9月30日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布房貸新政，全面松綁限貸政策，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資。據(jù)說國慶長假期間部分城市樓市出現(xiàn)回暖跡象，但由于時間太短，實際政策成效仍有待觀察。考慮到我國樓市周期性調(diào)整趨勢已經(jīng)確立，且樓市預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，房貸新政將面臨樓市預(yù)期考驗。
樓市已經(jīng)進入去庫存階段。據(jù)國家統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)顯示，8月份我國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等主要運行指標繼續(xù)回落，同時商品房待售面積繼續(xù)明顯增加，深刻反映出我國樓市面臨庫存壓力上升與市場前景暗淡的雙重憂慮。8月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有68個，二手住宅價格環(huán)比下降的城市有67個。
本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整始于去年第四季度。2013年8月后，我國商品房銷售面積增速持續(xù)回落，這雖然有同期基數(shù)影響，但反映出市場動力不足的跡象。而房地產(chǎn)市場調(diào)整從長時間醞釀到短期迸發(fā)，春節(jié)前后的杭州樓市得到突破，此后房地產(chǎn)市場調(diào)整一發(fā)而不可收拾。應(yīng)該看到，在經(jīng)歷持續(xù)十多年快速上漲后，我國房地產(chǎn)市場存在強烈的調(diào)整需要。由于房價已經(jīng)過度偏離租金和收入，本輪樓市調(diào)整的幅度可能會較深。判定樓市調(diào)整幅度有一個相對簡單的方法，就是住宅租金收益率至少要同基準存款利率持平。以某城市為例，如果一年租金為10萬，住宅市價為500萬，那么住宅租金年化收益率為2%，明顯低于同期一年期人民幣存款3%的基準利率。因此，在租金不變的情況下，房價至少要下降1/3，才能使得住宅租金收益率與基準人民幣存款利率持平。事實上，在房價回落過程中，市場上可供出租的房源增多，引發(fā)住宅租金下降，使得樓市調(diào)整幅度可能會繼續(xù)加深。不僅如此，在“買漲不買跌”羊群效應(yīng)下，房地產(chǎn)市場還可能存在超調(diào)可能。還有，從房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況看，今年1-8月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積652953萬平方米，同比增長11.5%，增速比1-7月提高0.2個百分點，未來住宅庫存仍有可能繼續(xù)增加。據(jù)西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心報告，2013年我國城鎮(zhèn)住房空置率為22.4%，現(xiàn)有住房供給的40%即可滿足年新增住房需求。截至2013年8月，我國城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比例為18.6%，也即全國城鎮(zhèn)家庭中，有18.6%的家庭擁有2套及以上的住房。這些情況表明，我國樓市去庫存壓力在一個較長時期內(nèi)不會得到根本緩解。
此外，樓市預(yù)期也已經(jīng)全面逆轉(zhuǎn)。長期以來我國房地產(chǎn)市場運行軌跡受到市場心理預(yù)期的影響。房價上漲預(yù)期及預(yù)期自我實現(xiàn)機制，引發(fā)房價持續(xù)較快上漲。但隨著我國宏觀經(jīng)濟下行壓力增大，穩(wěn)健貨幣政策執(zhí)行以及居民居住狀況極大改善，樓市預(yù)期已經(jīng)全面逆轉(zhuǎn)，并推動房地產(chǎn)市場深度調(diào)整。據(jù)中國人民銀行2014年三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告，本季度認為目前房價“高，難以忍受”的居民占比為59.5%，較上季度下降3.5個百分點。僅有19.2%的居民預(yù)期下季度房價“上漲”。而未來3個月內(nèi)準備出手購買住房的居民占比為14.2%，較上季度下降0.2個百分點。雖然房貸新政能夠在一定程度上刺激改善性住房需求釋放，但在目前的經(jīng)濟金融環(huán)境下，已經(jīng)不支持房價繼續(xù)較快上漲，房貸新政將面臨樓市預(yù)期考驗。
而房貸新政執(zhí)行仍有待觀察。2014年1-8月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長2.7%，增速比1-7月回落0.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款增長13.8%，個人按揭貸款下降4.5%。金融機構(gòu)經(jīng)營存在順周期性，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)回落，房地產(chǎn)金融風險將加速釋放，影響到金融體系支持房地產(chǎn)業(yè)的積極性。同時，符合商業(yè)銀行貸款條件的個人購房者也明顯減少，而且個人住房貸款收益微小，商業(yè)銀行發(fā)放個人按揭貸款的情況不宜預(yù)期過高。
適應(yīng)樓市調(diào)整方為萬全之策。目前，我國經(jīng)濟處于“三期疊加”階段，經(jīng)濟政策的著力點在于深化改革。截至2014年8月末，我國廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長12.8%，增速分別比上月末和去年同期低0.7個和1.9個百分點。2014年1-8月我國社會融資規(guī)模為11.77萬億元，比去年同期少7843億元。無論從哪個方面分析，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)高位運行不符合經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整主線，而金融政策不太可能再現(xiàn)過去超常規(guī)增長的危機應(yīng)對狀態(tài)，對國際金融危機期間資產(chǎn)負債表的修復(fù)已經(jīng)進入工作日程�；仡櫮瓿跻詠淼慕鹑谡撸瑹o論是定向微調(diào)，還是金融業(yè)務(wù)規(guī)范，主要是減少金融交易鏈條，剔除不必要的融資成本，支持經(jīng)濟薄弱環(huán)節(jié)的金融需求。
雖然古今中外還沒有一個國家可以成功實現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫平穩(wěn)收縮，但取消住房限購政策和松綁房貸政策，有助于避免樓市出現(xiàn)“斷崖式下跌”。在經(jīng)濟新常態(tài)下，樓市上漲的可能性已經(jīng)非常微小，適應(yīng)市場調(diào)整加快去庫存，可能是多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最優(yōu)策略。
