當(dāng)下的樓市分化之勢(shì)，遠(yuǎn)不是“供應(yīng)過(guò)剩”所能概括的。最突出的，還是供求結(jié)構(gòu)失衡。而同是樓市供應(yīng)過(guò)剩，在不同地方、不同城市的表現(xiàn)都很不同。如何解決，需要深入分析當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、有效需求、公共配套等問(wèn)題。若簡(jiǎn)單地將分類調(diào)控理解為退出限購(gòu)，很可能給市場(chǎng)傳達(dá)出政府要救市了、開(kāi)發(fā)商可拿地了、房?jī)r(jià)要上漲了的錯(cuò)誤信號(hào)，從而掩蓋樓市供應(yīng)過(guò)剩的本質(zhì)問(wèn)題，不僅加劇長(zhǎng)期內(nèi)住房供求失衡、無(wú)效供應(yīng)和泡沫，而且還喪失了化解樓市泡沫的最佳窗口期。
多重消息顯示，樓市走弱之勢(shì)可能超出預(yù)期。首先是2月以來(lái)發(fā)軔于華東區(qū)域的樓市降價(jià)潮到目前已蔓延全國(guó)，主流開(kāi)發(fā)商也卷入其中，但“以價(jià)換量”的策略并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，主要城市樓市下滑的態(tài)勢(shì)并未緩解，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的44個(gè)重點(diǎn)城市4月成交量同環(huán)比分別下降20%和10%。在供求關(guān)系最為緊張的北京，4月扣除保障房后的量?jī)r(jià)環(huán)比分別下降了20%和10%，新增項(xiàng)目整體去化率不足40%;其次，披露一季度業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)的103家上市房企，近一半業(yè)績(jī)下滑或虧損，龍頭萬(wàn)科更出現(xiàn)了自2002年以來(lái)的首次利潤(rùn)下滑，有傳聞稱其副總毛大慶在某個(gè)沙龍上的發(fā)言表達(dá)了對(duì)樓市的無(wú)限悲觀，并直言很多城市在未來(lái)若干年都別想翻身;最后，4月百城中近半房?jī)r(jià)下跌，整體房?jī)r(jià)環(huán)比直降0.28個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近4個(gè)月最大降幅，0.1%的月度漲幅是4月份開(kāi)發(fā)商大面積降價(jià)的結(jié)果，同時(shí)也很可能意味著房?jī)r(jià)下降拐點(diǎn)的出現(xiàn)，這也必然會(huì)讓一季度同比下滑25%的新開(kāi)工、個(gè)位數(shù)的土地溢價(jià)率的形勢(shì)在未來(lái)更趨惡化。
對(duì)于樓市下滑所產(chǎn)生的綜合影響，國(guó)內(nèi)外媒體和專家目前的分析還是一致的。40%至50%的銀行存量貸款是以土地及房產(chǎn)作抵押的，50%左右的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資是由房地產(chǎn)直接或間接引致的，而近20萬(wàn)億的地方債務(wù)中，絕大部分都與房地產(chǎn)相關(guān)，下游消費(fèi)能否穩(wěn)住也主要看房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)持續(xù)走弱絕非房地產(chǎn)行業(yè)的事情。一季度經(jīng)濟(jì)下滑超出年初預(yù)期，主流機(jī)構(gòu)認(rèn)為主要是地產(chǎn)下滑惹的禍。盡管管理層在4月出臺(tái)了一系列“微刺激”措施，但4月和二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已難以樂(lè)觀。
基于此，地方政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)松綁住房限購(gòu)的呼聲很高，在部分地方更已從呼聲轉(zhuǎn)向了現(xiàn)實(shí)，先有鄭州、無(wú)錫等出臺(tái)了購(gòu)房入戶的政策，間接松綁了限購(gòu)，后有南寧打響了松綁限購(gòu)的“第一槍”。而且，松綁限購(gòu)也是今年“兩會(huì)”上提出的分類調(diào)控思路的貫徹和體現(xiàn)。很多專家和媒體認(rèn)為，由于樓市繼續(xù)疲軟、庫(kù)存高壓，樓市已危及地方財(cái)政和區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)，松綁限購(gòu)是必然的，后續(xù)還會(huì)有更多的城市加入到松綁限購(gòu)的隊(duì)伍中。
分類調(diào)控、自主調(diào)控是基于今年樓市分化的情況下而提出的，一方面，供求關(guān)系長(zhǎng)期緊張的城市，限制住房資源購(gòu)置和占有的政策將長(zhǎng)期堅(jiān)持;另一方面，庫(kù)存消化壓力大而有效需求受到制約的城市，則不能不考慮如何按市場(chǎng)化原則探索調(diào)整既有的政策，特別是行政干預(yù)性的限購(gòu)政策。問(wèn)題在于，目前樓市在城市間的分化勢(shì)頭遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了業(yè)界與各方的估計(jì)。在整體上，分化表現(xiàn)為一線和二線重點(diǎn)城市的樓市基本健康，供求關(guān)系緊張的局面長(zhǎng)期內(nèi)難改，多數(shù)二三線和三四線城市供應(yīng)過(guò)剩、甚至出現(xiàn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。
