年初以來(lái)，房地產(chǎn)包括銷售、投資、新開(kāi)工等各項(xiàng)指標(biāo)顯著疲軟，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)將陷入一輪調(diào)整。房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響牽一發(fā)而動(dòng)全身，房地產(chǎn)景氣惡化導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)上下游多個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)不景氣對(duì)經(jīng)濟(jì)拖累顯著。但辯證地看，2013年銷售透支是今年地產(chǎn)景氣下滑的重要原因，均值回復(fù)在起作用，對(duì)地產(chǎn)下行不必過(guò)于擔(dān)憂。

　　2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。房地產(chǎn)投資增速、房屋銷售面積大幅下行。同時(shí)，房地產(chǎn)庫(kù)存狀況也明顯惡化，加重了市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

　　房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)本身比較大的體量，還體現(xiàn)在房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)甚廣。產(chǎn)業(yè)鏈上，房地產(chǎn)往上游帶動(dòng)水泥、機(jī)械、鋼鐵、玻璃等行業(yè)，往下游派生家電、汽車等需求。金融財(cái)政方面，通過(guò)貸款與銀行、信貸、利率等密切相關(guān)，同時(shí)是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。

　　僅從投資的角度看，由于房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重在20%左右，房地產(chǎn)投資增速較去年每下降1個(gè)百分點(diǎn)，將拖累固定資產(chǎn)投資增速0.2個(gè)百分點(diǎn)。但是，由于房地產(chǎn)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)效應(yīng)，僅從房地產(chǎn)投資角度分析其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，將顯著低估其影響。鑒于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)雜性，需要通過(guò)投入產(chǎn)出法定量分析其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。

　　定量分析房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，主要體現(xiàn)在兩個(gè)層面：一是房地產(chǎn)投資角度，主要是對(duì)上游產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，在投入產(chǎn)出表里主要包含在建筑業(yè)里;二是房地產(chǎn)銷售角度，主要是對(duì)下游的拉動(dòng)，在投入產(chǎn)出表中，包含在房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)里。

　　利用最新的投入產(chǎn)出表，可以進(jìn)行房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的敏感性分析。在2014年房地產(chǎn)投資增速為14%、銷售面積增速為-5%的中性假設(shè)下，不考慮其他情況的條件下，房地產(chǎn)將拖累GDP增速約1個(gè)百分點(diǎn);在2014年房地產(chǎn)投資增速為12%、銷售面積增速為-10%較為悲觀假設(shè)下，房地產(chǎn)將拖累GDP增速約1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　但辯證地看，2013年透支是今年地產(chǎn)景氣下滑的重要原因，均值回復(fù)在起作用，不必過(guò)于擔(dān)憂。2011-2013年房地產(chǎn)銷售面積增速分別為4.4%、1.8%、17.3%，其中在2011年至2012年上半年，調(diào)控、經(jīng)濟(jì)下行以及按揭利率上行等因素壓制了房地產(chǎn)需求。從2012年下半年開(kāi)始，這些抑制因素趨于穩(wěn)定或者消退，尤其是住房貸款按揭加權(quán)利率從2012年初的7.62%逐步下降至6.2%附近，被壓制的房地產(chǎn)需求顯著釋放。2013年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)銷售顯著惡化與按揭貸款利率上行、銀行批貸放緩密切相關(guān)，后續(xù)如果按揭貸款加快、按揭利率下行，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售將逐步改善。

　　回顧2000年以房地產(chǎn)銷售面積，趨勢(shì)上可以看到增長(zhǎng)中樞逐漸下平臺(tái)。2000-2005年、2005-2010年、2010-2013年三個(gè)階段，房地產(chǎn)銷售面積復(fù)合增速分別為26.7%、13.6%、7.6%，而每個(gè)階段期間均經(jīng)歷了均值回復(fù)。中長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)計(jì)在2020年前新房需求仍能保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)中樞繼續(xù)下行。在我國(guó)，城鎮(zhèn)住房的剛性需求主要來(lái)源于兩個(gè)方面，即新增家庭和拆遷家庭。據(jù)莫尼塔的估計(jì)，新增城鎮(zhèn)家庭將在未來(lái)十年內(nèi)形成每年800-1000萬(wàn)套住宅需求，而拆遷所釋放的需求規(guī)模將可能維持在150-200萬(wàn)套左右，預(yù)計(jì)銷售面積增速中樞將降至3%左右，每年增速將在此附近波動(dòng)。