近期，媒體報道的地方樓市刺激措施——“閩十條”無疾而終，這被認為是“壞”的刺激政策，因為其本質(zhì)上是為了刺激樓市投資投機情緒，輔之以增加市場流動性，進而為地方政府提供持續(xù)的收入，來維持其目前的支出模式、投資模式，本質(zhì)上與“4萬億”期間的樓市刺激思路如出一轍。即使這一方式行之有效，也只會讓泡沫越吹越大，不僅輸了政府的形象，而且給未來留下的將是一個更大的爛攤子，而并非是經(jīng)濟重拾活力。
從目前我國企業(yè)和地方政府的杠桿率、債務(wù)率觀察，再考慮到市場情緒之脆弱、樓市風險之敏感，樓市傳統(tǒng)的刺激政策已經(jīng)沒有任何空間了。但是，這并不代表樓市與近期關(guān)注的經(jīng)濟“穩(wěn)增長”措施沒有關(guān)系。因為，本輪旨在穩(wěn)定經(jīng)濟合理區(qū)間的各項改革措施，其目的是不再讓泡沫繼續(xù)膨脹的前提下，漸進消化泡沫來緩沖信貸質(zhì)量、金融風險和經(jīng)濟下滑，最終為了經(jīng)濟再平衡和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的順利調(diào)整，而并非像2008至2009年那樣，是為了托住經(jīng)濟不再下滑。今年一季度，樓市在土地市場、投資交易、資金供應(yīng)上突然轉(zhuǎn)冷，開發(fā)投資累計增速(16.8%)創(chuàng)2013年以來的新低、新開工下降25%、住宅銷售下降5.7%、占開發(fā)商到位資金近一半的定金及預(yù)收款下降3.6%，這與2013年全年火熱態(tài)勢形成巨大反差，這是造成經(jīng)濟下滑的重要原因。
2013年，盡管管理層在樓市上沒有出刺激政策，但影子銀行、信貸投放對于樓市資金需求的接濟，政府對于地價和房價攀升的容忍，樓市泡沫進一步被吹大了，這也是去年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速強于工業(yè)增加值增速、經(jīng)濟增長能夠達到7.7%的主要原因。因此，未來不管是去泡沫，還是去杠桿，不僅撇不開房地產(chǎn)，而且房地產(chǎn)還將是源頭和攻堅之所在。從靜態(tài)來看，樓市開發(fā)投資及相關(guān)聯(lián)上下游投資占據(jù)固定資產(chǎn)總投資近50%、樓市及土地為抵押品的貸款占據(jù)金融機構(gòu)貸款規(guī)模的近50%。因此，防止金融機構(gòu)和地方政府進一步加杠桿，就要掐斷對于房價和地價繼續(xù)攀升的預(yù)期;兜住泡沫不破裂的底線，就要讓樓市過剩的風險軟著陸。
因此，樓市需要好的刺激政策，不僅用于緩沖信貸質(zhì)量、金融風險和經(jīng)濟下滑，還需要借此實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。目前，樓市風險的一方面就在于無效供應(yīng)的風險，而非需求不足的風險，即新增房地產(chǎn)供應(yīng)主要集中于城市郊區(qū)、新區(qū)或開發(fā)區(qū)，而公共服務(wù)配套卻沒有同步跟進和高質(zhì)量供給，這與目前合理需求(首次置業(yè)需求和改善性需求)占比超過90%的局面不相適應(yīng)。據(jù)筆者調(diào)查，今年一季度主要城市的降價樓盤都集中在城市邊緣、公共配套嚴重不足的地方，包括北京和準一線城市杭州，這事實上是過去十多年內(nèi)地方政府過分追求土地財政、開發(fā)商和購房者過分追求房屋資產(chǎn)升值的結(jié)果。
從需求來看，目前24至28歲的城鎮(zhèn)常住人口有1.2億，2013年新增城鎮(zhèn)常住人口1900萬，而政府工作報告中“解決三個一億人”的問題，2013至2017年要改造1000萬套棚戶區(qū)。所有這些都意味著，不管是潛在的住房需求，還是現(xiàn)實的住房需求，都是非常充足的。問題出在了供應(yīng)端，即由于公共配套不到位且質(zhì)量差，增加了購房者的成本、降低了購房者的滿意度。一言以蔽之，將泡沫時期樓市的供求特征與當前樓市的供求特征等量齊觀。
因此，好的樓市刺激政策應(yīng)當是追加城市樓市供應(yīng)主力區(qū)域的公共服務(wù)配套建設(shè)，將公共配套作為住房供應(yīng)體系的重點內(nèi)容，努力實現(xiàn)城市內(nèi)外公共服務(wù)的均等化。這不僅有利于消化樓市供應(yīng)過剩的風險，降低市場對樓市風險的敏感度、降低樓市的脆弱性;而且，此舉也是降低居民購房成本、提升消費在GDP中占比，實現(xiàn)經(jīng)濟再平衡和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效手段。更值得注意的是，樓市的此種刺激思路，符合近期管理層出臺的以“向改革要動力，向調(diào)結(jié)構(gòu)要動力，向改善民生要動力”為宗旨的改革措施。
當前，樓市風險的另一個方面就是資金成本(主要是表外行融資)快速上升、銀行對于個人住房貸款的全面收緊。從國際來看，不管是上世紀80-90年代日本的地產(chǎn)泡沫破滅、北歐和亞洲金融危機，還是本世紀初的“次貸危機”，觸發(fā)樓市泡沫破滅的導火索就是資金成本的上升。盡管我國樓市供求雙方非市場化的特征非常明顯，再加上政府的隱性擔保、持有成本非常低、需求長期居高不下，資金成本增加對于需求的沖擊有限。但是，當樓市過去10年黃金周期運行到尾部，而未來走向還不明朗(泡沫破滅，還是通過改革啟動新一輪上漲)，特別是目前市場對風險的敏感度很高，資金成本上升的影響不可小覷。近期，資金緊張的中小開發(fā)商、前期過于激進的開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了破產(chǎn)的案例，這對于整個樓市風險的判斷有很大的影響。
此外，商業(yè)銀行出于利潤剛性考核、流動性風險疏解的考慮，去年底以來大幅度地收緊個人住房按揭貸款，表現(xiàn)在首套房貸利率普遍上升至基準利率的1.05倍至1.1倍，二套房貸利率上浮至基準利率的1.2倍以上。而且，很多個人購房貸款被迫轉(zhuǎn)向高成本的抵押貸款和消費貸款(利率一般在基準利率的1.3倍左右)，這變相等于提升了房價水平，這也是阻礙樓市需求釋放的重要原因。
因此，另一個好的樓市刺激政策應(yīng)當是在資金供給端“開正道、堵邪道”，信托剛性兌付慢慢地打破、房企再融資“開閘”等都是一個好的開端。后續(xù)，對于提供適應(yīng)市場需求的保障房和普通商品住房項目的建設(shè)，要確保資金正規(guī)融通渠道的暢通，除了資本市場融資，商業(yè)銀行信貸要保持穩(wěn)定，避免出現(xiàn)大面積爛尾和恐慌情緒的蔓延;對個人首套住房購置，要確保穩(wěn)定的、長期的、低廉的、足額的銀行信貸資金供應(yīng)。在政策性住房銀行建立之前，正規(guī)金融渠道提供的金融資源具有公共屬性，國有商業(yè)銀行要充分發(fā)揮其未卸下的政策性住房金融職能，滿足老百姓對于穩(wěn)定、廉價住房金融資源的需求。