房地產(chǎn)庫存之所以失控，直接原因就是基建和地方債的惡性循環(huán)。化解房地產(chǎn)庫存，當(dāng)務(wù)之急是在源頭上切斷土地?zé)o效供應(yīng)，接著是清理在售和在建房屋中的無效供應(yīng)，然后是提振需求，消化存量的有效供應(yīng)部分，主要手段就是降低購房成本，特別是貸款成本。

　　3月下旬以來，房地產(chǎn)頻吹政策“暖風(fēng)”。先是公積金新政，住建部3月20日召開公積金工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“各地要用好用足住房公積金，提高貸款額度，推進(jìn)異地支取使用和貸款”;然后是3月27日，國土部和住建部下發(fā)通知，要求住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，減少住宅用地供應(yīng)量，調(diào)整用地規(guī)劃滿足自住和改善性需求，未開發(fā)的甚至可以轉(zhuǎn)做產(chǎn)業(yè)用地，符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃房房源;最后是3月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)降低二套房貸首付成數(shù)、財(cái)政部將二手房營業(yè)稅免征期從5年降到2年。

　　能將這一連串的政策“串起來”的這個(gè)點(diǎn)就是“去庫存”。目前，不管是國家統(tǒng)計(jì)局還是研究機(jī)構(gòu)，披露的庫存數(shù)據(jù)嚴(yán)重偏低。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是，去年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增長26%，比2011年增長2.2倍，相當(dāng)于2008年的銷售面積。但這僅是達(dá)到銷售條件的待售存量，在建但未達(dá)到銷售條件、已出讓未建設(shè)的用地更多。據(jù)住建部政策研究中心主任秦虹的統(tǒng)計(jì)，在建房屋中90%的部分未賣出去，這約可解決1.5億人的住房，而這還沒有包括已出讓、未開發(fā)的土地。

　　房地產(chǎn)庫存之所以失控，直接原因就是基建和地方債的惡性循環(huán)。2009年以來，地方政府大規(guī)模上基建項(xiàng)目，模式就是“土地抵押+銀行貸款”。基建項(xiàng)目規(guī)劃和落地(如地鐵、商務(wù)區(qū)、廣場等)提升了片區(qū)地價(jià)，成為繼續(xù)出讓土地并開展新一輪基建的砝碼。基建項(xiàng)目短期現(xiàn)金流不足以償還債務(wù)，逼迫地方政府還得出讓土地，而土地能否賣出去、賣個(gè)高價(jià)，又取決于所在片區(qū)的規(guī)劃和公共設(shè)施水平，反過來又逼迫政府增加片區(qū)公共項(xiàng)目投入，而這又加重地方債務(wù)，于是形成了“土地出讓-債務(wù)償還”的循環(huán)。根據(jù)國家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”去年的調(diào)查，各地規(guī)劃的各種新城、新區(qū)建成后，可容納34億人，多出來的無效供應(yīng)可見一斑。

　　巨大無效供應(yīng)的另一面，就是債務(wù)壓頂。經(jīng)過甄別清理后，顯化的地方政府債務(wù)超過40萬億，足足比2013年末審計(jì)出的規(guī)模翻倍。這樣來看，若房地產(chǎn)無效供應(yīng)消化不了，無論對財(cái)政、還是銀行來說，這40萬億債務(wù)都是顆定時(shí)炸彈。因此，化解房地產(chǎn)庫存迫在眉睫，當(dāng)務(wù)之急是在源頭上切斷土地?zé)o效供應(yīng)。3月27日，國土部和住建部下發(fā)通知，目的就在于此。

　　從源頭上“卡死”了新增無效土地供應(yīng)后，接下來就要清理在售和在建房屋中的無效供應(yīng)。首先，對于未開發(fā)的、已出讓的住宅開發(fā)用地，通知提出可轉(zhuǎn)作國家支持的產(chǎn)業(yè)用地。例如，一些人口、資源集聚能力有限的二三線、三四線城市，政府好大喜功規(guī)劃了很多CBD、綜合體、商務(wù)區(qū)等用地，需轉(zhuǎn)作他用;其次，調(diào)整現(xiàn)有未開發(fā)住宅的套型結(jié)構(gòu)，以滿足自主性和改善性住房需求;最后，商品住宅開發(fā)用地被整體購買用于棚改安置房和公租房的，可調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件、優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。

