新發(fā)放的個(gè)人房貸來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)更大。不僅如此，十八屆三中全會(huì)的決定也未提及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但從建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，完善稅收制度等改革事項(xiàng)看，直接涉及樓市運(yùn)行的基礎(chǔ)制度。新一屆政府重視樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，日前李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并實(shí)現(xiàn)信息共享。國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》輔導(dǎo)讀本中，指出要加快推進(jìn)住房信息系統(tǒng)建設(shè)，盡快實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。
上述情況表明，未來(lái)樓市或?qū)l(fā)生重大變化，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)住房需求，政府加大保障性住房供應(yīng)，大幅提高住房持有環(huán)節(jié)成本等等政策與措施，將會(huì)扭轉(zhuǎn)過(guò)去十年間市場(chǎng)上普遍形成的房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期。此外，下半年以來(lái)，我國(guó)樓市成交量已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)下降。高位上漲的房?jī)r(jià)，在一些城市越來(lái)越淪為有錢人的資金游戲，普通民眾難以企及，蘊(yùn)涵了較高的風(fēng)險(xiǎn)。而且高房?jī)r(jià)對(duì)成交量的抑制作用，也在逐步顯現(xiàn)。需要注意的是，近期13個(gè)城市出臺(tái)樓市新政，可能在短期內(nèi)影響到樓市運(yùn)行，促使房?jī)r(jià)運(yùn)行預(yù)期出現(xiàn)分化。展望2014年，我國(guó)樓市繼續(xù)延續(xù)今年成交活躍的可能性非常小。即使剔除地方政府調(diào)控因素的影響，能夠真正買得起房子的有效需求也將出現(xiàn)萎縮。
綜合來(lái)看，房地產(chǎn)的健康發(fā)展離不開(kāi)金融的支持，金融的穩(wěn)健運(yùn)行也離不開(kāi)樓市的健康發(fā)展。金融資源過(guò)度集中于樓市，不僅會(huì)推升房?jī)r(jià)，形成樓市泡沫，而且反過(guò)來(lái)對(duì)金融機(jī)構(gòu)自身的穩(wěn)健運(yùn)行形成實(shí)質(zhì)性的損害。歷史與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，樓市泡沫一旦破裂，最先受損的應(yīng)該是金融機(jī)構(gòu)。因此，維護(hù)樓市的健康運(yùn)行，金融機(jī)構(gòu)也有義不容辭的責(zé)任。從這一點(diǎn)說(shuō)，暫停個(gè)人房貸也是金融機(jī)構(gòu)向樓市發(fā)出的一個(gè)積極信號(hào)。