不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨三大任務(wù)：機構(gòu)整合、職責(zé)整合和信息整合。目前，機構(gòu)整合已經(jīng)完成，以國土資源部牽頭，包括土地、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等管理部門參與的不動產(chǎn)登記局已經(jīng)在今年8月份成立。當(dāng)前，正在推進的工作是職責(zé)的整合，涉及到部門間的協(xié)調(diào)、技術(shù)標(biāo)準、平臺建設(shè)等等，這是一個系統(tǒng)工程，遠不是牽頭單位——國土部門一家就可以搞定的事情，需要地方政府主管領(lǐng)導(dǎo)親力親為，近期地方試點已經(jīng)在推進這方面的工作。
目前，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息的整合還沒有提上議事日程，而筆者認為，產(chǎn)權(quán)信息整合的難度是最大的。關(guān)于這一點，目前討論的最多的就是信息的分割和殘缺，例如土地、房產(chǎn)、林地和灘涂等不動產(chǎn)信息掌握在不同主管部門的手里，整合這些信息有協(xié)調(diào)上的難度，也有技術(shù)上的難度。例如，過去一些紙質(zhì)信息的登記和目前電子信息登記的口徑和標(biāo)準不一;各地方自行建設(shè)獨立的登記系統(tǒng)，對接的難度很大;過去經(jīng)歷了頻繁的機構(gòu)整合、職能調(diào)整、國企改制、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，信息丟失問題很嚴重。
但不管怎么說，“孤島信息”之間的整合只是個技術(shù)問題，所需要的只是時間和人力，解決起來還不是最困難的。最大的難題是如何處理產(chǎn)權(quán)不清晰、不完整或存在爭議的不動產(chǎn)登記問題。如果在登記時略過它，僅僅登記合法建筑，不動產(chǎn)登記“物權(quán)法定、公示公信”的基本原則就名存實亡了，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的——明確權(quán)利歸屬和降低交易成本的目標(biāo)也就落空了。
本質(zhì)上，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(特別是個人不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán))是一個市場經(jīng)濟的概念。我國經(jīng)濟可以超越式發(fā)展，但市場化的基礎(chǔ)秩序——不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記和尊重產(chǎn)權(quán)的理念是無法超越的。因此，我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，要恢復(fù)和重構(gòu)產(chǎn)權(quán)信息基礎(chǔ)平臺，特別是個人產(chǎn)權(quán)信息，重走修復(fù)和尊重產(chǎn)權(quán)理念之路。一方面，要回過頭來彌補計劃經(jīng)濟時期不重視產(chǎn)權(quán)登記的歷史欠賬;另一方面，要解決市場化改革以來因產(chǎn)權(quán)理念缺失和產(chǎn)權(quán)保護不力而產(chǎn)生的大面積殘缺產(chǎn)權(quán)問題。
不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清晰、不完整，或者有爭議，甚至是違法，主要是因產(chǎn)權(quán)交易不合法而產(chǎn)生的。如為規(guī)避監(jiān)管和交易成本，私下交易不允許上市和有條件上市的不完整產(chǎn)權(quán)房屋，如近年來在小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房、未房改福利房、單位自建房和集資房、未登記商品住房、工業(yè)配套宿舍等領(lǐng)域普遍存在的私下交易行為。這類房屋產(chǎn)權(quán)本身就是不完整的，交易行為本身是違法的，如小產(chǎn)權(quán)房私下交易違反《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，軍產(chǎn)房私下交易違反《軍隊現(xiàn)有住房出售管理辦法》。而央產(chǎn)房、非房改福利房要經(jīng)歷類似于房改的程序才能上市。但目前這類房屋大多不具備上市條件。以央產(chǎn)房為例，截至2011年北京已購公房總量近160萬套，央產(chǎn)房約占40萬套，其中有50%仍不具備上市條件。近年來，在樓市高利潤刺激下，各地單位自建房和集資房泛濫，很多企事業(yè)單位違反用地規(guī)劃，利用自有用地、工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套辦公用地建設(shè)，在內(nèi)部職工分配或?qū)ν獬鍪邸?/P>
