融資緊縮和房地產(chǎn)銷售、新樓建設(shè)趨緩會(huì)形成彼此惡化的惡性循環(huán)，再考慮房地產(chǎn)與上下游行業(yè)的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資緊縮會(huì)造成經(jīng)濟(jì)緊縮和就業(yè)蕭條。
眼見(jiàn)籠罩在樓市上空的悲觀氛圍越來(lái)越濃重，地方政府似乎比市場(chǎng)更著急。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)難以承受樓市下滑之重，越來(lái)越多的城市加入了刺激樓市的行列，限購(gòu)政策在大多數(shù)城市的變相松動(dòng)看來(lái)已無(wú)懸念了。在2009年擴(kuò)大內(nèi)需時(shí)期各地曾用過(guò)的補(bǔ)貼、購(gòu)房入戶、公積金支持等政策又紛紛重出江湖。
自1998年房改迄今，除2008年短暫停頓外，樓市量?jī)r(jià)整體上始終處在上升通道中，而且因2008年至2009年的“擴(kuò)大內(nèi)需”以及2012年至今一系列“保增長(zhǎng)”、“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“市場(chǎng)化”的措施，樓市還透支了未來(lái)上升的空間。在樓市上漲的推力中，由收入水平、城鎮(zhèn)化和住房消費(fèi)升級(jí)等合理成分能解釋的部分越來(lái)越小，而歸結(jié)為資金、預(yù)期、投資需求等不合理的成分推動(dòng)的部分則越來(lái)越大。目前看來(lái)，不合理成分在逐漸褪去，樓市回調(diào)勢(shì)所必然。只是，一季度樓市量?jī)r(jià)3.8%與1.5%的同比下滑，市場(chǎng)各主體就已無(wú)法承受，救市政策紛至沓來(lái)，照此估計(jì)，今年樓市回調(diào)的幅度應(yīng)該很有限。
樓市下滑，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)紫雀婕�。�?dāng)前房企資金鏈可能要比我們想象的要脆弱得多。很多人認(rèn)為，從2012年下半年到2013年，合計(jì)7個(gè)季度的市場(chǎng)火暴讓房企糧草充盈，完全可以抵抗市場(chǎng)回調(diào)一陣子。但實(shí)情并非如此。
自2011年中央政府緊縮房企融資渠道以來(lái)，高成本的信托、債券等其他融資占比從2009年的不足30%迅速上升至目前的40%。如果考慮到2012年以來(lái)開(kāi)發(fā)貸款、信托、債券收益率明顯上升，以及房地產(chǎn)基金“假股真?zhèn)钡那闆r，房企存量債務(wù)中約10%的高成本負(fù)債占比預(yù)計(jì)在50%上下。這意味著，存貨在賬上多待一天，房企少則須付數(shù)百萬(wàn)，多則千萬(wàn)或數(shù)億元財(cái)務(wù)成本，很可能就是全體員工一年的獎(jiǎng)金額。如果樓市持續(xù)下滑，房企為降低財(cái)務(wù)成本，一方面會(huì)大幅度減少拿地和新開(kāi)工，另一方面會(huì)拉長(zhǎng)在建工程向竣工的進(jìn)程。看數(shù)據(jù)可知，在去年一季度土地購(gòu)置同比下降22%的基礎(chǔ)上，今年一季度土地購(gòu)置仍同比下降2.3%;一季度新開(kāi)工同比下滑25.2%，為近年來(lái)最大跌幅，而去年四季度房地產(chǎn)新開(kāi)工同比增長(zhǎng)了33%。據(jù)一季報(bào)，由于樓市下滑速度超出預(yù)期，房企延緩施工進(jìn)度，致使施工面積接近55億平方米的歷史新高，相當(dāng)于近7年的銷售規(guī)模，房企存貨絕對(duì)值同比上升了25%。
由于資金鏈超預(yù)期緊張，樓市建設(shè)大幅度放緩，而上下游工業(yè)制造領(lǐng)域(如上游的鋼鐵、機(jī)械、建筑建材，下游的家具家紡、白電)的銷售也迅速放緩。值得注意的是，這些行業(yè)不僅隨同房地產(chǎn)繁榮(商品房銷售從2005年近5億平方米上升到2013年的11億平方米)而一起騰飛，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的10年大繁榮還掩蓋了這些行業(yè)在2008年就本已暴露出的產(chǎn)能過(guò)剩。目前，這些行業(yè)無(wú)論是生產(chǎn)規(guī)模，還是就業(yè)規(guī)模，都已到了一個(gè)新的數(shù)量級(jí)，即使下滑1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的影響也非同小可。目前，PPI連續(xù)25個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，創(chuàng)上世紀(jì)90年代以來(lái)最長(zhǎng)連跌期;工業(yè)和下游制造業(yè)是就業(yè)最集中的領(lǐng)域，盡管當(dāng)前就業(yè)尚穩(wěn)，但不可忽視其變化的滯后性。若樓市繼續(xù)下滑，就業(yè)下滑必然也會(huì)在PPI難改頹勢(shì)的趨勢(shì)下到來(lái)。
樓市建設(shè)放緩的另一個(gè)影響，在以土地市場(chǎng)作為傳導(dǎo)的銀行信貸領(lǐng)域。目前除一線城市外，二三四線城市的土地市場(chǎng)驟然冷卻，而2010年至2013年以來(lái)，土地出讓建面中80%的部分是在二三四線城市。由于我國(guó)金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系比較粗放，判斷資金安全與否主要看抵押物，以土地和房產(chǎn)為抵押的貸款占據(jù)銀行貸款存量的40%至50%，而樓市和土地市場(chǎng)的下滑將直接導(dǎo)致抵押狀態(tài)的土地價(jià)值迅速縮水。這也是一個(gè)導(dǎo)火索，觸發(fā)的將是銀行存量貸款不良率的快速上升，以及為此追加的壞賬撥備，而銀行也將因此而緊縮信貸。
眼下，銀行已開(kāi)始在房地產(chǎn)領(lǐng)域緊縮信貸。在近期的銀監(jiān)會(huì)一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)上，融資平臺(tái)、房地產(chǎn)領(lǐng)域、非標(biāo)債權(quán)這三大領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)成為今年防范風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)，一些供應(yīng)過(guò)剩的二三線城市已被列入銀行貸款準(zhǔn)入的黑名單。如再加上“夾層融資”收緊，住房按揭貸款也以高利率來(lái)驅(qū)趕購(gòu)房者，房地產(chǎn)信貸緊縮正向融資全面緊縮蔓延。這既有管理層結(jié)構(gòu)性收緊信貸政策因素的政策意圖，也有投資者規(guī)避樓市風(fēng)險(xiǎn)的考量，而信托個(gè)案打破“剛性兌付”的信號(hào)和理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)的異軍突起，也將大大分流房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金配置。
融資緊縮和房地產(chǎn)銷售、新樓建設(shè)趨緩會(huì)形成彼此惡化的惡性循環(huán)，再考慮房地產(chǎn)與上下游行業(yè)的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資緊縮會(huì)造成經(jīng)濟(jì)緊縮和就業(yè)蕭條。同時(shí)，前兩次緩沖樓市下滑的重要因素——保障房與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大規(guī)模建設(shè)期已經(jīng)過(guò)去，過(guò)去一直穩(wěn)定在20%左右增幅的固定資產(chǎn)投資在未來(lái)很難維持。這是監(jiān)管層所不能容忍的。從這些跡象來(lái)判斷，筆者估計(jì)未來(lái)政策上的寬松會(huì)更突出。