在溫州、南寧、呼和浩特、濟(jì)南之后，又有兩個(gè)城市明文放松或取消限購(gòu)政策。近日媒體證實(shí)，蘇州市對(duì)90平方米以上住房的限購(gòu)已松綁，在蘇州購(gòu)買(mǎi)90平方米以上住房不再受限，90平方米以下仍按照以往政策執(zhí)行;�？谝寻l(fā)文中止執(zhí)行商品房限購(gòu)政策，不再要求購(gòu)房者提供住房套數(shù)證明。在這6個(gè)城市之外，還有十幾個(gè)城市雖無(wú)明文規(guī)定，但已實(shí)際放松限購(gòu);傳言即將放松限購(gòu)的城市也不少。

　　不過(guò)，就目前境況而言，放松限購(gòu)可能救不了房?jī)r(jià)。這基于兩個(gè)理?yè)?jù)：第一，限購(gòu)早已不如剛出臺(tái)時(shí)那么有效，起不到抑制“不合理住房需求”的作用，那么，放松限購(gòu)也不可能增加市場(chǎng)需求。第二，投資與投機(jī)者都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲無(wú)望、下跌可期，他們不會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)放松而入市;而對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，目前的房?jī)r(jià)實(shí)在太高了，多數(shù)沒(méi)有能力去接盤(pán)。

　　放松限購(gòu)城市名單的擴(kuò)大令很多“多軍”歡呼雀躍，主要原因其實(shí)不在于他們認(rèn)為放松限購(gòu)能支持房?jī)r(jià)，而是因?yàn)檫@驗(yàn)證了他們的一個(gè)觀點(diǎn)：如果樓市出現(xiàn)下跌的跡象，部分地方政府一定會(huì)出手救市。他們預(yù)期，現(xiàn)在的形勢(shì)會(huì)與2008年時(shí)相似，房?jī)r(jià)經(jīng)歷幾個(gè)月的假摔，然后政策方向一變，房?jī)r(jià)又開(kāi)始快速上漲。

　　部分地方政府的確不希望看到房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)下跌會(huì)帶來(lái)兩方面的不利影響，一是土地出讓收入會(huì)大幅下降，可支配財(cái)力大大減少;二是房?jī)r(jià)下跌會(huì)使一些開(kāi)發(fā)商陷入破產(chǎn)境地，帶來(lái)一系列社會(huì)問(wèn)題，例如，一些中小城市乃至大城市會(huì)出現(xiàn)民間借貸危機(jī)。

　　房地產(chǎn)政策會(huì)如他們所期望的那樣“轉(zhuǎn)向”嗎?之前房地產(chǎn)政策的基本導(dǎo)向是抑制需求，今后一段時(shí)間會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳ば枨?進(jìn)而使身陷下跌趨勢(shì)的房?jī)r(jià)“轉(zhuǎn)向”上升?對(duì)于房地產(chǎn)政策是否會(huì)“轉(zhuǎn)向”，其實(shí)很難有一個(gè)客觀的標(biāo)準(zhǔn)衡量。但即使房地產(chǎn)政策“轉(zhuǎn)向”，也起不到支持房?jī)r(jià)上漲的作用。

　　回顧近10年以抑制需求為基本導(dǎo)向的房地產(chǎn)調(diào)控，主要起到了三方面作用：第一，增加交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，直接增加了購(gòu)房者的成本。第二，因?yàn)榻灰壮杀驹黾�，抑制了二手房市�?chǎng)的供給。第三，打亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，使供給增長(zhǎng)較慢，跟不上需求增長(zhǎng)的步伐。需求較大、房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)增加投資，從而使未來(lái)住房市場(chǎng)的供給增加，但是，這時(shí)往往會(huì)有調(diào)控措施出臺(tái)，又讓開(kāi)發(fā)商預(yù)期未來(lái)需求會(huì)萎縮，他們因而會(huì)減少投資，結(jié)果是供給的增長(zhǎng)被調(diào)控措施抑制。

　　也就是說(shuō)，之前以抑制需求為基本導(dǎo)向的房地產(chǎn)政策起到了抑制供給的作用，實(shí)際效果是配合了開(kāi)發(fā)商“減量提價(jià)”的策略，不但沒(méi)能起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用，反而對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了支持作用。既然房地產(chǎn)調(diào)控不是當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌的原因，那么，即使房地產(chǎn)政策“轉(zhuǎn)向”，房?jī)r(jià)走勢(shì)也不可能“轉(zhuǎn)向”。