如果票選中國(guó)經(jīng)濟(jì)最令人關(guān)注的話題，房?jī)r(jià)走勢(shì)問(wèn)題想必排名最靠前。畢竟，對(duì)大部分民眾來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)的價(jià)值都是家庭資產(chǎn)最大的一部分。據(jù)中國(guó)社科院的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有65%的家庭資產(chǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)上，存款跟股票僅占約20%左右。因此，房?jī)r(jià)走勢(shì)牽動(dòng)的不僅是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，更是所有城鄉(xiāng)居民的心。但據(jù)筆者的觀察，大部分民眾顯然還沒(méi)有真正認(rèn)清投資房地產(chǎn)的本質(zhì)：房子到底應(yīng)該是視為必需品還是投資品?
生活離不開(kāi)衣食住行，每個(gè)人都需要住房，就基本需求而言，當(dāng)然是有多少經(jīng)濟(jì)能力就住什么樣的房子，首要的考慮因素是居家環(huán)境的生活機(jī)能以及交通的便利性。房地產(chǎn)有漲跌的周期性，而是這個(gè)周期通常長(zhǎng)達(dá)10年至20年，而從理論上說(shuō)，你買(mǎi)不回同樣的房子。所以，站在生活消費(fèi)必需品的角度，房地產(chǎn)理該“買(mǎi)起來(lái)等”，而不是“等著買(mǎi)”，筆者鼓勵(lì)每個(gè)人視自身經(jīng)濟(jì)能力尋找心目中的“好宅”，而不能以追逐未來(lái)增值為考量。
但現(xiàn)實(shí)總與理論有巨大的差距，過(guò)去十年中國(guó)各地的房?jī)r(jià)如脫彊的野馬，一路狂奔，雖然經(jīng)歷了幾輪嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，卻非但沒(méi)讓房?jī)r(jià)降溫，反而讓許多相信調(diào)控手段的民眾吃了高房?jī)r(jià)的虧。一來(lái)一往，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期變得越來(lái)越強(qiáng)烈，也使房?jī)r(jià)行政調(diào)控的成本及風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，這更讓民眾有了錯(cuò)誤的觀念，把必需品錯(cuò)當(dāng)投資品，必需品沒(méi)有買(mǎi)點(diǎn)的問(wèn)題，你不會(huì)因?yàn)槊姘阋司兔坎投喑詭讉�(gè)面包，而如果從投資角度來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將是判斷進(jìn)場(chǎng)點(diǎn)的最大依據(jù)。
過(guò)去10年我國(guó)房地產(chǎn)的快速上揚(yáng)，有其特殊的歷史原因。
1998年6月，國(guó)務(wù)院決定，黨政機(jī)關(guān)停止實(shí)行40多年的實(shí)物分配福利房，推行住房分配貨幣化。1998年7月1日，住房福利制宣告結(jié)束，開(kāi)始了住宅建設(shè)市場(chǎng)化和住房消費(fèi)貨幣化的新一輪改革。從此，買(mǎi)房成了中國(guó)人最大的消費(fèi)，房地產(chǎn)也進(jìn)入快速的上行通道，甚至房?jī)r(jià)還以報(bào)復(fù)性的加速上漲來(lái)對(duì)應(yīng)上世紀(jì)80年代直到1997年未曾反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。
2012年，我國(guó)的GDP是55萬(wàn)億人民幣，相較于1980年的4500億，足足增長(zhǎng)了120倍，由于當(dāng)時(shí)中國(guó)尚未有商品房制度，因此很難算出確切的房?jī)r(jià)漲幅，如果以1997年的數(shù)字來(lái)看，GDP總量接近8萬(wàn)億，至今增長(zhǎng)約為7倍。而1997年至今，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從2000年到2011年，上海的樓價(jià)從每平方米均價(jià)由3565上漲到14603，北京則從4919到16851，漲幅大約是4倍。雖然遠(yuǎn)超過(guò)這段時(shí)間內(nèi)GDP的增幅，但如果考慮到調(diào)整1980年到1997年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲的幅度其實(shí)還在可以理解的范圍之內(nèi)。
那現(xiàn)在到底還能不能投資房地產(chǎn)呢?
要判斷這個(gè)問(wèn)題，人口結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是最主要考量。先從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然面臨減速，但未來(lái)十年仍將有6至7倍的增長(zhǎng)，也就是說(shuō)2020年前GDP翻番應(yīng)是大概率事件，這對(duì)房?jī)r(jià)的支撐絕對(duì)是好事。而從人口結(jié)構(gòu)的角度來(lái)看則不太妙了。據(jù)測(cè)算，我國(guó)的婚育人口，也就是買(mǎi)房主要的剛需來(lái)源將在2015年前后到達(dá)頂峰，在2030年前后就可能開(kāi)始出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)，有悲觀的估計(jì)最快可能是在2023年，這意味著對(duì)住房的需求將從現(xiàn)在開(kāi)始放緩，而供給卻不會(huì)停止增加，這是任何人都可以預(yù)見(jiàn)到的房?jī)r(jià)未來(lái)下跌的依據(jù)。即使現(xiàn)在政策是放開(kāi)單獨(dú)二胎，短期也無(wú)法扭轉(zhuǎn)此前三十多年來(lái)形成的人口結(jié)構(gòu)。
那么，在今后的整體房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)中會(huì)有例外嗎?
發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史表明，城鎮(zhèn)化的興起是經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可避免的結(jié)果，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。人口在城市中聚集會(huì)產(chǎn)生顯著的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng),
因?yàn)檫@會(huì)使私人和公共投資的平均成本和邊際成本得以大幅降低，產(chǎn)生更大的市場(chǎng)和更高的利潤(rùn)。
隨著人口和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)向城市的集中，市場(chǎng)需求將會(huì)迅速增長(zhǎng)和多元化，這會(huì)促進(jìn)專(zhuān)業(yè)化分工，從而進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)的效率。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深化，許多新型業(yè)態(tài)，特別是研究開(kāi)發(fā)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)如金融和保險(xiǎn)業(yè)、資訊和電腦服務(wù)業(yè)等，都必須依托城市的發(fā)展才能得到擴(kuò)張。不僅如此，城市產(chǎn)業(yè)的繁榮和高回報(bào)吸引了更多資本、技術(shù)和知識(shí)的流入，這些要素的整合，將會(huì)進(jìn)一步誘發(fā)新的技術(shù)創(chuàng)新和流動(dòng)，并促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)的形成。因此，城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中最具有活力的區(qū)域。麥肯錫甚至大膽預(yù)估未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)將取代國(guó)家經(jīng)濟(jì)，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將是城市與城市間，而不僅限在國(guó)與國(guó)之間。
換句話說(shuō)，投資人應(yīng)該尋找在城鎮(zhèn)化過(guò)程中還有持續(xù)發(fā)展的潛力城市去投資房地產(chǎn)。至少?gòu)哪壳皝?lái)看，中國(guó)的城鎮(zhèn)化還是粗放式的，還未能有效利用集約化的優(yōu)勢(shì)提高城市經(jīng)濟(jì)的附加價(jià)值，未來(lái)一線城市人口仍有增加空間，但若不能提高經(jīng)濟(jì)附加價(jià)值，那些人根本不可能有能力負(fù)擔(dān)起目前的房?jī)r(jià)。從這個(gè)角度來(lái)看，中國(guó)樓價(jià)最具價(jià)上漲空間的城市，仍是在北京、上海這樣的一線城市，或其他能在城市經(jīng)濟(jì)競(jìng)賽中脫穎而出的城市。三、四線城市可能就沒(méi)有什么機(jī)會(huì)了。