今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的最大特征就是開(kāi)發(fā)商緊縮后續(xù)供應(yīng)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速創(chuàng)2013年以來(lái)的新低;在去年同期低基數(shù)的情況上，一季度土地購(gòu)置仍同比下降2.3%;一季度新開(kāi)工同比下滑25.2%，延續(xù)了1-2月份“落體式”下滑的趨勢(shì)，為近年來(lái)最大跌幅，而去年四季度房地產(chǎn)新開(kāi)工同比增長(zhǎng)了33%。
開(kāi)發(fā)商之所以緊縮后期供應(yīng)，很大程度是出于未來(lái)資金安全的考慮。盡管目前資金鏈狀況尚好，但資金來(lái)源繼1-2月下滑14.1%后，一季度再度下滑5.8%。這其中，占開(kāi)發(fā)商到位資金近40%的銷售回款同比下降了1.9%，而去年全年則增長(zhǎng)近30%。目前，需求端的萎縮并未因開(kāi)發(fā)商在3月份低調(diào)開(kāi)盤和加大優(yōu)惠而緩解，100個(gè)城市一季度的銷售同比下滑19%、全國(guó)下滑了5.7%，這意味著未來(lái)需求繼續(xù)下滑的可能性存在。同時(shí)，“緊信貸”的貨幣政策不會(huì)改變，而近期又出現(xiàn)了資金鏈斷裂的個(gè)案和相關(guān)報(bào)道，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)資金鏈的預(yù)期相當(dāng)謹(jǐn)慎。因此，若要確保資金安全，就需要緊縮拿地和新開(kāi)工。
應(yīng)該說(shuō)，由于短期資金鏈無(wú)憂，一季度房企緊縮拿地和新開(kāi)工是策略性而非被動(dòng)的，即通過(guò)減少后期供應(yīng)，緩解市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供過(guò)于求的擔(dān)憂，避免“量?jī)r(jià)齊跌”。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，20個(gè)重點(diǎn)城市一季度末的庫(kù)存總量達(dá)8400萬(wàn)平方米，創(chuàng)5年新高，同比增長(zhǎng)16.3%。于是，緊縮后期供應(yīng)以應(yīng)對(duì)需求萎縮，從而獲得弱勢(shì)供求平衡，以緩解供求失衡和市場(chǎng)悲觀預(yù)期，為未來(lái)推盤和庫(kù)存消化創(chuàng)造條件。
但是，未來(lái)推盤和消化庫(kù)存也并不十分樂(lè)觀。由于目前整體信貸緊張、個(gè)人住房按揭貸款政策收緊態(tài)勢(shì)也未有緩解，按揭貸款利率普遍在基準(zhǔn)利率之上，這變相增加了購(gòu)房者的成本，這對(duì)終端需求的釋放造成很大沖擊，特別是目前合理住房需求(首次置業(yè)需求和改善性需求)占比超過(guò)90%的情況下，資金的緊縮對(duì)住房需求的沖擊非常大，后續(xù)去庫(kù)存的壓力也很大。
目前，各界關(guān)心的是，今年一開(kāi)局GDP增速便低于全年7.5%的目標(biāo)，而房地產(chǎn)領(lǐng)域土地出讓、新開(kāi)工下滑又非常明顯，會(huì)拖累未來(lái)經(jīng)濟(jì)增速，管理層是否會(huì)出臺(tái)刺激房地產(chǎn)的政策。筆者認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)期，房地產(chǎn)對(duì)于維持固定資產(chǎn)投資一定增速的支撐還是比較大的。即使未來(lái)市場(chǎng)回升不如預(yù)期那般好，但由于2013年拿地、開(kāi)工、施工、投資和銷售等各項(xiàng)指標(biāo)快速攀升，目前這些指標(biāo)只是在2013年末高位的基礎(chǔ)上略有回落，絕對(duì)水平仍舊處于歷史高位。目前房地產(chǎn)施工面積近55億平方米，相當(dāng)于7年左右的房地產(chǎn)銷售水平，其彈性很大，可以緩解拿地和新開(kāi)工對(duì)投資的沖擊。今年棚戶區(qū)改造的規(guī)模將有370萬(wàn)套，這一工程在拆遷和重建兩方面拉動(dòng)開(kāi)發(fā)投資，也會(huì)在一定程度上緩解固定資產(chǎn)投資的下滑。
有人認(rèn)為，另一個(gè)制約房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的因素就是限購(gòu)政策。筆者認(rèn)為，放松限購(gòu)與目前管理層所堅(jiān)持的“去杠桿、去泡沫”和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大戰(zhàn)略不相符。而且，在絕大多數(shù)限購(gòu)城市，其限購(gòu)的范圍在主城區(qū)，而新房供應(yīng)卻在外圍，限購(gòu)放松起到的效果并非想象中那樣大。因此，除非未來(lái)經(jīng)濟(jì)滑出下限，否則除少數(shù)地區(qū)局部微調(diào)外，樓市調(diào)控政策維持現(xiàn)狀的可能性較大。值得注意的是，未來(lái)變數(shù)在個(gè)人住房按揭貸款政策上，貨幣政策結(jié)構(gòu)性松動(dòng)已經(jīng)在“三農(nóng)”領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)，國(guó)家不會(huì)讓個(gè)人住房按揭貸款政策持續(xù)收緊的局面長(zhǎng)期保持，“緊信貸”格局可能還會(huì)做結(jié)構(gòu)性的放松，為支持首套住房購(gòu)置而松動(dòng)的可能性大大增加。