但在現(xiàn)實中，上述不同類型房屋管理權(quán)、登記權(quán)在不同部門，與房管部門產(chǎn)權(quán)登記事實上平行，如小產(chǎn)權(quán)房的管理在國土規(guī)劃部門、軍產(chǎn)房的管理在軍隊(而非地方政府)、央產(chǎn)房的管理在中央在京單位和中直機關(guān)、未房改福利房在國有企業(yè)和政府事業(yè)單位，而企業(yè)自建房和集資建房有的歸地方政府主管部門(人事、民政等)管理，有的歸企業(yè)自己管理。
上述幾類房屋并沒有在房管部門登記，因此這些不動產(chǎn)不僅本身違法，私下交易也屬于違法。但由于源頭管理機構(gòu)分散、權(quán)力制衡不夠，形成了等同于房管部門登記的事實產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)生了監(jiān)管的真空和漏洞。同時，近年來房價快速上漲，很多單位(如軍隊、政府機構(gòu)和國企、招商引資企業(yè))借手中劃撥或截流土地，建設(shè)和銷售大量住房，它們既不屬于保障房范疇，也脫離里商品房范疇，產(chǎn)生了產(chǎn)權(quán)模糊、監(jiān)管真空的所謂“第三類產(chǎn)權(quán)”。因此，即便這類房屋交易后的產(chǎn)權(quán)狀況在法律上不被認可，但在高房價影響社會穩(wěn)定的背景下，再加上法不責(zé)眾的執(zhí)行難現(xiàn)實，這類房屋存在事實產(chǎn)權(quán)。
規(guī)模最大的是小產(chǎn)權(quán)房。綜合各研究機構(gòu)的估算，目前城鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模在40億~70億平方米，占全國城鎮(zhèn)存量住房的比重在1/4~1/3。值得注意的是，小產(chǎn)權(quán)房私下違法交易的問題則非常嚴重。2011年以來，北京小產(chǎn)權(quán)房交易量占市場交易量的比重為25%，深圳近年來小產(chǎn)權(quán)房交易的規(guī)模更大，特別是去年三中全會關(guān)于集體土地流轉(zhuǎn)改革的提出，刺激小產(chǎn)權(quán)房交易規(guī)模大幅度攀升。
盡管國家和國土資源部一直堅持小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)正，私下流轉(zhuǎn)屬非法，但小產(chǎn)權(quán)房并沒有萎縮，反而越來越多，存量小產(chǎn)權(quán)房超過60%是近10年來產(chǎn)生的。小產(chǎn)權(quán)房盡管違反了土地利用規(guī)劃，但其產(chǎn)生是不合理的土地二元制度、住房保障建設(shè)滯后、城市化補償不徹底等一系列原因造成。因此，小產(chǎn)權(quán)房是體制改革不到位的產(chǎn)物，其在社會上客觀生存空間非常大。
不動產(chǎn)登記是對物權(quán)的登記，前提是這些權(quán)利必須合法、有效。對于合法類不動產(chǎn)，其登記不是什么難的事情，主要是一些技術(shù)上的問題，最難處理的是那些不合法不動產(chǎn)。由上分析，不合法不動產(chǎn)并不單單是法律問題，更多的是行政體制改革、國企改革、經(jīng)濟體制改革不到位的結(jié)果，事實產(chǎn)權(quán)大于法律產(chǎn)權(quán)、留用超過拆除，不動產(chǎn)領(lǐng)域存在問題最多的也就在這類房屋中，如產(chǎn)權(quán)糾紛、侵權(quán)、腐敗等等。2008年，我國市場化住房供給在住房存量中所占比重為38.6%，目前也不超過50%，如果剩余50%的住房產(chǎn)權(quán)不弄清楚，或者繼續(xù)延續(xù)過去放任或擱置的解決方案，不動產(chǎn)登記效果難達預(yù)期。顯然，這是一個迫切需要解決的問題，需要各方拿出智慧，達成一個好的解決方案。
