加拿大房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)再次引起國(guó)際貨幣基金組織(IMF)的警示。IMF近日在一份關(guān)于加拿大經(jīng)濟(jì)的評(píng)估報(bào)告中認(rèn)為，加拿大住房?jī)r(jià)格仍然高估。
無獨(dú)有偶。就在同一天，加拿大第二大銀行道明銀行用數(shù)據(jù)具體量化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“熱度”：加拿大房?jī)r(jià)高估10%。
近一年多來，有關(guān)加拿大房地產(chǎn)泡沫“狼來了”的呼聲不絕于耳，包括經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)等在內(nèi)的國(guó)際機(jī)構(gòu)多次發(fā)布過熱警示。
盡管如此，截至目前，加拿大的管理機(jī)構(gòu)尚未出臺(tái)有關(guān)抑制房地產(chǎn)過熱的措施。很明顯，管理層并不認(rèn)為“狼”真的來了。事實(shí)上，就在1月份，加拿大央行行長(zhǎng)史蒂芬·波洛茲就表示，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行軟著陸。而自從2012年年中，央行對(duì)住房貸款審批條件趨于嚴(yán)格后，在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的過快上漲。因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，目前加拿大房地產(chǎn)處在趨于過熱但尚未過熱的房?jī)r(jià)上漲通道，量?jī)r(jià)齊升或是未來一兩年內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)。
加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)(CREA)最新的數(shù)據(jù)顯示，去年12月份，全國(guó)房?jī)r(jià)平均水平為每套38.9萬加元，比2012年同期上漲10.4%。該協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，2013年全年，加拿大住房?jī)r(jià)格將上漲至每套38.2萬加元。另外，筆者綜合一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在多倫多等大城市，獨(dú)門獨(dú)棟的別墅實(shí)際成交價(jià)現(xiàn)已超過每套80萬加元。
姑且不論房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟“過熱”幾何。房?jī)r(jià)上漲影響到老百姓的生活已經(jīng)成為不爭(zhēng)事實(shí)。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過去17年中，加拿大房?jī)r(jià)以每年5.4%的幅度增長(zhǎng)，與此同時(shí)，工資每年增幅卻只有2.7%。
道明銀行的數(shù)據(jù)顯示，目前加拿大住房的購(gòu)租比表明，房?jī)r(jià)高估60%，而從房?jī)r(jià)收入比來看，房?jī)r(jià)則高估30%。(購(gòu)租比是度量購(gòu)房與租房的相對(duì)成本，如果購(gòu)租比過高，居民就會(huì)選擇租房而放棄購(gòu)房。房?jī)r(jià)收入比指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。)
該銀行還對(duì)房?jī)r(jià)未來趨勢(shì)作出了預(yù)測(cè)，認(rèn)為房?jī)r(jià)下降要到2015至2016年，而降幅也只有區(qū)區(qū)2%左右。
目前，商業(yè)銀行按揭貸款利率處于低水平或?qū)⒗^續(xù)“加熱”住房市場(chǎng)。加拿大各大主要銀行近期紛紛下調(diào)房貸按揭利率，5年期固定按揭利率最低達(dá)3.19%，為2013年8月份以來的最低水平。
如此看來，在加拿大一些主要城市，未來一兩年內(nèi)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲或是主旋律。
然而，居民對(duì)高房?jī)r(jià)的承受能力正承受考驗(yàn)。上述IMF的報(bào)告指出，加拿大家庭債務(wù)仍然高企。住房市場(chǎng)中的價(jià)格高估和供過于求是導(dǎo)致住房泡沫的原因。
家庭債務(wù)水平是加拿大央行制定利率決策無法忽視的一個(gè)重要指標(biāo)。加拿大統(tǒng)計(jì)局去年12月13日的數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，第三季度，家庭債務(wù)主要指標(biāo)，即家庭可支配收入的信貸債務(wù)增長(zhǎng)至163.7%，創(chuàng)新高。
盡管加拿大央行近期表示，2014年將面臨加息的壓力，但是，面對(duì)通脹率下行、疲弱的出口對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用有限，央行仍在1月22日將基準(zhǔn)利率維持在1%的低水平不變。加拿大帝國(guó)商業(yè)銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家彼得·布坎南甚至告訴筆者，未來降息的可能性更大。
房?jī)r(jià)的上漲也使管理者遭遇考驗(yàn)。上述報(bào)告中，IMF認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)和按揭貸款大范圍并且持續(xù)加速增長(zhǎng)，相關(guān)抑制措施或?qū)⒊雠_(tái)，比如，提高首次購(gòu)房者的首期付款額度。
不過，房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)軟著陸尚非難事，一方面，住房作為一般家庭最大的消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用不言而喻，在出口尚未走強(qiáng)的背景下，利率保持在低水平有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。不過，另一方面，央行同時(shí)也擔(dān)憂低利率導(dǎo)致家庭債務(wù)高企積累風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)從更深層次傷害經(jīng)濟(jì)發(fā)展。