沈陽松綁限購的“短命政令”一天夭折之后不久，近日又傳出廣州南沙對港澳人士松綁限購、溫州對一手住房松綁限購的傳聞。不出意外的話，廣州、溫州難逃“政府放風(fēng)-媒體關(guān)注-政府辟謠”的怪圈。目前，全國有46個城市出臺過限購政策，2014年以來，包括沈陽在內(nèi)，有20多個城市有過“松綁限購”的傳聞。但是，至今沒有一個城市敢明目張膽地公開宣稱放松限購政策。
在地方政府是否有權(quán)限放松限購的問題上，今年3月份“兩會”提出的“分類調(diào)控”已經(jīng)給出了明確的答復(fù)，即對于那些供應(yīng)過剩、供求關(guān)系失衡的城市，當(dāng)?shù)卣獜姆婪讹L(fēng)險的角度出發(fā)，自主調(diào)整樓市政策。而且，在如何執(zhí)行“分類調(diào)控”的問題上，近期住建部也給出了操作的基本原則。在6月4日召開的國新辦新聞發(fā)布會上，住建部總經(jīng)濟師馮俊對于未來地方政府如何調(diào)整樓市政策做出了表態(tài)，即各地調(diào)整樓市政策的總基調(diào)是“始終鼓勵保護消費需求，遏制投資需求”;是否取消限購的問題，每個地方根據(jù)自己的實際情況做出判斷;庫存量大、供過于求的城市要執(zhí)行好首套房最低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠的政策。
既然限購取消與否的權(quán)利在地方政府，若本地樓市供應(yīng)過剩，地方就可以手持管理層授予的“尚方寶劍”來取消限購政策。從天津放松濱海新區(qū)限購、沈陽放松全市限購，以及這次廣州傳言的放開南沙新區(qū)限購來看，這幾個地方樓市的一個通病就是供應(yīng)過剩、供求關(guān)系失衡。筆者日前曾去過濱海新區(qū)和廣州南沙，雖貴為國家級的新區(qū)，但這兩個新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的落地工作還未見動靜的情況下，樓市卻先行發(fā)展起來，目前看已經(jīng)成為區(qū)域性的“空城”。由于基礎(chǔ)及配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，而且這一局面在一兩年內(nèi)難以改觀，這兩個區(qū)域應(yīng)該屬于庫存量大、供過于求的區(qū)域。
沈陽的問題就更嚴(yán)重了。根據(jù)上海易居研究院的數(shù)據(jù)，截至今年5月底，沈陽新建住宅庫存為1828萬平方米，遠(yuǎn)超京滬，僅次于天津的2110萬平米，庫存在全國排名第二。按過去6個月的移動平均銷量，上述庫存需要22個月才能去化完，與杭州和天津相近。后續(xù)供應(yīng)規(guī)模更大，截至2013年，沈陽的房屋施工面積為11568.3萬平方米，按照當(dāng)年2262.3萬平方米的商品房銷售規(guī)模，即便未來不增加土地出讓，存量后續(xù)供應(yīng)也要5年才能消化完畢。但作為一個老工業(yè)城市，人口偏老齡化、產(chǎn)業(yè)升級慢，沈陽住房需求本身有限且過去幾年過度釋放。2010年至2013年，沈陽銷售面積接近8000萬平方米，超過上海、武漢等城市，而其常住人口為826萬人，需求或提前透支，在巨大的庫存面前，未來市場可能面臨需求動力不足。
既然是否取消限購的決定權(quán)在地方，而上述三地松綁限購也符合“分類調(diào)控”的基本原則，而且作為控制房價快速上漲的短期性、行政性應(yīng)急措施，限購已經(jīng)不適應(yīng)目前樓市下行的大環(huán)境，為何地方政府不僅不敢公開發(fā)文松綁限購，而且還步調(diào)一致地事后否認(rèn)松綁限購的傳言，放松限購真的是不能觸碰的紅線嗎?