　　卡死了新增無效供應(yīng)、消化了存量無效供應(yīng)后，接下來就要提振需求，消化存量的有效供應(yīng)部分，主要手段是降低購房成本，特別是貸款成本。從去年5月、6月央行、銀監(jiān)會(huì)相繼“喊話”，要求銀行支持合理住房需求，到9月 “央四條”，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首套房貸利率，降低商業(yè)性貸款成本是政策主旨。但是，囿于商業(yè)銀行存款成本上升和樓市風(fēng)險(xiǎn)的考量，商業(yè)性房貸利率并無顯著下降，基本上在基準(zhǔn)利率附近小幅浮動(dòng)。

　　因此，今年以來，管理層除了通過降息來直接降低房貸基準(zhǔn)利率水平外，將注意力更多轉(zhuǎn)向了公積金。目前，五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為5.9%，而同期公積金貸款利率為4%。利用公積金貸款，其利率相當(dāng)于商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率打了6.8折。于是，“兩會(huì)”一結(jié)束，住建部便馬不停蹄地召開公積金會(huì)議，內(nèi)容有三：提高公積金貸款額度、降低首付成數(shù)、推進(jìn)公積金異地流轉(zhuǎn)。

　　但是，在屬地管理和本位利益下，公積金異地調(diào)劑余缺，愿望雖好，但難以實(shí)現(xiàn)。越大的城市住房需求越強(qiáng)烈，再加上公積金提取、貸款門檻越來越低，公積金“水位”經(jīng)常“告急”，特別是在松綁政策后。因此，筆者認(rèn)為，大幅提高貸款額(如上海傳言最高140萬)難以實(shí)現(xiàn)。如果提高公積金貸款額度實(shí)現(xiàn)不了，公積金在支持住房需求方面的效果就有限。

　　因此，筆者以為當(dāng)下最有效的政策，還是直接降低商業(yè)房貸首付成數(shù)和稅費(fèi)。二套房貸首付降到40%后，相當(dāng)于首次付款金額降低了33%，確實(shí)有助于改善性住房需求的實(shí)現(xiàn)。目前，很多發(fā)達(dá)國家或地區(qū)(如美國、澳洲、我國香港等)房貸首付比例往往在10%，我國不存在房貸證券化和衍生品，房貸風(fēng)險(xiǎn)可控，降低二套房貸首付比例可行。另外，我國城鎮(zhèn)居民負(fù)債僅占GDP的31%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家76%的平均水平，還有加杠桿的空間，而且居民總體居住質(zhì)量較低，有待通過貸款支持來改善。

　　營業(yè)稅金及附加合計(jì)約占房價(jià)5.5%，約占二手房交易總稅費(fèi)的一半。目前，無論因家庭人口擴(kuò)大、梯次改善居住面積、工作調(diào)動(dòng)換房等，均不會(huì)在首套房購置5年后發(fā)生，故營業(yè)稅全額繳納免征期從5年調(diào)回到2年是合理的。從宏觀調(diào)控“逆風(fēng)向而動(dòng)”的特征、回歸樓市新常態(tài)、支持改善性需求并助力穩(wěn)增長，同時(shí)對于緩解地方債務(wù)，從而避免未來樓市“硬著陸”，造成地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和樓市風(fēng)險(xiǎn)疊加爆發(fā)來說也是必要的。筆者認(rèn)為，從因城施策、樓市分化、一線城市房價(jià)已開始上漲的市場現(xiàn)狀來看，建議降低商業(yè)房貸首付的政策在二三線和三四線城市“落地”，而一線城市則保持原有政策不變。