限購逐步取消，但似乎并沒有讓樓市的溫度有多少回升。不管是2009年樓市出現(xiàn)的“V”型大反轉(zhuǎn)，還是2012年樓市見底回升，貨幣政策(包括個人住房貸政策)的松動居功至偉。于是，所有的機構(gòu)都認為，在貨幣政策整體不放松的背景下，個人住房貸款緊縮是阻礙樓市去庫存和景氣回升的罪魁禍?zhǔn)住＿M入9月份以后，限貸松綁的呼聲越來越高，松綁傳言也甚囂塵上。近期，福州、青島等地正式發(fā)文松動房貸政策，標(biāo)志著限貸政策調(diào)整的大幕開啟，這將成為決定樓市未來走勢最關(guān)鍵的因素。
筆者認為，目前商業(yè)銀行執(zhí)行的房貸政策確實比較緊，主要表現(xiàn)在門檻高、成本高�！罢J房又認貸”的政策，讓很多曾經(jīng)使用過房貸的無房戶再次貸款時，不得不接受上浮的貸款利率、較高的首付比例，甚至沒有資格獲得房貸(第三次停貸)。盡管這一政策的初衷是為了控制頻繁利用銀行貸款炒房的行為，但也錯殺了很多合理的住房貸款需求，如“賣小房后買大房”的改善性需求、拆遷需求和因工作調(diào)動或家庭搬遷而
“先賣后買”的購房需求等。
在政策性住房金融缺失的情況下，在個人住房貸款領(lǐng)域，同樣存在著融資成本居高不下的問題。今年以來，首套房貸利率一般在基準(zhǔn)利率的1.05倍到1.1倍，相比2012~2013年8.5折利率來說，相當(dāng)于定向加息100個基點，或者相當(dāng)于月供增加了10%，而二套房貸的利率則一般在基準(zhǔn)利率的1.2倍以上，甚至停貸。而且，由于房貸期限長、對存款貢獻不大、貸款利率上浮幅度有限，商業(yè)銀行有“拋棄”個人房貸的跡象，很多銀行直接限制年度房貸總額度，以額度用完的方式來驅(qū)趕貸款申請者。
因此，筆者贊同適當(dāng)松動個人住房貸款政策。特別是對于首次購買住房的貸款，應(yīng)該給予非常低的首付成數(shù)和非常優(yōu)惠的貸款利率，這在發(fā)達國家是一直堅持的慣例。例如，上世紀(jì)80年代，美國聯(lián)邦政府提供保險的房貸首付比例只有10%，利率比平均房貸利率低2~3個百分點。近期，湖北發(fā)布的樓市新政“鄂6條”中提出，居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付比例按30%執(zhí)行，貸款利率下限可擴大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。對于這一政策措施，筆者舉雙手贊成。在房價居高不下的情況下，即便是再低的首付比例，再低的利率，筆者認為都是應(yīng)該的，但僅限于首次購房，而不能濫用和走歪。
另外，對于合理的改善性住房貸款需求的支持，筆者也是贊同的。這里所說的合理的改善性住房貸款需求，既包括賣掉家庭唯一住房且償清貸款后再買房的貸款需求，也包括在擁有一套普通住房且償清房貸的基礎(chǔ)上，再買一套住房的貸款需求。前者既包括改善型住房需求，如“賣小房換大房”的購房行為，也包括因拆遷需求、工作調(diào)動或家庭搬遷而出現(xiàn)“先賣后買”的購房貸款需求;后者主要指因家庭成員增加而產(chǎn)生的新增房屋購置的貸款需求。
對于合理的改善性住房貸款需求，筆者建議給予等同于首套住房貸款的政策優(yōu)惠。在過去10多年房價快速上升的背景下，城市居民住房需求非常強烈，但迫于支付能力不足，往往是“先買房、后換房”、“先買小房、后買大房”。在重點一、二線大城市，這一現(xiàn)象很普遍。以深圳為例，近年來銷售的住房平均面積不足90平方米，目前全市人均年齡僅為30歲，添丁和父母來深的情況很普遍，換房的需求是客觀存在的，這也是老百姓收入水平提高的必然結(jié)果，也是分享改革紅利的必然要求。
根據(jù)第六次人口普查的結(jié)果，城鎮(zhèn)存量住房中超過30%的部分是上世紀(jì)80年代左右建設(shè)的，戶型結(jié)構(gòu)比較差。在房地產(chǎn)進入存量時代后，改善性住房需求不僅強烈，而且會爆發(fā)式增長，給予優(yōu)惠貸款政策支持有必要。當(dāng)然，為控制不合理需求混入“合理需求的隊伍”，可限制“先賣后買”的次數(shù)，如規(guī)定優(yōu)惠貸款政策僅提供一次;也可以規(guī)定“只有賣掉唯一普通住房且償清貸款后再買房”的行為才算改善性住房需求，而且該優(yōu)惠也只能享受一次;對擁有一套普通住房且償清貸款的居民家庭，再買一套住房的貸款需求，也可適當(dāng)提高貸款標(biāo)準(zhǔn)以體現(xiàn)改善性住房貸款政策的差別性，總之這些都是技術(shù)問題。
在融資成本居高不下，國家在貨幣政策領(lǐng)域堅持定向?qū)捤傻牟呗裕聪蚍袭a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向、需要重點扶持的小微企業(yè)定向提供低成本的貸款扶持。在主要城市房價居高不下，老百姓住房支付能力不足，擁有住房需求強烈，而融資成本高企和政策性住房金融缺失的情況下，在滿足基本民生需求的住房貸款領(lǐng)域，應(yīng)該下調(diào)差別化住房信貸門檻，并將這一政策納入定向?qū)捤韶泿耪叩姆懂牎?/P>
當(dāng)前，不僅應(yīng)該撇開對樓市情緒化的“不打死不到底”的心態(tài)，也不能謾罵一切旨在促進樓市的政策指向。目前，盡管四大行未有明確的通知，但統(tǒng)一口徑的“等待通知”，其口吻值得玩味，意味著央行或高層正在研究制定如何調(diào)整不適合形勢的住房貸款政策。不同于限購政策，限貸政策的調(diào)整對樓市影響大得多，在降低合理住房需求貸款成本的同時，可能會引入不合理需求，推高房價，得不償失，如何調(diào)整需要謹慎的態(tài)度、綜合考慮，想必管理層考慮的也是這個問題。筆者認為，具體的技術(shù)設(shè)計其實并不費思量，關(guān)鍵的問題是要本著糾偏政策、去除行政干預(yù)、降低老百姓合理住房需求的貸款成本和控制投資投機炒作的目的，而對于地方借此再造新一輪樓市繁榮的動機要杜絕。
