國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，房價變動在一線城市和其他城市間日趨分化。一線城市今年來的房價走勢呈現(xiàn)出一騎絕塵之勢，而一線城市房價的結(jié)構(gòu)性變化也很突出，中心區(qū)與非中心區(qū)房價開始加速分化，城市中心區(qū)住房市場進(jìn)入了“泛豪宅化”時代。
克而瑞數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，9月，北京三、四環(huán)新建商品住宅銷售均價達(dá)到了42380元/平方米，相比2009年上漲了1.33倍，比肩我國香港。另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)，10月，北京二手住宅交易均價首次突破三萬大關(guān)，達(dá)到每平方米30950元。而其近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣的交易均價為每平方米23726元，僅相當(dāng)于前者的56%，而三環(huán)以內(nèi)的均價都超過了每平方米6萬。
據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計，三季度上海新房成交均價達(dá)到每平方米24258元，其7個中心城區(qū)成交均價超過4萬，城中之城的黃浦區(qū)和靜安區(qū)，成交均價均超過了6萬，是遠(yuǎn)郊金山區(qū)的6.2倍。
更為重要的是，一線城市中心區(qū)新增供應(yīng)在減少，供求矛盾在加劇。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2010年至今，北京四環(huán)以內(nèi)僅出讓了10宗住宅用地，建筑面積僅120萬平方米，四環(huán)以內(nèi)商品住宅庫存以每年4000余套的速率在遞減。而與此同時，由于中心區(qū)物業(yè)具有良好的抗跌性、資源的稀缺性、公共配套的齊全，以及高收入人群對于該區(qū)域房價的不敏感，這些區(qū)域住房銷售一直比較穩(wěn)定。今年前7個月，北京四環(huán)內(nèi)成交價突破80000元/平方米的高檔住宅共售出92套，與2012年、2011年同期基本持平。上海的情況也類似，目前徐匯區(qū)在售新盤較少，且均為5-10萬/平方米以上的中高端項目，黃浦和靜安在售的均為高端樓盤。
一線城市中心區(qū)房價“高端化”與需求快速釋放有關(guān)，而需求的快速增長主要受政策預(yù)期的變化。2010年實(shí)施限購政策以來，一線城市紛紛實(shí)行“雙90/70”政策，即70%的土地和住宅偏向于普通住宅和保障房，高檔住宅供應(yīng)不斷減少。特別是2011年實(shí)施房價控制政策以來，低密度、高價位住宅的供地、預(yù)售受到了嚴(yán)格的規(guī)模限制，價格被人為壓低，甚至直接以行政手段“叫�！痹擃愖≌墓⿷�(yīng)，高收入人群的購房需求受到壓抑。新一屆政府執(zhí)政以來，一直堅持市場化發(fā)展的大方向，力圖通過構(gòu)建多層次的市場化住房供應(yīng)體系，疏導(dǎo)處于高位的市場需求“堰塞湖”，緩解房價上漲的預(yù)期。
正是在這種政策預(yù)期的作用下，三季度以來，“改善性需求”接力上半年的“剛性需求”，助推一線城市造就了堪稱史上最靚麗的“金九銀十”(除2009年擴(kuò)大內(nèi)需創(chuàng)造的不正�！敖鹁陪y十”)，高端住宅價格“補(bǔ)漲”，并迅速拉大與其他區(qū)域房價的差距。同時，政策預(yù)期的變化也刺激了開發(fā)商拿地的欲望。二季度以來，一線城市創(chuàng)造了20多個地王，這些地王的樓面地價大多高于同區(qū)域房價，即“面粉貴過面包”。有媒體和學(xué)者根據(jù)樓面地價、建安和稅費(fèi)成本預(yù)測，京滬地王將驅(qū)動所在區(qū)域未來房價達(dá)到每平方米10至20萬，可見開發(fā)商對于這些區(qū)域的預(yù)期是何等樂觀。難怪排名前十的開發(fā)商紛紛回歸一線城市主戰(zhàn)場，甚至一再承諾不拿地王的萬科以及和被禁止參與地王爭奪的央企也投身一線城市中心區(qū)土地的爭奪戰(zhàn)。另外值得注意的是，專攻豪宅的綠城、世茂和SOHU中國等房企業(yè)績?nèi)嬖鲩L，特別是綠城這家因調(diào)控在2011年差點(diǎn)倒下的專業(yè)開發(fā)高端住宅的企業(yè)，不僅在2012年輕松翻身，而且在今年前10個月銷售金額獲得了33%的增長。
習(xí)近平總書記有關(guān)我國未來要構(gòu)建“基本住房保障+多層次住房市場”的住房供應(yīng)體系的講話，基本明晰了未來國家將認(rèn)可高層次住房市場需求的合理性，意味著過去被壓抑的高端住房需求將在未來繼續(xù)釋放，特別是今年因房價控制而低估的高端項目以及消費(fèi)人群的積累，將是可觀的市場規(guī)模。這種需求的釋放，也有高凈值人群規(guī)避經(jīng)濟(jì)下滑、資產(chǎn)泡沫“軟著陸”，重新調(diào)整資產(chǎn)組合的需求。畢竟，從國內(nèi)外物業(yè)價格縱向變動看，高端物業(yè)是防范資產(chǎn)價格風(fēng)險、防護(hù)資產(chǎn)安全的為數(shù)甚少的“保險柜”，特別是優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)配套完善的物業(yè)資產(chǎn)，因其背后有強(qiáng)而真實(shí)的需求在支持。目前，一線城市的中心區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施最先得到配置，并隨著城市的發(fā)展而不斷得到培育和完善，而外圍的公共服務(wù)設(shè)施盡管隨著城市邊緣的擴(kuò)張而相應(yīng)跟進(jìn)，但其質(zhì)量與中心區(qū)相比相去甚遠(yuǎn)，而房地產(chǎn)長周期下行、投資退潮更加顯現(xiàn)其“裸泳”的本質(zhì)。
嚴(yán)格來講，一線城市中心區(qū)的住宅之所以高檔，除了地段因素外，多數(shù)是資金堆積和投資旺盛的結(jié)果，只能說具有泛豪宅的屬性。隨著高檔住宅市場復(fù)歸市場化發(fā)展，順應(yīng)高凈值人群的需求和地段價值最大化，一線城市中心區(qū)真正的豪宅市場將在未來形成。這也是住宅市場多元化的必然結(jié)果。