大量的中小城市的郊區(qū)、新區(qū)樓盤，基本上不可能咸魚翻身了。

　　今年以來，房地產(chǎn)救市行動(dòng)已經(jīng)搞了兩波，都由地方政府出面。

　　“第一波救市”從4月開始，由無錫、南寧等城市打頭陣，隨后杭州、濟(jì)南、沈陽等快速跟進(jìn)。這波救市政策以放松落戶政策、放松限購為開端，最終實(shí)現(xiàn)全面取消限購。到目前，全國46個(gè)限購城市里，只有北京、上海、深圳、廣州、珠海、三亞6個(gè)城市沒有取消限購。

　　然而，僅僅取消限購對(duì)樓市的刺激作用并不明顯，只有在杭州、青島、廈門、天津等中心城市，8月成交出現(xiàn)了明顯放量，其他多數(shù)城市樓市仍然低迷。在價(jià)格上，樓市的低迷更是全面的，國家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份70個(gè)城市樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在新房?jī)r(jià)格環(huán)比上，只有廈門一個(gè)城市仍然輕微上漲，其他城市，包括北上廣深都出現(xiàn)了下跌。

　　房地產(chǎn)是當(dāng)今中國最大的先導(dǎo)行業(yè)、支柱行業(yè)，它的興衰事關(guān)鋼鐵、水泥、玻璃、家具、家電、裝修、汽車等眾多行業(yè)。今年以來，由于經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較為明顯的下行壓力，國家出臺(tái)了系列“微刺激”措施，并一度產(chǎn)生了較為明顯的效果，比如5月、6月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)就出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)。但到了7月、8月，數(shù)據(jù)再度惡化，其根本原因，就是因?yàn)闃鞘谐掷m(xù)低迷，傳導(dǎo)效應(yīng)、滯后效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。

　　因此，近期有“第二波”救市政策出臺(tái)。這一波救市政策核心是放松信貸和財(cái)政補(bǔ)貼，比如福建明確要求銀行放松對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，四川則對(duì)向首次購買自住商品房家庭提供“平價(jià)貸款”的金融機(jī)構(gòu)，發(fā)放3%的財(cái)政補(bǔ)助。最近，湖北省要求對(duì)于購買首套房的市民，貸款時(shí)給予基準(zhǔn)利率0.7折的優(yōu)惠，并減半征收契稅。

　　對(duì)于地方政府“干預(yù)”信貸政策，有專家表示異議，并認(rèn)為難以執(zhí)行。其實(shí)不然。地方政府的這些要求固然是越界了，但央行和銀監(jiān)會(huì)并沒有“叫停”。事實(shí)上，國家目前是鼓勵(lì)地方政府根據(jù)自身情況，出臺(tái)差異化救市政策的。所以，這些所謂的“干預(yù)”也應(yīng)該是被默許的。更何況，地方政府有大量財(cái)政資金、各種政府性基金，以及下屬國企的存款，有這些“胡蘿卜”在手，不怕大銀行不就范。所以，這些地方政府設(shè)計(jì)的“信貸政策”，還是能在一定程度上兌現(xiàn)的。當(dāng)然，銀行也不是傻瓜，風(fēng)險(xiǎn)明顯偏高的人家也不會(huì)貸。

　　應(yīng)該說，有了第一波取消限購，以及第二波放松信貸，省會(huì)和部分經(jīng)濟(jì)中心城市的樓市，會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)成交放量、價(jià)格筑底的跡象。但對(duì)于三四五線城市來說，這些措施的作用仍然有限。

　　所以我猜想，到了明年年初，還會(huì)有第三波“救市政策”出臺(tái)。而這波“救市政策”，則有可能是中央政府主導(dǎo)的。在幕后觀察了一年之后，那時(shí)候也該中央政府發(fā)揮作用了。

　　給國家開發(fā)銀行的1萬億PSL貸款，將通過“棚改”逐步發(fā)揮作用。這個(gè)，可以看作是國家層面的一種救市政策。但是負(fù)面作用同樣存在，因?yàn)椤芭锔摹睍?huì)增加住宅供應(yīng)量，對(duì)郊區(qū)、新區(qū)的鬼城形成最后一擊。此外，國家可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資、發(fā)債等出臺(tái)新的政策，讓他們更容易借到錢，避免出現(xiàn)開發(fā)商大量“渴死在海水里”的現(xiàn)象。當(dāng)然，央行還會(huì)繼續(xù)通過SLF、PSL等方式，適當(dāng)增加流動(dòng)性，并引導(dǎo)市場(chǎng)利率走低，這些都將在大環(huán)境上利好樓市。

　　此外，未來政府收購積壓商品房用來做安居房，也會(huì)力度有所加強(qiáng)。雖然總量上不會(huì)太大，但仍將救活一批開發(fā)商。如果明年出現(xiàn)新的狀況，央行全面減息、降準(zhǔn)也不是完全沒有可能。當(dāng)然，這些都將是備用的手段，能不用最好不用。

　　但這些舉措，仍然只能對(duì)中心城市樓市產(chǎn)生作用，大量的中小城市的郊區(qū)、新區(qū)樓盤，基本上不可能咸魚翻身了。