當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)非常奇特的現(xiàn)象：一邊是杭州某樓盤(pán)因?yàn)榻祪r(jià)導(dǎo)致業(yè)主砸場(chǎng)，另一邊是上海某樓盤(pán)成交均價(jià)漲了5000元只用了兩個(gè)小時(shí)全被搶光。樓市輿論一改去年下半年一來(lái)“空頭死絕”的情況，對(duì)于當(dāng)下市場(chǎng)走向發(fā)生了嚴(yán)重分歧。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為像杭州、廣州等大城市出現(xiàn)降價(jià)潮預(yù)示著樓市進(jìn)入了下跌的“拐點(diǎn)”，輔以香港樓市回調(diào)、很多中小城市出現(xiàn)的鬼城現(xiàn)象，以及某些地產(chǎn)大鱷們的看空言論，更是增加了空頭們“唱空樓市”的信念；另一種觀點(diǎn)是政府并不希望房?jī)r(jià)跌，而且剛性需求非常大，再加上對(duì)沖儲(chǔ)蓄貶值等因素，當(dāng)下樓市只不過(guò)暫時(shí)“休克”，以規(guī)避因去年下半年暴漲被人關(guān)注的風(fēng)頭，一旦時(shí)機(jī)成熟，仍會(huì)一炮沖天，上演驚天大逆轉(zhuǎn)。
上述分析都在強(qiáng)調(diào)供求關(guān)系在樓市起著決定性作用。但是，當(dāng)房地產(chǎn)被放大為投資和投機(jī)工具之后，住房的屬性已經(jīng)從居住性功能演化為金融功能。信心往往成為房?jī)r(jià)與成交量走勢(shì)的關(guān)鍵性因素，當(dāng)出現(xiàn)極端的上漲預(yù)期與實(shí)際的搶購(gòu)行為時(shí)，量?jī)r(jià)齊升也就是其必然結(jié)果。自從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革之后，出現(xiàn)了十幾年大牛市，中國(guó)樓市也贏得了只漲不跌的傳奇，最近兩次表演是2009年下半年與2013年下半年，其理由與支撐以及過(guò)程基本是一個(gè)模子走出來(lái)的。
在房地產(chǎn)金融屬性的支配下，信貸杠桿就成為房?jī)r(jià)漲跌的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量信貸資金才能運(yùn)轉(zhuǎn)，大量信貸資金或明或暗地介入了這個(gè)市場(chǎng)，從而引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需嚴(yán)重失衡，房?jī)r(jià)大幅度上升，成交量也隨著一輪一輪的搶購(gòu)潮的掀起屢創(chuàng)新高。房?jī)r(jià)走高以及成交量的增加，需要更多的信貸資金支持，因此，房地產(chǎn)不僅僅成為貨幣蓄洪池，房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了大量信貸需求，從而成為推動(dòng)信貸快速增長(zhǎng)的推手。即使信貸資金不增加，大量游資以及從其他行業(yè)游離出來(lái)的資本也在源源不斷地補(bǔ)充進(jìn)來(lái)，從而形成了一個(gè)“信貸—房地產(chǎn)”雙向反饋循環(huán)體系。
如果我們不是僅僅從某一個(gè)環(huán)節(jié)而是從整個(gè)運(yùn)動(dòng)過(guò)程來(lái)看，地價(jià)與房?jī)r(jià)通過(guò)信貸資金互為因果雙向循環(huán)就顯現(xiàn)出來(lái)。這個(gè)由信貸打造的堅(jiān)不可摧的循環(huán)系統(tǒng)形成強(qiáng)大的吸引力，將地方政府、銀行、投機(jī)客、開(kāi)發(fā)商以及普通購(gòu)房者統(tǒng)攝其內(nèi)，形成了一個(gè)同榮共衰的體系。
這個(gè)看似堅(jiān)不可摧龐大體系，已經(jīng)給整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成了重大威脅。首先，將大量的真實(shí)需求者排除其外，只得傾其家產(chǎn)或掏空三代儲(chǔ)蓄買(mǎi)一套房，用以結(jié)婚成家；其次，將巨量信貸資金錯(cuò)誤配置于此，而大量真實(shí)需要信貸企業(yè)卻告貸無(wú)門(mén)，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整設(shè)置了最為龐大的障礙，成為做空中國(guó)制造的典型力量；其三，隨著房?jī)r(jià)上漲，人們的生活成本與企業(yè)生產(chǎn)成本顯著上升，社會(huì)區(qū)分成為一個(gè)有房者與無(wú)房者階層；其四，也是最重要的，銀行與地方政府自愿深陷其中，一旦一個(gè)微小沖擊演變成為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，很容易爆發(fā)金融危機(jī)與大規(guī)模債務(wù)危機(jī)。
從當(dāng)下緊急程度來(lái)看，第四個(gè)危險(xiǎn)的威脅性最大。去年下半年樓市突然暴漲，與影子銀行危機(jī)以及地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不無(wú)關(guān)系。隨著房?jī)r(jià)爆棚以及成交量大規(guī)模上漲，這一危機(jī)暫時(shí)被躲過(guò)去了，但是，也埋下了更大的隱患。數(shù)據(jù)顯示，僅僅去年國(guó)內(nèi)就出現(xiàn)了12座新“鬼城”。
雖然這只是三四線(xiàn)城市出現(xiàn)的局部現(xiàn)象，但并非說(shuō)大城市就有免死金牌，很多大城市也是依靠信貸與土地雙重循環(huán)才得以大規(guī)模擴(kuò)張。在M2已經(jīng)超越百萬(wàn)億背景下，未來(lái)信貸擴(kuò)張速度是否放緩還是持續(xù)下去，就成為決定這場(chǎng)樓市多空大對(duì)決勝負(fù)的關(guān)鍵。