上周，央行宣布降低存款準備金率，但這一利好措施并未給股市帶來刺激，隨著“降準”政策繼續(xù)發(fā)酵，反而有關樓市的輿論發(fā)生了變化，一些人對降準刺激樓市活躍抱了不小的期望。但筆者以為，“降準”源于我國貨幣供應機制生變，主要應對結構性通貨緊縮，本次“降準”無關樓市興衰，加快去庫存仍是今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要挑戰(zhàn)。

　　央行重啟“降準”并非偶然，主要因為當前我國貨幣供應機制已發(fā)生重大變化。去年第四季度，國際收支的資本和金融項目逆差急劇增加，國際儲備資產(chǎn)減少1844億元人民幣，市場預期美元指數(shù)將有兩位數(shù)漲幅空間，我國資本外流壓力明顯增加。這種變化，使我國外匯占款在基礎貨幣供應中的作用下降，為存款準備金率調(diào)整提供了空間。

　　可見，本次“降準”更多的是對貨幣供應機制結構性變化的修復，并不意味著穩(wěn)健貨幣政策方向出現(xiàn)重大調(diào)整。針對經(jīng)濟金融形勢變化靈活進行貨幣政策操作，是對中央經(jīng)濟工作會議提出的 “松緊適度”貨幣政策的最好詮釋。貨幣政策無論是使用總量工具，還是使用價格工具，既可能是宏觀經(jīng)濟金融條件變化所觸發(fā)，也可能是主動調(diào)控、積極作為。但歸根結底，穩(wěn)健貨幣政策就是要為宏觀經(jīng)濟增長動力積聚創(chuàng)造一個適宜的貨幣金融環(huán)境。

　　“降準”將利好宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長。當前全球經(jīng)濟仍在弱平衡中艱難復蘇，一些經(jīng)濟疲弱的國家相繼調(diào)整貨幣政策，我國宏觀經(jīng)濟下行壓力也明顯增大，已經(jīng)出現(xiàn)了結構性通貨緊縮的跡象，影響到了宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長。據(jù)測算，本次“降準”將釋放6000億元以上的流動性，顯著改善金融機構貸款能力，而去年末非對稱降息導致存貸利差收窄，也將刺激金融機構放貸積極性，有助于實體經(jīng)濟融資成本回落。同時，此次“降準”還強調(diào)定向滴灌，推動經(jīng)濟結構加快調(diào)整。

　　本次“降準”操作無關樓市運行。雖然貨幣環(huán)境變化與房地產(chǎn)業(yè)密切相關，但本次“降準”很難稱得上是樓市利好。對貨幣供應機制結構性變化的修復，表明了不太可能會向整個經(jīng)濟大幅“注水”，政策目標也顯然不是刺激已顯疲軟的樓市。而“降準”對貨幣供應總量與結構的變化，存在復雜的傳導機制，最終能夠多少利好樓市不得而知。從根本上講，決定樓市興衰主要還是市場有效需求。由于過去十多年，我國居民購買能力已經(jīng)過度透支，房價已經(jīng)明顯偏離居民收入和市場租金，導致未來住宅需求增長動力不足。我國已經(jīng)徹底離開住宅短缺時代，巨大住宅庫存已經(jīng)橫亙面前，房地產(chǎn)市場需要從增量住宅需求向存量住宅優(yōu)化轉移，住宅品質(zhì)建設將會得到市場更多認可。隨著不動產(chǎn)全國統(tǒng)一登記制度實施，朦朧中的房產(chǎn)稅越行越近，對投資性置業(yè)已產(chǎn)生重大影響。

　　綜合來看，制約我國房價上漲的因素不會因為“降準”而消失，而市場有效需求不足、房地產(chǎn)投資價值回落、居民購買力過度透支、住宅庫存規(guī)模巨大等現(xiàn)實問題相互交織綜合影響，決定了今年我國房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨調(diào)整壓力。如何利用當前有利時機，加快銷售、消化庫存，是今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的主要挑戰(zhàn)。

　　新年以來，我國一線城市土地市場非�；钴S，新地王再次刷新紀錄，樓市回暖預期增強。從數(shù)據(jù)看，2015年1月份全國100個城市(新建)住宅平均價格在經(jīng)歷連續(xù)8個月下跌后環(huán)比微漲0.21%。其中，北京、上海等十大城市新建住宅均價環(huán)比上漲0.59%;北京環(huán)比上漲1.15%，漲幅居十大城市首位。盡管如此，新建住宅價格環(huán)比上升，更多是前期拿地成本過高，實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間已經(jīng)收縮。而從市場成交看，更具代表性的二手房平均價格在環(huán)比下降，反映出樓市運行的不確定性。據(jù)中國指數(shù)研究院對二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2015年1月，北京等十大城市主城區(qū)二手住宅平均價格環(huán)比下跌0.53%，同比下跌2.41%。二手住宅交易價格更能反映樓市人氣，也更具有代表性。應該看到，二手住宅交易價格環(huán)比下跌，表明一線樓市回暖還需謹慎觀察。