世上沒有哪個經(jīng)濟體能一直靠房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟的，倒是有不少經(jīng)濟體栽在了過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式上。我國經(jīng)濟要增強自主創(chuàng)新能力，向中高端水平邁進，房地產(chǎn)業(yè)盡早與經(jīng)濟支柱脫鉤是必由之路�；谶@樣的認(rèn)識，樓市下一步的松綁措施，要更具戰(zhàn)略思維與考量。隨著房價的回歸，地方政府可通過土地供應(yīng)、公積金的松緊等政策靈活調(diào)整供求，其他手段可重歸市場化。比如取消商業(yè)銀行的差別化信貸，盡早實施房產(chǎn)稅改革等等。
繼濟南、南昌等地松綁樓市限購以來，越來越多的城市采取“只做不說”的方式松綁限購政策。截至8月上旬，全國已有30多個城市放松或取消樓市限購，這個榜單還在快速擴容。這種出人意料的局面，令人擔(dān)憂松綁會不會打亂我國好不容易才啟動的調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的節(jié)奏。
旨在針對全國樓市過熱所制定的樓市限購令，最早是在2010年4月30日“國十條實施細(xì)則”中明確提出的。當(dāng)時的各地尤其是一二線大城市的樓市行情簡直如脫韁野馬，難以駕控，房價用屢調(diào)屢升來形容絕不為過。無奈之下，才不得已采取了這種行政性的限購政策。2010年9月“國五條”出臺后，上海、廣州、天津、南京、杭州等16個城市推出限購政策。到了2011年2月，有36個城市開始限購;接著，新一輪住房限購城市翻番達(dá)到了72個。2011年8月，住建部下發(fā)二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn);12月，住建部知會地方政府，對限購政策在2011年底到期的城市，地方政府需在到期之后設(shè)法延續(xù)。看4年多來的樓市限購政策效果，盡管限購屬于行政調(diào)控政策手段，但是政府這個“有形之手”到底還是推動了房地產(chǎn)市場的“無形之手”，產(chǎn)生了一定的作用。
不論今后怎么評價限購，至少在我國現(xiàn)有條件下基本限購政策符合絕大多數(shù)家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房入戶政策也不沖突，且不會阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場發(fā)展，且收到了明顯的成效。而限購政策簡單易行，其實施主要依賴各城市房管部門的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)絡(luò)簽約兩個信息系統(tǒng)。尤其在土地供應(yīng)相對緊張的京、滬等一線城市，可附加實施外來人員一年等候期制度，即外省市和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購買等。這些措施有效緩解市場的調(diào)節(jié)困境。再說，限購政策已有效推動樓市進入了正常的市場調(diào)節(jié)軌道，樓價也已開始了自然下行的過程。無論如何，我國樓市已開了近10年的增長快車，按常理也理應(yīng)有一段休整期，通過市場調(diào)節(jié)實現(xiàn)供求基本平衡。由此而論，今年樓市下行應(yīng)該就是市場自我調(diào)節(jié)的一種體現(xiàn)。
那為何各地方政府在此節(jié)骨眼上卻急不可耐地解除限購呢?表面理由，當(dāng)然出于穩(wěn)增長的需要。我國的房地產(chǎn)與許多產(chǎn)業(yè)都有著千絲萬縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)活躍起來了，就等于救活了諸如鋼鐵、煤炭、建材、家電等產(chǎn)業(yè)，也就等于能為穩(wěn)增長、守住7.5%的經(jīng)濟增速底線作出了貢獻。深層的理由，是行政手段容易扭曲市場規(guī)律，不可常用。尤其當(dāng)前，在推動房價上漲的原始動力正逐漸消失，市場供求關(guān)系已在逆轉(zhuǎn)，就沒有必要再繼續(xù)堅持“一刀切”的行政干預(yù)措施了。其實，地方政府松綁樓市限購，其深意更在于解決土地財政收入和地方政府政績問題。近10余年來，土地財政收入占地方財政收入(本級)的比例多在四成到七成之間。國土資源部最新消息顯示，今年前6個月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入為21129億，其中6月增幅回落至7.3%，較一季度土地出讓金40.3%的增幅顯著下降。土地財政收入大幅減少，制約了地方政府的一系列投資活動，而這一系列投資安排，又與完成各地的GDP目標(biāo)任務(wù)緊密相連。所以，在經(jīng)濟漲幅放緩的大趨勢下，地方政府對房地產(chǎn)、主要是對土地財政收入的依賴度在明顯上升。這也使得地方政府干預(yù)房地產(chǎn)的推力大增，各地政府放松限購的熱情持續(xù)高漲自然也在預(yù)料之中了。
