鑒于過(guò)去幾年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所表現(xiàn)出的房地產(chǎn)依賴綜合征，要走出“貨幣刺激-政策收緊”的循環(huán)怪圈，僅靠金融政策的力量恐怕還難以奏效，必須以改革促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，把資金真正用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展，方能真正提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量。
央行、銀監(jiān)會(huì)“十一”長(zhǎng)假前夕發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，放寬二套房貸款政策、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持個(gè)人住房貸款、保障房建設(shè)和房地產(chǎn)企業(yè)融資需求，目的是加大金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。金融對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不言而喻，房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè)，因其建設(shè)的周期較長(zhǎng)，需要不斷地去募集資金、滾動(dòng)償還以完成資金周轉(zhuǎn)，所以融資能力決定了其發(fā)展速度和空間，甚至在危機(jī)時(shí)期決定企業(yè)的生存。
《通知》凸顯了管理層的苦心：新政從供給和需求兩方面為房地產(chǎn)業(yè)提供金融支持，在供給上，鼓勵(lì)銀行積極支持對(duì)保障房建設(shè)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理融資需求，并加大開(kāi)發(fā)性金融對(duì)棚戶區(qū)改造支持;在需求上，放松二套房貸并鼓勵(lì)銀行發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)和專項(xiàng)金融債支持個(gè)人房貸。
低首付、低利率意味著購(gòu)買(mǎi)能力增強(qiáng)，因此《通知》最大的收益群體無(wú)疑是購(gòu)房者。此次二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從以前的“有房或有貸”調(diào)整為“有房且有貸”，對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明顯放松，購(gòu)房者即使有一套房，只要還清貸款仍然可以按首套房標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)第二套房。按照上述測(cè)算，在還款能力足夠的假設(shè)下，這將使二套房購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力提高一倍。但是，央行對(duì)二套房貸并未完全放開(kāi)，必須要求已還清首套房貸，以防購(gòu)房者不斷從銀行套取資金加大杠桿購(gòu)房，防止投機(jī)性購(gòu)房者攪亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于二套房以上購(gòu)買(mǎi)者，除仍然處于限購(gòu)的北京、上海等少數(shù)幾個(gè)大城市以外，新政已放開(kāi)限購(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)自主決定首付款比例和利率水平，但前提也要求結(jié)清已有貸款。央行新政的目的顯而易見(jiàn)，支持自住房及改善性購(gòu)房需求，打擊投機(jī)性購(gòu)房需求。
在2009年的大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃下，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一波快速上漲，銀行信貸為房地產(chǎn)業(yè)輸入了源源不斷的血液，當(dāng)時(shí)的7折房貸、2成首付極大提高了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，已然成了房?jī)r(jià)快速上漲的催化劑。在一輪房?jī)r(jià)暴漲后，政府不得不出臺(tái)限購(gòu)等措施控制房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)逐步平穩(wěn)后，2012年上半年連續(xù)兩次降準(zhǔn)降息，促使逐步冷卻的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇，并于2013年3月新國(guó)五條出臺(tái)后，當(dāng)月創(chuàng)造了巨額成交量，隨之開(kāi)始逐步冷卻。今年以來(lái)，各地房?jī)r(jià)逐步下滑，成交額持續(xù)低迷。從2009年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的“經(jīng)濟(jì)刺激——房?jī)r(jià)暴漲——政策收緊——樓市冷卻、房?jī)r(jià)下跌——救市——房?jī)r(jià)上漲——更嚴(yán)厲的政策收緊——救市”的周期可知，房地產(chǎn)市場(chǎng)“一放就亂、一收就死”的現(xiàn)狀，并不能完全歸咎于房地產(chǎn)業(yè)本身，而與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)起落密切相關(guān)。
房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高度相關(guān)，2009年以后房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)GDP的比重逐步增大。從房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額占GDP比重看，2008年為11%，2009年升高為13%，到2013年則已達(dá)20%，5年增加將近1倍，這還未考慮房地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值，可見(jiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性之強(qiáng)。這也是為什么只要經(jīng)濟(jì)一不景氣，各地政府總會(huì)以救市的姿態(tài)支持房地產(chǎn)發(fā)展的緣故。只是，政策的頻繁變動(dòng)，除了吹大房?jī)r(jià)泡沫，也加重了經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，致使各地政府左右為難，一方面要控制房?jī)r(jià)、改善民生、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，另一方面又要以房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，難怪房?jī)r(jià)在一輪輪調(diào)控中屢創(chuàng)新高。此外，過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的刺激極大助長(zhǎng)了樓市的投機(jī)性，其巨額利潤(rùn)使很多原本流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的資金流向了房地產(chǎn)，吹大了房?jī)r(jià)泡沫，并使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更扭曲，創(chuàng)新型的實(shí)體經(jīng)濟(jì)得不到有效的資金支持。
中國(guó)當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)增速換擋期、前期刺激政策消化期、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期的“三期疊加”時(shí)期，其實(shí)均與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)。經(jīng)濟(jì)增速換擋期，是因?yàn)橹胺康禺a(chǎn)刺激政策“拔高”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，現(xiàn)在需要慢下來(lái)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律;前期刺激政策消化期，主要是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的，包括高房?jī)r(jià)的消化;在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，需要加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。
8月工業(yè)增加值、新增貸款、固定資產(chǎn)投資等主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)增速出現(xiàn)一定下滑，房地產(chǎn)行業(yè)的低迷是其中的重要原因之一。在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)之間保持平衡是一門(mén)高超的技術(shù)，政策調(diào)整的時(shí)機(jī)和幅度都需要反復(fù)考量和謹(jǐn)慎把握。在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了數(shù)次的調(diào)整陣痛之后，這次政策調(diào)整相當(dāng)于是對(duì)之前過(guò)于嚴(yán)苛的政策的“松綁”，讓市場(chǎng)發(fā)揮更大作用，同時(shí)抑制投機(jī)需求，使房地產(chǎn)業(yè)更多回歸到居住屬性。
然而，雖然央行可以放松二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但卻無(wú)法直接控制商業(yè)銀行的行為。在當(dāng)前利率市場(chǎng)化推進(jìn)和金融脫媒化的雙重作用下，銀行負(fù)債成本已顯著上升，迫于盈利壓力，銀行不太可能像2009年那樣普遍提供7折房貸利率。在市場(chǎng)利率整體較高的環(huán)境下，銀行無(wú)法通過(guò)住房抵押貸款支持證券把7折利率的房貸轉(zhuǎn)讓出去，也無(wú)法通過(guò)專項(xiàng)金融債券吸收低成本資金，因此僅以市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法真正促進(jìn)銀行支持房地產(chǎn)貸款支持。
有鑒于我國(guó)過(guò)去幾年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所表現(xiàn)出的房地產(chǎn)依賴綜合征，進(jìn)入了“貨幣刺激-政策收緊”的循環(huán)怪圈，要走出這種模式，僅靠金融政策的力量恐怕還難以奏效，必須以改革促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，把資金真正用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展，方能真正提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量。同時(shí)，盡管《通知》對(duì)房地產(chǎn)限購(gòu)限貸有所放松，但絕不應(yīng)以貨幣手段去刺激房地產(chǎn)，須知過(guò)去幾年房?jī)r(jià)快速上漲的根源正在于貨幣超發(fā)，那種擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸需求，并使實(shí)業(yè)資本轉(zhuǎn)向高利潤(rùn)的房地產(chǎn)的做法，是與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)背道而馳的。
