很明顯，此次降息的基本邏輯與上次相似，通縮和經(jīng)濟(jì)下行壓力大是主因。預(yù)計(jì)2月份的物價(jià)數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，CPI可能繼續(xù)在1%以內(nèi)、PPI跌幅或接近4%，企業(yè)實(shí)際承擔(dān)的融資成本進(jìn)一步上升。同時(shí)，呈現(xiàn)給管理層看的1~2月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)(初值)或?qū)⒆C實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力進(jìn)一步加大。那么，對(duì)于年初提出的一季度經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局，并為全年經(jīng)濟(jì)工作首要任務(wù)——“保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)”打好頭炮來(lái)說(shuō)，需要發(fā)揮貨幣政策逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向調(diào)節(jié)的基本原則，延續(xù)此前降準(zhǔn)降息式的寬松在情理之中。
此前，盡管存在降息會(huì)進(jìn)一步抬升預(yù)算軟約束企業(yè)杠桿率、惡化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡、加重未來(lái)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度等顧慮，但周小川1月底在達(dá)沃斯論壇上仍指出，“貨幣政策屬于總量政策，不解決結(jié)構(gòu)問(wèn)題，央行會(huì)致力保持貨幣供應(yīng)穩(wěn)定，但經(jīng)濟(jì)是不斷變化的，央行有時(shí)向市場(chǎng)注入流動(dòng)性，有時(shí)收緊流動(dòng)性”。這事實(shí)上為本次降息打下了伏筆，即降低債務(wù)負(fù)擔(dān)、緩解惜貸情緒、增加信貸投入。
本次降息并非奔著樓市去，但與樓市關(guān)系密切。2013年之前，通過(guò)抵押物價(jià)格上升和預(yù)期的財(cái)富效應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是驅(qū)動(dòng)信貸投放的主要因素，也是實(shí)體經(jīng)濟(jì)(房地產(chǎn)上下游)債務(wù)加杠桿、擴(kuò)張產(chǎn)能的間接驅(qū)動(dòng)因素。但是，2013年以后，出于調(diào)結(jié)構(gòu)和防風(fēng)險(xiǎn)的考慮，國(guó)家開(kāi)始去杠桿、去產(chǎn)能、控債務(wù)，收緊流動(dòng)性供給是主要手段，M2增幅一下子下降近10個(gè)百分點(diǎn)。再加上2014年開(kāi)始，房地產(chǎn)供求格局開(kāi)始轉(zhuǎn)向，城鎮(zhèn)家庭擁有住房達(dá)到1套/戶，房地產(chǎn)待售庫(kù)存攀升，房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)信貸投放的機(jī)制開(kāi)始逆轉(zhuǎn)。
也就是說(shuō)，2013年以后的樓市調(diào)控下半場(chǎng)，整個(gè)情形完全反過(guò)來(lái)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)下調(diào)和流動(dòng)性收緊，對(duì)信貸投放、實(shí)體經(jīng)濟(jì)債務(wù)擴(kuò)張、產(chǎn)能擴(kuò)張產(chǎn)生了較大的壓力。但此時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和地方政府在上半場(chǎng)累積的債務(wù)水平已經(jīng)達(dá)到了非常高的水平，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)甚至是債務(wù)的償還來(lái)說(shuō)，負(fù)債端“斷奶”的沖擊太大了。因此，需要確保房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)快速下滑，避免對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量和貸款意愿形成沖擊，出現(xiàn)壞賬與銀行信貸緊縮的循環(huán)，惡化退縮和經(jīng)濟(jì)下滑。
因此，2014年以來(lái)的樓市政策，無(wú)論是去除行政干預(yù)(退出限購(gòu))，還是放松二套房貸杠桿和降低購(gòu)房成本(如降息和公積金新政)等，都意在保持房地產(chǎn)供需能在2013年的歷史最高位(如開(kāi)發(fā)投資9萬(wàn)億元、銷售達(dá)到13億平方米)上徘徊或緩慢下滑，而非快速下滑。但是，由于銀行惜貸，再加上活期存款理財(cái)化、對(duì)公存款同業(yè)化，銀行資金來(lái)源成本大幅度攀升，不僅銀行徹底拋棄了非資質(zhì)和二、三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，而且個(gè)人住房抵押貸款利率也一再攀升。
這就是為什么，即便2014年9月底央行重磅推出“房貸新政”，貨幣政策趨于寬松，但房貸利率依舊居高不下。目前，首套房貸利率在基準(zhǔn)利率的0.95倍左右，二套房貸利率在基準(zhǔn)利率的1.1倍左右，與去年四季度末差別不大，這是樓市繼續(xù)疲軟的主要原因。
2014年樓市“暖冬”或?qū)o(wú)法順延至今年“小陽(yáng)春”，盡管有房企降價(jià)動(dòng)力減弱、股市分流購(gòu)房資金，甚至是春節(jié)等影響，但更多的卻是，基于投鼠忌器的考慮(怕繼續(xù)寬松再次刺激資本市場(chǎng)“瘋�！�)，2015年以來(lái)，央行貨幣政策放棄了2014年四季度以來(lái)的激進(jìn)風(fēng)格而選擇“沉默”;另外，房貸成本居高不下，制約了剛性需求和改善性需求入市。
目前，樓市供求格局、市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)完全不同于過(guò)去，重點(diǎn)城市可售住房總量同比增長(zhǎng)30%以上，其他城市庫(kù)存量更大，即便降準(zhǔn)降息，樓市也不大可能出現(xiàn)過(guò)去“一有刺激便火爆”的局面。但是，再次降息有助于形成繼續(xù)降息的預(yù)期，房貸成本不斷下降，激勵(lì)剛需和改善性需求積極入市。
更為重要的是，若樓市需求能夠保持穩(wěn)定而不是快速下滑，一方面會(huì)夯實(shí)重點(diǎn)城市樓市回升局面，并帶動(dòng)全國(guó)樓市企穩(wěn)，確保房地產(chǎn)去庫(kù)存順利實(shí)現(xiàn);另一方面，需求穩(wěn)定和庫(kù)存消化后，新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資在高位上呆得更久一些，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速至少不會(huì)快速下滑;最后，整體樓市穩(wěn)定，將通過(guò)“安全墊”效應(yīng)，使得銀行存量貸款質(zhì)量(60%的貸款以不動(dòng)產(chǎn)為抵押)不會(huì)出現(xiàn)下滑，不僅銀行惜貸的情緒會(huì)得到緩解，而且將會(huì)增加貸款對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持。