現(xiàn)在的問題是，這幾年我國就是從房地產(chǎn)價格上漲到調(diào)控再到房地產(chǎn)滯銷進而形成價格下跌這么一路走過來的，房價非理性上漲帶來的惡果，大家早已心知肚明。所以，要不惜一切代價調(diào)控。但如今，越來越多的城市卻在松綁限購政策。筆者并不是反對松綁限購，但著實擔(dān)心幾年來的調(diào)控成果會否前功盡棄。因為，盡管有很多專家已從不同層面論證了松綁限購不會形成樓市價格上漲，但筆者就認(rèn)準(zhǔn)了一條，對應(yīng)于140平方米以上住房甚至別墅的購買者群體都不缺購買力，一旦放開限購，隨著民間購買力的充分迸發(fā)，消化庫存就相當(dāng)容易，而且房價就又可能重新回到上漲的老路上了。不知急于松綁樓市調(diào)控政策的地方政府有否深入思考過，如果真是那樣又該怎么辦?再次啟動限購令嗎?
可以說，“十二五”時期中國經(jīng)濟要加快調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型的步伐，就是要徹底改變“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟”的失衡的經(jīng)濟發(fā)展模式。如今，世上沒有哪個經(jīng)濟體能一直靠房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟的，倒是有不少經(jīng)濟體栽在了過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式上。中國經(jīng)濟要盡早轉(zhuǎn)變?yōu)橹σ揽繉嶓w經(jīng)濟，依靠結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級，不斷創(chuàng)新宏觀調(diào)控，增強自主創(chuàng)新能力，使科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新相互融合、相互激發(fā)，保持中高速增長，向中高端水平邁進。讓房地產(chǎn)業(yè)盡早與經(jīng)濟支柱脫鉤是必由之路。
基于這樣的認(rèn)識，樓市下一步的松綁措施，要更具有戰(zhàn)略思維與考量。各地松綁限購措施應(yīng)因地制宜、因時制宜。由于今年回歸市場化及樓市“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)思路，那些庫存偏大，存在較大市場去化壓力的三、四線城市、部分二線城市可在此時陸續(xù)松綁限購政策，高端豪宅可放寬或放開限購政策。隨著房價回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過土地供應(yīng)、公積金的松緊等政策靈活調(diào)整供求，其他手段可重歸市場化。比如取消商業(yè)銀行的差別化信貸，并通過住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限，支持中間階層置業(yè);取消限價房，逐步取消經(jīng)濟適用房;原用于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制地價的90/70平方米中小套型、中低價位普通商品房用地規(guī)定可以考慮取消。盡管房產(chǎn)稅是一個較難征收的稅種，需要審慎設(shè)計和周密準(zhǔn)備，但它對于房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展非常重要。所以，建議房產(chǎn)稅改革措施能盡早實施。另外，加快城市住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)。目前住建部正在推進40個重點城市住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)，這項工作非常有價值。這個系統(tǒng)建成后，將可有效支持開征多套房房產(chǎn)稅。將來應(yīng)努力創(chuàng)造條件讓住房信息系統(tǒng)覆蓋全國的大中小城市，以增強全國范圍內(nèi)房產(chǎn)信息的透明度。
