近期召開的中央政治局會議，明確指出，做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。中央再次提出做好房地產(chǎn)調(diào)控，是為了應(yīng)對當(dāng)前樓市存在的問題。中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，11月全國百城住宅環(huán)比上漲0.68%，這已經(jīng)是房價連續(xù)第18個月環(huán)比上漲，其中北京等10大城市住宅均價為18748元/平方米，環(huán)比上漲1.16%。

　　貨幣供給是房價走勢的關(guān)鍵

　　做好房地產(chǎn)調(diào)控，應(yīng)認(rèn)清房價漲跌的本質(zhì)問題。把握了樓市的本質(zhì)問題，房地產(chǎn)調(diào)控就會提高有效程度。

　　房價漲跌及其走勢取決于多個方面的因素，其中包括宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣供應(yīng)水平、可替代投資品市場狀況、區(qū)位、相關(guān)社會心理狀態(tài)、社會保障性住房供給水平以及稅收因素，等等。貨幣供應(yīng)從總體上影響房價走勢，城市發(fā)展非均衡、公共服務(wù)供給非均衡、城市間機會非均衡等從結(jié)構(gòu)上影響房價。稅收因素對房價的影響既可以在總體方面影響房價，又可以在結(jié)構(gòu)方面影響房價。

　　貨幣供給是決定房價走勢的關(guān)鍵因素，也是首要因素。應(yīng)該從這點認(rèn)清房價漲跌的本質(zhì)，即房價漲跌的核心問題是貨幣供應(yīng)狀況，由此，從這個意義上看，可以引申，房價問題的實質(zhì)是貨幣問題。認(rèn)清這個關(guān)鍵之后，民間房地產(chǎn)投資以及政府實施房地產(chǎn)調(diào)控才能作出正確判斷。

　　美國次貸危機爆發(fā)的關(guān)鍵就是貨幣問題。在次貸危機爆發(fā)的前幾年，美國實施偏緊的貨幣政策，提高利率，減少貨幣供應(yīng)，最終引發(fā)房地產(chǎn)崩盤。認(rèn)識中國自2003年至2013年的房地產(chǎn)市場現(xiàn)象，也應(yīng)從貨幣這個角度去思索，才能找出問題的關(guān)鍵所在。固然，城鎮(zhèn)化程度提高、居民收入提高或者所謂的“剛需”是影響房價的因素，但這些不是關(guān)鍵因素，關(guān)鍵因素是貨幣供應(yīng)問題。

　　一般而言，在其他影響房價因素不變或不存在的情況下，貨幣供應(yīng)水平與房價水平正相關(guān)。歷史經(jīng)驗證明，貨幣供應(yīng)快速增長時期，一般也是房價快速上漲時期。判斷房價走勢的一個重要指標(biāo)是貨幣供應(yīng)走勢、貨幣政策走向。這是由于房地產(chǎn)投資是一個資金密集型類投資，需要大量資金投入。在貨幣供應(yīng)不充足的情況下，房價難以保持持續(xù)上漲勢頭。

　　貨幣供給增長支撐了高房價

　　人們一般會用房價收入比衡量樓市是否存在泡沫或泡沫的程度，這當(dāng)然沒錯，但關(guān)鍵是房價收入比不能作為判斷樓市問題的首要參考指標(biāo)。如果用這個指標(biāo)而不是用貨幣供應(yīng)量作為首要指標(biāo)，去判斷樓市問題就會發(fā)生偏差。

　　貨幣供應(yīng)影響房價的作用機理在于，當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅擴(kuò)張時，充裕的資金為房地產(chǎn)投資提供了基礎(chǔ)，投資者獲取信貸資金的便利程度增加以及機會成本低，另一方面，貨幣供應(yīng)大漲必然引發(fā)物價大幅上漲、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過投資或購買房地產(chǎn)應(yīng)對，其結(jié)果是房價上漲;而當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅縮小時，支撐房價的基礎(chǔ)不存在，投資房地產(chǎn)的機會成本也會增加，市場流動性弱，其結(jié)果是投資者或普通居民傾向于持有現(xiàn)金資產(chǎn)，而不選擇購買房地產(chǎn)，其結(jié)果是房價下跌。

　　從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)等金融業(yè)捆綁非常緊。從西方國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史可以看到，房地產(chǎn)崩盤必然引發(fā)金融崩盤。

　　2013年中國房價的表現(xiàn)是有趣的，這里以2013年的中國貨幣供應(yīng)與房價之間的關(guān)系為例分析貨幣供應(yīng)對房價的影響。

　　2013年北京、上海、深圳等一些城市房價又往上漲了一波。這既是出乎意料也是意料之中。出乎意料的原因是，按道理，房價經(jīng)過之前幾年的上漲已處于一個高位，能保持震蕩就相當(dāng)不錯了，同時，盡管政府沒有出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但也未放松調(diào)控，美國量化寬松政策也處于逐步退出預(yù)期當(dāng)中。意料之中的原因是，2013年貨幣政策依然偏松，大量貨幣供給為高房價支撐提供了基礎(chǔ)，特別是頭半年一些銀行放貸規(guī)模大幅增加，致使房價繼續(xù)上揚。

　　房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)

　　根據(jù)中國央行公布的數(shù)據(jù)，2013年10月末，廣義貨幣(M2)余額107.02萬億元人民幣，同比增長14.3%。在貨幣供應(yīng)充裕的情況下，人們對房價依然保持看漲預(yù)期，以信貸資金為主的資金自然會源源不斷地流入房地產(chǎn)市場。

　　根據(jù)中國國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2013年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長19.5%，其中，住宅投資53112億元，增長19.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。上述數(shù)據(jù)表明，民間房地產(chǎn)投資熱情依然高漲，到2013年11月依然有大規(guī)模資金流入房地產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)拿地?zé)崆橐惨琅f。中國國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2013年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%，土地成交價款8669億元，增長31.5%，增速比1-10月份提高19.8個百分點。在房價已經(jīng)累積到一個高位情況下，大量資金依然涌入房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場，這在世界房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。由于貨幣供應(yīng)充足，2013年中國房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大幅下挫情況，恰恰相反，北京、上海、南京、深圳等品牌化城市還出現(xiàn)大幅上漲情況。

　　從上述分析中，可以得出結(jié)論，做好房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)以及貨幣流向。貨幣政策應(yīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心。一方面，控制好貨幣總量和貨幣投放節(jié)奏，另一方面控制好貨幣流向。同時，重點輔之以稅收政策。黨的十八屆三中全會提出，完善房產(chǎn)稅法并適時推進(jìn)改革。由此可以看出，房產(chǎn)稅改革是必然方向。房產(chǎn)稅改革應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)，不宜操之過急，特別是盡量不要對中低收入者造成較大影響。