房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施4年之久的限購(gòu)政策，在2014年出現(xiàn)松動(dòng)跡象。繼溫州傳出上報(bào)松綁限購(gòu)的方案后，長(zhǎng)沙、杭州等多個(gè)城市也在醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性。
住房限購(gòu)政策于2010年4月出臺(tái)之初就飽受爭(zhēng)議和詬病。特別是只要房?jī)r(jià)稍稍出現(xiàn)松動(dòng)跡象，一些人士就慫恿叫停限購(gòu)令。這個(gè)春天，一些城市樓市卻遭遇持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、溫度最低的寒流。這股樓市寒流已經(jīng)波及到被稱為“剛泡沫”的一些城市，就連房地產(chǎn)市場(chǎng)最為堅(jiān)挺的北京成交量比去年同期陡降六成，個(gè)別樓盤出現(xiàn)了促銷降價(jià)銷售現(xiàn)象。在上述全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境影響下，市場(chǎng)觀望情緒濃重，導(dǎo)致住房需求嚴(yán)重不足，整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期正在悄悄改變。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌預(yù)期確立，那么，整個(gè)城市房?jī)r(jià)必將出現(xiàn)拐點(diǎn)，整體性下跌在預(yù)料之中。
但必須看到，這種市場(chǎng)預(yù)期只是出現(xiàn)端倪。購(gòu)買力僅僅是在觀望而已，是在觀望這波樓市低迷，特別是降價(jià)潮究竟能夠持續(xù)多久，房?jī)r(jià)能否真正由漲到跌徹底反轉(zhuǎn)?觀望的濃厚氛圍背后表明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入深度博弈期。在這種情況下，如果政府層面的調(diào)控政策稍有變化都可能導(dǎo)致博弈的天平向一方傾斜。
比如，一些城市正在醞釀松綁限購(gòu)政策。一旦限購(gòu)政策被松綁，就會(huì)給市場(chǎng)放出政府弱化調(diào)控，鼓勵(lì)住房投資投機(jī)，助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)信號(hào)。同時(shí)，一旦有一個(gè)城市松綁限購(gòu)政策，將會(huì)有許多城市跟進(jìn)，最終使得旨在抑制投資投機(jī)的限購(gòu)政策徹底退出市場(chǎng)。違背了今年兩會(huì)政府工作報(bào)告中
“抑制投機(jī)投資性需求”的要求。
今年兩會(huì)上的政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的要求是，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。兩大政策導(dǎo)向是明確的：一是著力增加住房市場(chǎng)供給，包括加大保障型住房供給、增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng);二是堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求。這就離不開兩大手段：以限購(gòu)為主的行政手段，以差異化房貸和稅收政策為主的經(jīng)濟(jì)手段。如果放松限購(gòu)政策就等于縱容放任投機(jī)投資性需求。
根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，現(xiàn)階段對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策勿須再加碼，也沒有必要削弱現(xiàn)有政策。在維持現(xiàn)有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，徹底發(fā)揮市場(chǎng)在房地產(chǎn)行業(yè)、在房?jī)r(jià)上的決定性作用。同時(shí)，還必須看到，即使松綁限購(gòu)政策也可能只是一劑止痛針而已，擋不住房?jī)r(jià)下行的大趨勢(shì)。
稍微關(guān)心市場(chǎng)的人士都會(huì)發(fā)現(xiàn)，本輪一些城市房?jī)r(jià)走低并不是政府調(diào)控政策收緊了、加碼了，而是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮了作用。市場(chǎng)的內(nèi)生動(dòng)力驅(qū)使房?jī)r(jià)走低的主要原因是住房市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，房?jī)r(jià)離譜畸高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離普通百姓的購(gòu)買能力與收入水平。在這種情況下，即使松綁限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)整體走勢(shì)影響也非常之小。
當(dāng)然，不可否認(rèn)限購(gòu)政策行政化色彩過于濃厚，并且還帶有戶籍歧視之嫌疑。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，隨著將非戶籍外來(lái)務(wù)工人員納入保障型住房政策落地，隨著大量保障型住房、中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)增加，歸根結(jié)底是要松綁限購(gòu)令的，最終是要徹底退出的，但絕對(duì)不是當(dāng)前。如果當(dāng)前貿(mào)然松綁限購(gòu)政策，只能助推全國(guó)各城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一輪暴漲，只能徹底扼殺市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮威力形成的房?jī)r(jià)松動(dòng)和預(yù)期正在改變的好勢(shì)頭。
總之，松綁住房限購(gòu)政策的時(shí)機(jī)尚未到來(lái)。