很多人認為中國的房地產(chǎn)泡沫很快就會破滅，這種判斷是建立在數(shù)據(jù)指標和歷史經(jīng)驗之上的，數(shù)據(jù)指標就是房價收入比、房價租金比、存貨銷售比、房地產(chǎn)相關貸款占銀行貸款的比重等等，而歷史經(jīng)驗就是曾經(jīng)發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫危機的國外案例。數(shù)據(jù)指標顯示，我國樓市泡沫非常嚴重，而且這些數(shù)據(jù)指標值與日本、美國、東南亞等國房地產(chǎn)泡沫破滅時的指標值很接近。在這種情況下，近期國外輿論對我國樓市再次掀起一股 “做空潮”，而這一次國內政商學三界已經(jīng)不像以往那樣輕率地嗤之為“陰謀論”而置若罔聞，也不像以往認為屢試不爽的政府微調就可以輕松解決問題。筆者認為，面對目前的樓市狀況，需要從防范泡沫破裂的系統(tǒng)性風險高度來看待。

　　縱觀國際上的房地產(chǎn)泡沫危機的累積和爆發(fā)，某一時點上的泡沫有多大、累積到何種程度、是否會破滅等在事前是難以判斷的，一般只是事后才能證實，在事前頂多只能做一做數(shù)據(jù)指標在國別間的比較。但是，由于我國的城市化水平、土地制度和相關比較國家差別很大，橫向比較的可借鑒程度不大。若要杜絕事后覺醒的“馬后炮”式判斷，最好就是做實需求來消化樓市虛增的部分，爭取將泡沫在其破滅之前消化一部分。

　　首先，我們需要認識到風險在哪里、風險的特征是什么。未來，樓市走向只能是區(qū)域或城市間的分化繼續(xù)加劇，一線和少數(shù)重點二線城市還比較健康，畢竟可持續(xù)的人口凈流入對樓市需求的支撐力度很大。2001-2010年，北京、上海人口暴增了30%，而十年間新流入城市的人口中，55%的部分集中在經(jīng)濟排名前五的城市。但是，絕大多數(shù)二線城市和三四線城市就沒有這么幸運了，它們最大的問題是人口導入低于預期，而僅存的有效需求無法填滿過剩供應的“黑洞”。一方面，這些城市中絕大部分的批準預售/銷售的比值在1.5以上;而更重要的是，過去急于發(fā)展經(jīng)濟和推進城建，地方政府出讓了太多的土地。僅2009-2012年，津漢沈渝四個典型二線城市出讓的土地面積就超過了1億平方米，遠大于同期四個一線城市出讓的土地規(guī)模。除東部少數(shù)三四線城市外，人口規(guī)模越小的城市，人均出讓的土地面積越大。因此，后續(xù)入市住房和待開發(fā)的土地還會排山倒海地加重庫存。

　　另一方面，由于本世紀以來房價和地價持續(xù)過快上漲，特別是2009年刺激性政策對樓市成交量和價格的虛推，人口和收入增長正常驅動(也即城市化驅動)的樓市量價增長部分已被提前透支。業(yè)內人士認為，全國樓市供應不足在2009年就出現(xiàn)了反轉的拐點，自那以后需求增長一直由房價上漲預期支撐著。目前，留在市場上的是承受不起高房價的剛性需求，占比高達90%左右。一季度重點一二線城市中，凡是去化較好的項目均是有誠意降價的項目，意味著有效需求是何等有限，對于房價是何等敏感。

　　近期，南寧打響政策救市的“第一炮”，這是一個很重要的信號，對其理解不能過多地放在地方政府如何挖空心思地松綁限購上，而應該放在政府救市的態(tài)度和思路，這種態(tài)度和思路折射的是如何消化供應過剩的風險，特別是防止其轉化為泡沫破滅危機。很明顯，僅僅松綁限購不僅是短期“打雞血”的做法，更關鍵的是受限購束縛的需求比較弱，即使將其釋放出來也無法消化龐大的庫存壓力，政府上下對此存在共識。因為，很多二線城市限購區(qū)域僅限于主城區(qū)，而新增供應則主要集中在外圍，限購控制住的需求隨城市近年來瘋狂的外圍擴張而減少。因此，消化庫存所需要的數(shù)量級新增需求，必須從外部導入，而南寧的做法就是將北部灣經(jīng)濟區(qū)域內其他5個城市的需求導入到南寧這個區(qū)域中心城市。

　　區(qū)域一體化，意味著區(qū)域內要素流動方向和產(chǎn)業(yè)結構的再造，中心城市的人口和資源積聚能力將增強，住房需求將會增加。類似于南寧這樣的非重點二線城市、次區(qū)域中心，在全國有三四十個左右，這類城市也是樓市風險最突出的城市。借助于區(qū)域一體化，將有效需求導入中心城市，既消化了樓市供應壓力(包括商業(yè)地產(chǎn))，也解決了因人口積聚不足而導致的產(chǎn)業(yè)積聚和轉型滯后和內需不足的問題。

　　從這個角度講，區(qū)域一體化是新型城鎮(zhèn)化的應有之義，樓市泡沫問題也將在新型城鎮(zhèn)化過程中自然消彌。但是，可惜的是，南寧的做法沒有將解決住房需求與解決戶籍需求對接起來，有區(qū)域一體化或新型城鎮(zhèn)化之表而無其里。試想，如果不解決戶籍障礙，新增的住房需求就無法享受等同于南寧市民的公共服務待遇，怎么能在南寧安定下來，成為帶動消費、稅收增長和產(chǎn)業(yè)基礎的持久動力?最后的結果，極有可能是短期刺激了一批看好房價上漲的外部投資需求，但實現(xiàn)這部分需求的住房將僅僅貢獻了空置的住房部分，而與區(qū)域一體化并無多大關系。

　　因此，若想讓房地產(chǎn)泡沫軟著陸，首當其沖的就是釋放受抑制的城市化部分，即以戶籍和社保向非戶籍常住人口全覆蓋來釋放有效需求，吸引外來需求。若將購房與給予戶籍和社保一對一掛起鉤，決心要買房和能買得起房的外來人口中，絕大多數(shù)也一定是想要在城市安定下來、也能夠在城市安定下來的人群。這樣的話，先從常住人口開始，人口順應區(qū)域經(jīng)濟一體化過程中產(chǎn)業(yè)的積聚而自然在區(qū)域中心城市積聚，未來人口增長和收入增長就變得可持續(xù)，樓市泡沫消化、新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)轉型升級(向第三產(chǎn)業(yè))也就會順理成章地實現(xiàn)。

　　以實現(xiàn)區(qū)域一體化來松綁限購，不僅是樓市分類調控的體現(xiàn)，而且是樓市行政性干預漸進退出、市場化調控措施回歸的體現(xiàn)，這是一條正確的路徑。從南寧松綁限購的做法，以及近期其他城市傳聞調整限購政策的做法看，地方政府松綁限購的還主要是著眼于消化樓市庫存壓力，對于區(qū)域一體化和樓市長久穩(wěn)定的關系在認識上還不到位。事實上，我國任何一個區(qū)域的中心城市，其人口和資源積聚能力與其地位都不相符，戶籍和公共服務隔離等行政區(qū)域間的壁壘是主要原因。因此，樓市泡沫中很大一部分是人為造成的，認真消除阻礙區(qū)域一體化的行政壁壘，就可以消化整體樓市風險中的很大一部分。