6月6日上午，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星在新聞發(fā)布會(huì)上表示，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機(jī)性的住房需求。
有好事媒體解讀說，銀監(jiān)會(huì)突然“改口”或預(yù)示著2014年樓市有可能迎來遲到的春天。理由是房貸將可能從此完全放松，貨幣將可能重新流入樓市。之所以說銀監(jiān)會(huì)突然“改口”，是因?yàn)檠胄?月12日“喊話”銀行支持首套房貸后，作為肩負(fù)主要監(jiān)管責(zé)任的銀監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人卻在5月30日，明確指出“房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款和個(gè)人貸款等，沒有任何松動(dòng)，沒有任何折扣，沒有任何討價(jià)還價(jià)的余地�！边@三個(gè)“沒有”被認(rèn)為是房貸不會(huì)松動(dòng)的最強(qiáng)音。然而，6月6日銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星表示“大力支持首套住房需求”，被認(rèn)為是“改口”了。
“改口”了嗎?前后表態(tài)矛盾嗎?筆者認(rèn)為這完全是曲解了銀監(jiān)會(huì)的意圖。在歷次的新舊國(guó)五條、國(guó)八條、國(guó)十條中，差異化住房信貸政策都是房地產(chǎn)調(diào)控政策重點(diǎn)內(nèi)容之一。所謂差異化就是對(duì)首套和第二套以上住房實(shí)行有差別的信貸政策。對(duì)首套房貸款實(shí)行優(yōu)惠的首付款比例和利率。比如：新舊國(guó)五條、國(guó)十條都強(qiáng)調(diào)首套房貸款首付款比例為30%，可執(zhí)行0.7倍的優(yōu)惠利率等。2011年1月26日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的最為嚴(yán)格樓市調(diào)控國(guó)八條重申“強(qiáng)化差別化住房信貸政策”時(shí)指出：“對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍�！钡�，首套房貸款門檻也并沒有提高。
房地產(chǎn)調(diào)控目的之一是抑制高房?jī)r(jià)，緩解百姓住房難問題。其中支持首套房的剛需是其措施之一。差異化信貸政策就是要支持居住屬性的首套房貸款需求，抑制投資投機(jī)性購房需求。也就是說，大力支持首套房貸款需求是一貫的既定政策。這時(shí)候央行和銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)支持首套房貸款只是重復(fù)既有政策罷了，只是針對(duì)銀行在執(zhí)行差異化住房信貸政策中存在的偏差予以糾正罷了。
銀監(jiān)會(huì)此前強(qiáng)調(diào)的沒有“任何松動(dòng)”是針對(duì)既有房地產(chǎn)信貸政策的，特別是針對(duì)投資投機(jī)性需求以及銀行房貸存在的風(fēng)險(xiǎn)的。筆者看不出來這與大力支持首套房貸的表態(tài)有何矛盾，也看不出在哪里改口了。還有報(bào)道說“銀監(jiān)會(huì)大力支持首套房貸，過去五年都沒用過這詞”。這完全是一種非常離譜的誤解和曲解。
實(shí)際上，商業(yè)銀行在差異化住房信貸政策執(zhí)行上一直不夠好，特別是首套房貸銀行完全從利益最大化出發(fā)，根據(jù)資金頭寸充足與否、存貸比例緊張與否等來取舍首套房貸款決策。內(nèi)部資金寬松了就發(fā)放首套房貸或者給予優(yōu)惠，否則就不給優(yōu)惠或者不予貸款。這么多年此類情況屢次發(fā)生。
而當(dāng)前銀行不積極發(fā)放住房貸款包括首套房貸款，從銀行角度看理由更加充足，因?yàn)樽》抠J款已經(jīng)成為雞肋。從貸款的安全性原則來看，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)越來越大，并且還在逐步暴露;從貸款的盈利性原則，銀行不賺錢甚至賠本;從貸款的流動(dòng)性原則看，個(gè)人購房貸款動(dòng)輒十年、三十年，流動(dòng)性非常差，導(dǎo)致銀行存貸款期限嚴(yán)重錯(cuò)配，增加流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性管理難度。
在以上關(guān)系到銀行利潤(rùn)回報(bào)的幾個(gè)問題不見好轉(zhuǎn)的情況下，央行和銀監(jiān)會(huì)喊話、口頭提示等所謂的窗口指導(dǎo)效果會(huì)非常有限。讓商業(yè)銀行冒著金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)放流動(dòng)差、不賺錢甚至賠錢的貸款，銀行是不會(huì)積極蠻干的。一旦發(fā)生了貸款風(fēng)險(xiǎn)，誰負(fù)責(zé)任呢?央行、銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)任嗎?
央行、銀監(jiān)會(huì)喊話支持首套房貸，是準(zhǔn)確落實(shí)差異化住房信貸政策的職責(zé)所在，而商業(yè)銀行則必須按照貸款的安全性、流動(dòng)性和盈利性三性原則決定貸與不貸、貸多貸少、期限長(zhǎng)短、利率高低。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷和房?jī)r(jià)下行形勢(shì)看，未來房貸寬松的可能性不大，指望貨幣信貸再次大舉進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域基本是癡人說夢(mèng)。因此，繼央行后銀監(jiān)會(huì)又隔空喊話，仍然改變不了房地產(chǎn)領(lǐng)域資金面緊缺的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)繼續(xù)下行、房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的大方向不會(huì)改變。