“住改商”現(xiàn)象現(xiàn)在成為社會(huì)各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)，人們對(duì)居住的要求不再是簡(jiǎn)單的“有房可居”，而是越來(lái)越注重良好的居住環(huán)境和品質(zhì)，安寧、安全、舒適成為業(yè)主共同追求的目標(biāo)。在公眾居住需求發(fā)生深刻變化的同時(shí)，由于“住”、“商”目的迥然不同，導(dǎo)致了種種問(wèn)題，兩者之間的碰撞時(shí)有發(fā)生。
　　【案例】
　　邱某與王某是鄰居關(guān)系。王某是某樓1104號(hào)(一層)的業(yè)主，邱某是該樓1201-1204號(hào)(二層)的業(yè)主。該樓房的房屋用途為住宅。2010年5月起，王某對(duì)其房屋進(jìn)行改造，將房屋出租，用于經(jīng)營(yíng)廣告復(fù)印，但尚未領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。邱某認(rèn)為，王某將住宅改為商用的行為侵犯其合法權(quán)利，故訴至法院要求王某停止將民宅改為經(jīng)營(yíng)性商用店鋪，停止商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，排除妨礙，恢復(fù)原有的寧?kù)o和安全。
　　庭審中，邱某提交該樓其他業(yè)主簽名的聯(lián)名信一份，證明該樓的其他住戶，均同意原告的訴訟請(qǐng)求和原告對(duì)事實(shí)的陳述。原告還提交該小區(qū)物業(yè)公司的證明，證明被告擅自將住宅改為商用房，該公司曾多次勸阻，并兩次修復(fù)鐵圍欄，但被告執(zhí)意將修好的鐵圍欄再次鋸開(kāi)。被告提交社區(qū)服務(wù)中心于2011年7月3日出具的名目為鋪面改造費(fèi)、金額為700元的收據(jù)一張，證明其改造房屋的行為經(jīng)過(guò)物業(yè)管理部門(mén)的許可。
　　法院審理認(rèn)為，王某將住宅改為商用房屋，其未舉證證明該行為得到相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主同意，邱某又提交該樓業(yè)主的聯(lián)名信，證明該樓的部分業(yè)主并不同意被告的上述行為，故被告將其住宅改為商用店鋪的行為缺乏合法性，應(yīng)予以停止。法院最終判決其將房屋結(jié)構(gòu)恢復(fù)原狀，并停止房屋的商業(yè)使用。
　　【分析】
　　該案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是邱某的行為是否得到相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主同意。依據(jù)《物權(quán)法》第77條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房應(yīng)滿足兩個(gè)條件：一是業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；二是業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。該案中，王某將住宅改為商用房屋，其未舉證證明該行為得到相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主同意。同時(shí)邱某又提交該樓業(yè)主的聯(lián)名信，證明該樓的部分業(yè)主并不同意被告的上述行為，故其“住改商”的行為缺乏合法性。
　　對(duì)《物權(quán)法》第77條的理解需要解決兩個(gè)問(wèn)題：一是有利害關(guān)系業(yè)主的同意，是需全部同意還是多數(shù)同意即可；二是如何確定有利害關(guān)系業(yè)主的范圍。對(duì)此，司法解釋規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，不予支持。也就是說(shuō)，“住改商”必須經(jīng)整棟樓的全體業(yè)主同意才可進(jìn)行，相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主具備“一票否決權(quán)”。
　　另外，需要注意“有利害關(guān)系業(yè)主同意”的同意形式。在日常生活中，人們通常所講的同意，可能也包括口頭形式，但此處的“同意”應(yīng)當(dāng)是一種明示的意思表示，不同于默示，即所謂的在一定的期限內(nèi)不表示反對(duì)的情形。明示的意思表示必須具備一定的要件，即業(yè)主要將住宅變?yōu)樯虡I(yè)用房等經(jīng)營(yíng)性用房之前，一般情況下，應(yīng)征得有利害關(guān)系業(yè)主書(shū)面同意方可。