不容否認(rèn)，樓市供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題確實(shí)比較嚴(yán)重。截至4月末，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存創(chuàng)5年來(lái)新高。據(jù)一季度財(cái)報(bào)的預(yù)披露，各上市房企的庫(kù)存在驚人增長(zhǎng)。在四大龍頭房企“招保萬(wàn)金”中，萬(wàn)科存量增幅最大，高達(dá)30%;保利一季度存量為2399億，增幅為28%;招商地產(chǎn)784.8億元，增幅為7%;金地集團(tuán)766億元，增幅為9%。另外，主攻二三線和三四線城市的碧桂園，去年其存量總建筑面積超過(guò)4500萬(wàn)平方米，按照去年的銷售規(guī)模，需要大約3年或更長(zhǎng)時(shí)間才能消化現(xiàn)有庫(kù)存。
但是，樓市分化遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此，特別是二三線、三四線城市樓市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的“供應(yīng)過(guò)�！彼芨爬ǖ�。最突出的，還是供求結(jié)構(gòu)失衡。目前，大多數(shù)城市新房供應(yīng)集中在外圍，以新區(qū)或開(kāi)發(fā)區(qū)的形式出現(xiàn)。這些區(qū)域的住房，都有個(gè)很大的弊�。汗卜⻊�(wù)供給不足或徒有其名。目前市場(chǎng)需求的主力是剛性需求，不僅對(duì)房?jī)r(jià)比較敏感，而且對(duì)是否能滿足居住生活的配套服務(wù)也很敏感。因此，樓市過(guò)剩供應(yīng)的部分中，很大一部分可以說(shuō)是無(wú)效供應(yīng)，很多地方出現(xiàn)的“空城”或“鬼城”就是無(wú)效供應(yīng)的代名詞。老百姓不買此類房子，主要原因不是供應(yīng)太多了，而是對(duì)無(wú)效供應(yīng)用腳投票。因此，對(duì)于這部分過(guò)剩的住房，需要解決的是如何設(shè)法解決補(bǔ)缺配套的問(wèn)題。主要包括教育、醫(yī)療、交通、商店、菜場(chǎng)等場(chǎng)所，以及這些場(chǎng)所提供的公共服務(wù)是否如中心區(qū)一樣貨真價(jià)實(shí)。
另外，很多城市的樓盤(pán)供應(yīng)過(guò)剩，主要是相對(duì)于需求不足而言的。對(duì)于很多傳統(tǒng)的工業(yè)型城市、資源型城市、人口老化嚴(yán)重的城市，近年來(lái)人口流入相對(duì)比較遲緩，有的甚至出現(xiàn)了人口凈流出的狀態(tài)。但是，這些城市的房地產(chǎn)卻發(fā)展得非常迅速，地方急于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和推進(jìn)城市建設(shè)，過(guò)去若干年內(nèi)出讓了太多土地，造成了住房相對(duì)于需求的過(guò)剩。這其中就包含一些區(qū)域、次區(qū)域的中心城市，如南寧、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、蘭州、長(zhǎng)沙、青島、大連等，其本身制定了雄心勃勃的區(qū)域發(fā)展計(jì)劃，但區(qū)域產(chǎn)業(yè)、人口的集聚程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，而房地產(chǎn)卻瘋狂地發(fā)展起來(lái)了。對(duì)于這部分過(guò)剩供應(yīng)住房，需要通過(guò)提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口的集聚程度，具體的措施需要從破除二元戶籍制度、社保向非戶籍人口覆蓋、區(qū)域內(nèi)各城市間產(chǎn)業(yè)重構(gòu)和優(yōu)化等方面來(lái)入手。
仔細(xì)分析一下，同是樓市供應(yīng)過(guò)剩，在不同的地方、不同的城市表現(xiàn)都有很大的不同。如何解決，需要深入分析當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、有效需求、公共配套等，這些問(wèn)題短期內(nèi)難以解決，但可以肯定，絕非是簡(jiǎn)單地放松限購(gòu)這一策所能解決的。筆者因此認(rèn)為，眼下地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、購(gòu)房者對(duì)于分類調(diào)控和退出限購(gòu)的政策的認(rèn)識(shí)有誤區(qū)，基本上都認(rèn)為是要消化庫(kù)存，阻止樓市進(jìn)一步下滑。但是，若簡(jiǎn)單地將分類調(diào)控理解為退出限購(gòu)，很可能給市場(chǎng)傳達(dá)出錯(cuò)誤的信號(hào)，即政府要救市了，開(kāi)發(fā)商可以拿地了、房?jī)r(jià)要上漲了，從而掩蓋了樓市供應(yīng)過(guò)剩在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、有效需求、人口導(dǎo)入、公共配套等方面的本質(zhì)問(wèn)題。最終的結(jié)果是，不僅加劇長(zhǎng)期內(nèi)住房供求失衡、無(wú)效供應(yīng)和泡沫的問(wèn)題，而且還喪失了化解樓市泡沫的最佳窗口期。