道理上講，地方政府根據(jù)本地樓市實際情況，自主調(diào)整政策(包括限購)不假;庫存壓力大、供應(yīng)過剩的城市，為防范供應(yīng)過剩風(fēng)險可以調(diào)整政策(包括限購)也不假;而限購作為行政干預(yù)措施，其弊病也為各方所指責(zé)，應(yīng)當(dāng)適時退出這也不假。假的卻是地方政府如此積極松綁限購，打的是“分類調(diào)控”、“自主調(diào)控”、防范樓市風(fēng)險、取消行政干預(yù)等等這些堂而皇之、邊界廣泛但內(nèi)容卻無法控制的正能量口號，而其背后的目的卻是對于傳統(tǒng)增長模式及其自身利益的迷思而不悔改。
地方政府松綁限購，其表面上看是為了緩解樓市疲軟的局面，根本的目的卻是希望樓市繼續(xù)走上繁榮的通道，以此來刺激土地出讓、政府融資、固定資產(chǎn)投資增長，最終實現(xiàn)經(jīng)濟增長、稅收增長和官員自身利益這三重目的。因為，若樓市量價疲軟，將直接導(dǎo)致開發(fā)商緊縮拿地，新開工和施工等房地產(chǎn)建設(shè)活動也急劇放緩。這樣的話，政府靠土地抵押也無法實現(xiàn)、全社會固定資產(chǎn)總投資也迅速下滑，實現(xiàn)政府“宏圖大志”的一些項目也無法上馬，不僅舊債無法償還，稅收和經(jīng)濟增長這兩個考核政府要員業(yè)績最主要的指標(biāo)也無法完成，官員個人的政治經(jīng)濟利益也就無法實現(xiàn)。
因此，地方政府挖空心思地圖謀松綁限購，用意不在對癥下藥地解決當(dāng)前樓市存在的問題，也不在防范樓市風(fēng)險和促進樓市長期健康發(fā)展，更不在通過緩解樓市下滑來為經(jīng)濟“調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略留足時間和空間，而在于以樓市為工具來維護傳統(tǒng)的經(jīng)濟增長模式和自身的經(jīng)濟政治利益。
以天津和廣州這兩個城市為例，上述兩個城市設(shè)立的濱海新區(qū)和南沙新區(qū)，均為國家級的新區(qū)。其中，濱海新區(qū)是國務(wù)院批準(zhǔn)的第一個國家綜合改革創(chuàng)新區(qū)，承擔(dān)著創(chuàng)新科技、發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)、打造我國第三增長極等科學(xué)發(fā)展排頭兵的重任;而根據(jù)國務(wù)院的批復(fù)，廣州南沙新區(qū)承擔(dān)著建設(shè)成為粵港澳優(yōu)質(zhì)生活圈和新型城市化典范、以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新高地、具有世界先進水平的綜合服務(wù)樞紐、社會管理服務(wù)創(chuàng)新試驗區(qū)，打造粵港澳全面合作示范區(qū)等綜合改革和發(fā)展的重任。
但是，在新區(qū)批復(fù)后的發(fā)展過程中，我們并沒有看到其在國家賦予的歷史使命上有多么大的進展。而且，在新區(qū)開發(fā)和建設(shè)的過程中，基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、改革措施并沒有先行和實質(zhì)性落地，反倒是房地產(chǎn)借機掀起了一波又一波的泡沫化浪潮。在樓市步入下行周期后，被樓市泡沫帶動的經(jīng)濟虛假繁榮而掩蓋的問題開始暴露：通過發(fā)展房地產(chǎn)來拉動投資和稅收、經(jīng)濟增長，依然是地方政府最為看重的工具，即便是廣州、天津等前沿城市也概莫能外，更別提南寧、銅陵等中小城市，而改革和創(chuàng)新的任務(wù)一直以裸泳的狀態(tài)在推進，甚至被有意無意地遺忘。這個時候，如果允許放松限購，只有一個結(jié)果，那就是“調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型”的重任漸行漸遠(yuǎn)。