對(duì)于本輪樓市調(diào)整周期而言，5月份是標(biāo)志性的月份，百城新房?jī)r(jià)格結(jié)束連續(xù)23個(gè)月的環(huán)比上漲后，從5月份開(kāi)始進(jìn)入下降通道。十大城市中有8個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格開(kāi)始下跌，而一線城市中，僅有北京環(huán)比上漲0.69%，其他三個(gè)城市則全部下跌。繼4月份出現(xiàn)首次下跌后，5月份二手住房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌，交易活躍的10大城市主城區(qū)二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅從4月份的0.06%擴(kuò)大到0.83%，十大城市中八個(gè)城市的二手住房?jī)r(jià)格下跌，一線城市則全部下跌。
根據(jù)前兩輪調(diào)整的經(jīng)驗(yàn)看，隨著成交量逐月下滑，房?jī)r(jià)下跌盡管會(huì)稍晚一些，但下跌是遲早的事情。這一方面緣于前期購(gòu)房需求釋放太快、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，市場(chǎng)上的購(gòu)房平均支付能力下降，只有通過(guò)一定降價(jià)才能使得房?jī)r(jià)與住房支付能力匹配;另一方面，在市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期，購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)前景預(yù)期表現(xiàn)出悲觀情緒，需要通過(guò)降價(jià)來(lái)活躍銷售氣氛、提振市場(chǎng)情緒;此外，“以價(jià)換量”回籠資金，是開(kāi)發(fā)商緩解庫(kù)存和資金鏈壓力的常規(guī)選擇。
本輪降價(jià)呈現(xiàn)出由點(diǎn)及面的特征，從局部地區(qū)(如華東)向全國(guó)蔓延、由中小開(kāi)發(fā)商向全部大中小開(kāi)發(fā)商蔓延。不同于前兩次調(diào)整由從上到下的緊縮性調(diào)控政策引致，本次調(diào)整并未由調(diào)控政策收緊引發(fā)，更多的是行業(yè)自身調(diào)整的結(jié)果。同時(shí)，國(guó)家對(duì)于經(jīng)濟(jì)下滑的容忍度在提升，再加上銀行貸款利率明顯上升，預(yù)計(jì)本輪調(diào)整周期會(huì)比較長(zhǎng)、幅度也會(huì)比較大。從價(jià)格最高點(diǎn)轉(zhuǎn)為價(jià)格首次下降，前兩次樓市調(diào)整分別經(jīng)歷了11個(gè)月和8個(gè)月，而本次調(diào)整從2013年10月份的房?jī)r(jià)最高點(diǎn)到首次下降的今年5月份，經(jīng)歷了7個(gè)月，可以得到此次調(diào)整比較劇烈的結(jié)論。
筆者認(rèn)為，驅(qū)動(dòng)本輪調(diào)整幅度較大、調(diào)整劇烈的因素主要有三方面：一是房?jī)r(jià)在連續(xù)上漲10多年并創(chuàng)歷史新高的情況下，居民的住房支付能力總體上下降。本世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)城市房?jī)r(jià)整體呈上漲態(tài)勢(shì)。過(guò)去十年，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅價(jià)格年均漲幅約為16.1%，一線和二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)10年來(lái)上漲4-5倍，而核心區(qū)的房?jī)r(jià)上漲5-8倍左右，二三線城市的房?jī)r(jià)上漲2.2倍左右，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲1.45倍;二是住房供應(yīng)過(guò)剩、無(wú)效供應(yīng)的問(wèn)題顯現(xiàn)。我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房套數(shù)從2008年的0.74套增長(zhǎng)到2013年的人均1.1套，住房短缺的問(wèn)題解決，供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題開(kāi)始凸顯。另外，近年來(lái)供應(yīng)大多偏向主城區(qū)以外，公共配套建設(shè)滯后，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者過(guò)度追求房?jī)r(jià)上漲收益，住房實(shí)體供應(yīng)的有效性下降，也到了需要通過(guò)降價(jià)來(lái)去泡沫、去無(wú)效供應(yīng)的時(shí)候;三是開(kāi)發(fā)商資金鏈超預(yù)期緊張。目前出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，銀行開(kāi)發(fā)貸款依舊偏緊，而在國(guó)家清理影子銀行、緊縮地方債務(wù)的情況下，2010年以來(lái)成為重要融資渠道的信托、資產(chǎn)管理、委托貸款等也開(kāi)始趨于緊縮，再加上2012年以來(lái)地價(jià)高企，占資金來(lái)源40%多的銷售回款成為保衛(wèi)資金鏈的關(guān)鍵，降價(jià)銷售以緩解資金鏈壓力成為開(kāi)發(fā)商的首選。
值得注意的是，在整體下調(diào)的背景下，結(jié)構(gòu)性的分化問(wèn)題比較突出。本輪調(diào)整初期，重點(diǎn)一、二線城市成交量下滑幅度較大，同比跌幅在30%左右，主要源于對(duì)需求的過(guò)分透支以及房?jī)r(jià)在2013年過(guò)快上漲;而二三線城市則由于在2012年以來(lái)已經(jīng)有所調(diào)整，今年以來(lái)的下滑幅度并不大。因此，在本輪調(diào)整周期開(kāi)始，去年底和今年初普遍認(rèn)為比較堅(jiān)挺的一、二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。
但是，對(duì)于住房需求集中、引領(lǐng)全國(guó)樓市的一二線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌是好的跡象。從筆者近期調(diào)研的情況來(lái)看，一線城市新盤(pán)定價(jià)比較合理、加推盤(pán)合理降價(jià)，都能夠取得不俗的銷售業(yè)績(jī)。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，42個(gè)城市成交量在5月第三周(5.19-5.25)環(huán)比回升6%，一二三線城市分別回升3%、3%和18%;5月第四周(5.26-5.31)環(huán)比回升3%，一二三線城市分別回升15%、8%和-24%。此前一直比較疲軟的重點(diǎn)城市(特別是一線城市)銷售向好跡象明顯，上海、廣州、深圳、南京和武漢等重點(diǎn)城市近期推盤(pán)16個(gè)，整體去化良好。重點(diǎn)城市(特別是一線城市)通過(guò)適度降價(jià)實(shí)現(xiàn)低位啟穩(wěn)是好兆頭，有利于激活市場(chǎng)需求、防止過(guò)度悲觀。
考慮到半年業(yè)績(jī)考核，再加上二季度為銷售淡季，主要城市庫(kù)存攀升為開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”形成倒逼，預(yù)計(jì)2-3季度開(kāi)發(fā)商整體“以價(jià)換量”的策略不會(huì)改變，全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)下跌周期開(kāi)啟。同時(shí)，銀行按揭貸款緊縮性政策已經(jīng)見(jiàn)底，盡管貸款利率會(huì)上浮，但購(gòu)房者對(duì)此已經(jīng)認(rèn)可。但是，未來(lái)貸款發(fā)放規(guī)模會(huì)增加、節(jié)奏會(huì)加快，這可以對(duì)開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的策略形成強(qiáng)大支持。另外，通過(guò)房?jī)r(jià)適度下跌來(lái)暴露和解決樓市過(guò)快發(fā)展中的一些體制性問(wèn)題，漸進(jìn)去泡沫、去杠桿，以利于行業(yè)在未來(lái)更好地發(fā)展，是監(jiān)管層在樓市調(diào)控上的基本態(tài)度。