近日，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的房地產(chǎn)信貸政策如期兌現(xiàn)。該政策對于房地產(chǎn)信貸涉及的多方利益主體，包括地方政府、居民、房企、銀行都給予支持，力度之大超出市場預(yù)期。我們認(rèn)為，政策落實(shí)將能更有效地激發(fā)過去受到抑制的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，本輪房地產(chǎn)市場復(fù)蘇周期也有望加快啟動(dòng)，但是限于目前的經(jīng)濟(jì)與市場環(huán)境，也不應(yīng)對于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇有著過高的期望。
有助房地產(chǎn)復(fù)蘇
這次央行為房地產(chǎn)信貸松綁是適應(yīng)了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的需要，而從此次具體出臺(tái)的政策內(nèi)容來看，將對促進(jìn)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇有著明顯的作用。
第一，在支持居民家庭住房貸款需求方面，央行指出：“對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”，并強(qiáng)調(diào)“在限購解除地區(qū)，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平”�？紤]到多套房居民的信用水平更高，還貸能力更強(qiáng)，他們再次申請房貸也更容易得到大多數(shù)銀行較為優(yōu)惠的貸款條件，這無疑表明央行已將過去“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策調(diào)整為更為寬松的“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，即只要居民結(jié)清之前的購房貸款，就有條件享受首套房貸款優(yōu)惠。而由于首套房與二套房所適用的貸款要求有較大差別，這次首套房認(rèn)定范圍的擴(kuò)大將會(huì)刺激更多改善型住房需求釋放。
此外，央行還解除了過去針對外地人買房的限貸令，指出“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款”。這一政策的松綁無疑有利于刺激區(qū)域中心城市的購房需求，加快當(dāng)?shù)赝鈦砣丝谑忻窕倪M(jìn)程。
第二，除了刺激房地產(chǎn)信貸需求外，央行還對于如何改善房地產(chǎn)信貸給予了高度關(guān)注。如針對當(dāng)前約束銀行擴(kuò)大房貸額度的問題，政策提出將專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放;針對當(dāng)前房貸收益率較低，難吸引銀行興趣，央行提出將鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)，這將有利于提高銀行房貸資產(chǎn)及資金周轉(zhuǎn)率，從而增強(qiáng)銀行擴(kuò)大按揭貸款的動(dòng)力;政策還允許銀行發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等以為房貸籌集資金，這將有利于緩解銀行存款期限過短與房貸資產(chǎn)期限過長的期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)，銀行按揭貸款的資金成本有望降低。
新一輪溫和復(fù)蘇周期將開啟
在央行全方位房地產(chǎn)信貸政策扶持下，可以預(yù)計(jì)今年四季度房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的進(jìn)程有望加快。但這也引起部分人士的擔(dān)憂，因?yàn)檫@次房地產(chǎn)信貸放松政策力度僅次于2008年，房地產(chǎn)市場受此刺激，會(huì)不會(huì)較快出現(xiàn)反彈，明年再現(xiàn)類似2009-2010年期間的過熱狀況?我們認(rèn)為，考慮到以下因素，上述情形出現(xiàn)的可能性較小。
第一，政策刺激力度有限。如央行對于限購城市二套或多套房居民的貸款需求以及未結(jié)清房貸居民的房貸需求都維持現(xiàn)有的嚴(yán)控政策，這意味著房地產(chǎn)投機(jī)需求仍然難以大規(guī)模興起，對樓市需求的刺激力度有限。
第二，與2009-2010年不同的是，央行不僅重視刺激購房貸款需求，還重視通過多種手段擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)貸款，這無疑有利于擴(kuò)大未來房地產(chǎn)市場供給，避免供需失衡導(dǎo)致的市場過熱情形。
央行一方面松綁商業(yè)銀行為保障性住房開發(fā)貸款，允許銀行對公共租賃住房和棚戶區(qū)改造的貸款期限可延長至不超過25年，另一方面也強(qiáng)調(diào)要更充分發(fā)揮開發(fā)性金融的作用，指出“對地方政府統(tǒng)籌規(guī)劃棚戶區(qū)改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設(shè)的安排，納入開發(fā)性金融支持范圍，提高資金使用效率”。由于部分普通商品房的建設(shè)也可以納入開發(fā)性金融的范圍，這無疑給開發(fā)性金融更大的政策使用空間，由國開行主導(dǎo)的中國版“住房銀行”有望更大程度上推進(jìn)地方住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)供給大量形成。
央行還對擴(kuò)大開發(fā)商融資給予了特別關(guān)注。央行在《通知》中指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。央行還強(qiáng)調(diào)要擴(kuò)大開發(fā)商的直接融資渠道。因此，符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)將有望在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具，過去進(jìn)展緩慢的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)在政策呵護(hù)下也有望加快推出，這些政策都有望為優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商“輸血”，增強(qiáng)它們擴(kuò)大房產(chǎn)開發(fā)的動(dòng)力。
第三，當(dāng)前有利于房地產(chǎn)投機(jī)的基本面因素相對于過去已明顯弱化。目前不僅具有剛性需求的20-35歲年輕人購房人口數(shù)量面臨下降，我國25-50歲購房適齡人口的規(guī)模也將于2015年達(dá)到頂峰后下降。受2009年以來政策刺激，房地產(chǎn)經(jīng)歷了大發(fā)展，目前除了少部分中心城市的供需壓力較大外，大部分二、三線城市的房地產(chǎn)供給壓力都普遍偏大。70個(gè)大中城市中，大部分城市過去4年當(dāng)?shù)刈≌玫爻山唤ㄖ娣e和住宅銷售面積之比都明顯高于100%。隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)階段，管理層更為重視經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對于貨幣信貸刺激經(jīng)濟(jì)有著更高警惕，未來貨幣信貸難以重現(xiàn)過去的高增長，對于樓市投機(jī)性需求的刺激力度也將減少。
第四，雖然央行鼓勵(lì)銀行擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸投入，但這些政策短期效果不可高估。當(dāng)前處于利率市場化較快推進(jìn)期，利率中樞上行是大趨勢，銀行負(fù)債成本提高也使得銀行難以再像2009年那樣青睞較低收益率的房貸資產(chǎn)。無論是MBS，還是專項(xiàng)金融債券，受制于市場環(huán)境限制，發(fā)行收益率水平都不能過低，這也決定了銀行難以將房貸利率大規(guī)模打7折，否則銀行證券化后的房貸資產(chǎn)無法吸引投資者購買。
因此，這次房地產(chǎn)信貸政策的松綁不會(huì)成為引發(fā)房地產(chǎn)市場進(jìn)入較大規(guī)模投機(jī)潮的催化劑，四季度后房地產(chǎn)更有可能進(jìn)入類似2011-2012年那樣的溫和復(fù)蘇期。而由于中央將更為謹(jǐn)慎地運(yùn)用貨幣信貸，這也很可能使得本輪房地產(chǎn)市場復(fù)蘇過程中，房地產(chǎn)銷售面積增速的好轉(zhuǎn)程度以及房價(jià)漲幅弱于上一輪周期。因此，這一輪房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)對于經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用也就不應(yīng)有過高期待。
