在現(xiàn)代社會，不動產(chǎn)是最大宗的財產(chǎn)或資產(chǎn)，一般占居民家庭總財產(chǎn)或總資產(chǎn)80%左右。不動產(chǎn)對居民生活意義重大，主要源于附著在不動產(chǎn)上面巨大的公共服務(wù)價值。這里講的公共服務(wù)是廣義的概念，不僅包含城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施、教育醫(yī)療、公共安全等，還包括因資金、資源和人口在城市集聚，帶來了行業(yè)分工細化、城市功能分區(qū)和規(guī)模經(jīng)濟，從而產(chǎn)生了多樣的就業(yè)機會、更高的收入、更好的人生發(fā)展前景和更豐富的生活等。

　　而政府提供這些公共服務(wù)的成本，則會分攤到每一個享受這些公共服務(wù)的城市居民頭上。由于公共服務(wù)價值的高低，最明顯地體現(xiàn)在不動產(chǎn)的市場價值上，對不動產(chǎn)征稅也就成了分攤并回收公共服務(wù)供給成本最公平的方式。某個人擁有城市不動產(chǎn)的數(shù)量越多、價值越大，則其占有的公共服務(wù)資源也就越多，對其征收的不動產(chǎn)稅就應(yīng)該越多。

　　公共服務(wù)具有規(guī)模經(jīng)濟的特征，城市集聚的人口越多，提供某一公共服務(wù)設(shè)施(如地鐵、歌劇院)的單位成本就越低，因此，城市政府總是希望流入到本地的人口越來越多，從而形成公共服務(wù)供給的良性循環(huán)機制。當(dāng)然，公共服務(wù)比較差的城市，其不動產(chǎn)價值就會降低(如汽車產(chǎn)業(yè)蕭條后的底特律)，居民也會用腳投票(逃離這些城市)。

　　從本質(zhì)上看，不動產(chǎn)稅是公共服務(wù)型政府的必然選擇，因為不動產(chǎn)稅制能激勵政府最大限度地提供公共服務(wù)，而且是公共服務(wù)融資的可持續(xù)模式。首先，這一模式形成了政府財源可持續(xù)增長的機制。公共服務(wù)越好、不動產(chǎn)價值就越高、居民和產(chǎn)業(yè)就會大量遷入、稅源得到涵養(yǎng)、公共服務(wù)成本下降，形成良性循環(huán);其次，這一模式可以有效避免政府短期行為和過度負債。在這一模式下，政府供給公共服務(wù)在先(通過資本市場債券融資)、征稅在后，只有公共服務(wù)質(zhì)量提高了，不動產(chǎn)稅基才能擴大，這就避免了賣祖宗田，斷子孫路的弊端。

　　目前，我國政府公共服務(wù)供給靠一般稅收和土地財政，一般稅收維持政府機構(gòu)運轉(zhuǎn)(即吃飯財政)或一般公共服務(wù)供給，而城市化快速推進時期所增加的公共服務(wù)供給(主要是城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施)基本轉(zhuǎn)向了土地財政，土地財政雖然滿足了籌集公共服務(wù)資金的需要，但無法與未來公共服務(wù)供給質(zhì)量關(guān)聯(lián)，政府總是傾向于短期內(nèi)做高土地出讓價值、做大不動產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模，而對公共服務(wù)的改善興趣不大，這是目前我國城市高房價、供應(yīng)過剩和需求不足(中低收入人群無力購房)并存的原因，也是阻礙外來人口融入城市和集體土地平等入市的原因。未來房價進入下行周期，土地財政的融資模式也走向盡頭，因此，必須在這一局面出現(xiàn)之前轉(zhuǎn)變政府融資模式，而向不動產(chǎn)稅制過渡是必然的選擇。

　　目前，我國在不動產(chǎn)登記領(lǐng)域存在著登記缺失、權(quán)屬復(fù)雜、集合等級程度低的問題。首先，老舊房屋、小產(chǎn)權(quán)房、部分特權(quán)占有的不動產(chǎn)、集資建房等登記缺失情況很普遍。即使有登記的記錄，也存在著產(chǎn)權(quán)實物邊界、權(quán)利邊界、權(quán)利人不清楚的現(xiàn)象。特別是，近年來由于人口流動、土地征收、城市外延擴張和規(guī)劃調(diào)整，不動產(chǎn)登記事實上缺失的問題就更加嚴重;其次，我國不動產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀非常復(fù)雜，根據(jù)所有權(quán)分為國有與集體所有，國有不動產(chǎn)又有住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)廠房等。而住宅又有房改房、未房改房、經(jīng)濟適用房、集資房、單位產(chǎn)權(quán)房、商品房等。此外，不動產(chǎn)登記還存在多個部門分頭管理的問題，集合登記程度很低，如建設(shè)部門或政府發(fā)房產(chǎn)證和宅基地證，國土部門發(fā)土地使用權(quán)證，而不同部門之間對不動產(chǎn)登記存在管理標(biāo)準(zhǔn)不一、規(guī)制不統(tǒng)一，事實上也是產(chǎn)權(quán)的不完整，這不僅給不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)違法行為創(chuàng)造了空間，也導(dǎo)致無法征收不動產(chǎn)稅。

　　因此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是建立和實施不動產(chǎn)稅制的前提和基礎(chǔ)，也是落實《物權(quán)法》“物權(quán)法定、公示公信”原則的唯一途徑。經(jīng)過法定程序的登記，不動產(chǎn)擁有者對于不動產(chǎn)事實上擁有了所有權(quán)(不管是農(nóng)村的宅基地，還是城市的商品住宅)，也就具備了征收不動產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)基本不動產(chǎn)需求免稅的原則，扣除基本需求的免稅面積外，所有人擁有的其他不動產(chǎn)，將一律進入征稅范疇，并根據(jù)不動產(chǎn)的基本情況(坐落、年代、地價、產(chǎn)權(quán)形式等)，評估房屋的市場價值，按章征稅。

　　一旦不動產(chǎn)稅成為地方主體稅種，地方政府就必須把稅收收入用在公共服務(wù)上，這樣才能保證稅基不斷增長。這樣的話，就實現(xiàn)了向公共服務(wù)型政府轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。在房產(chǎn)稅框架內(nèi)，地方政府謀求的是稅收收入的最大化，而不是經(jīng)濟總量的最大化，這就需要吸引更多的人群、產(chǎn)業(yè)進入本地區(qū)，二元戶籍制度的藩籬、集體土地入市的障礙也就被打破了。

　　由于不動產(chǎn)登記明晰了所有不動產(chǎn)所有人的產(chǎn)權(quán)，包括擁有農(nóng)村宅基地和耕地事實上所有權(quán)的農(nóng)民。在城市積聚效應(yīng)帶來更高收入水平、就業(yè)機會的吸引下，外來人口可以選擇賣掉農(nóng)村不動產(chǎn)所有權(quán)而進入到城市。這樣，因為人口積聚，不僅公共服務(wù)產(chǎn)品(教育和醫(yī)療)邊際成本降低了，而且不動產(chǎn)稅制下過多占有不動產(chǎn)的人少了，住房的成本也降低了。而且，人口積聚也帶來第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于建成消費型、內(nèi)需型經(jīng)濟。