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在不去除房地產泡沫將威脅中國經濟健康與金融安全已成為決策層共識的情況下，房地產市場的調控業(yè)已演變?yōu)橐粓鰯D泡運動。政府所提出的調整住房結構滿足中低收入階層的住房需求，以及抑制房地產投資過快增長的目標，在擠泡與滿足住房需要雙重目標難以同時滿足的情況下，在實踐過程中也主要變成單向度的抑制房地產市場的規(guī)模擴張。
在這場擠泡運動中，房地產市場因噎廢食，或者手段與目標背離的案例已有很多，最新的案例是土地增值稅從預征制改為清算制。國稅總局近日發(fā)布《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從下月起正式向房地產開發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。把一顆捏在手中已久的石子丟進了房地產行業(yè)的水中。這項1993年出臺的稅種長期以來因為服務于房地產業(yè)拉動中國經濟發(fā)展這一大目標，而在具體的執(zhí)行過程中被化骨綿掌化于無形。
土地增值稅屬于地稅，此前國內各地區(qū)對于土地增值稅部分基本上要求房地產企業(yè)按照預(銷)售商品房收入1%-2%的比例進行預征，部分地區(qū)尚未開始預征，這與通知所強調的30%-60%的累進稅率，不可同日而語。以往土地增值稅的結算一般以開發(fā)項目公司注銷稅務登記作為結算節(jié)點，只要項目公司不注銷，公司就可以長期不進行土地增值稅的結算，但新規(guī)使單期項目也成為結算單位，可見政府要求執(zhí)行增值稅征收的態(tài)度非常明確。
土地增值稅重劍出擊，一個顯而易見的結果是房地產商的成本將急劇上升，越是以低價獲取大量土地的房地產商其囤積與開發(fā)成本也就越高。以萬科為例，萬科三年前開始為土地增值稅的清算提留準備金，從2004-2006年三年，提留的準備金從4000萬提高到9000萬，直至3個億。不用多費神就能想得出這些成本將如何消化，如果可以轉嫁到房價上，房地產商絕對不會好心降低運營成本。恰恰相反，由于土地增值稅扣除項目包括了土地價格與開發(fā)、配套設施等成本，反而給開發(fā)商提供了抬高成本的足夠動力。
回過頭來看，土地增值稅這一稅收是對地方政府收入的補償。由于此前地方政府未實行或未嚴格實行土地的招拍掛政策，使得一些有關系的開發(fā)商土地獲得成本極低，如果政府不通過稅收彌補這塊收入，將使地方政府收入銳減，造成嚴重的財政赤字。通過追償土地增值稅，地方政府失之東隅收之桑榆，使得以往的低價地獲得了與目前的高價地一樣的收入。
征收土地增值稅對于建立公共財政有利，以稅收方式獲得的財政收入將納入預算內，而不會像以往一樣土地收入在預算外或者制度外流轉，導致中央政府完全無法掌控。此舉也可能使房產商的囤地之風有所收斂，以往誰能圈到大量廉價土地誰就能食地而肥的情況有可能得到改觀，地方政府在征稅時繼續(xù)通過或明或暗的優(yōu)惠政策對有關系的房地產商網開一面的成本將上升。
政府的調控目標遠不止此，可能還包括抑制房地產商的土地投機，通過累進稅制鼓勵房地產商將目光從高端住宅轉向中低收入能夠消費的普通住宅，將無法承擔稅收成本的弱質房地產驅除出房地產市場，形成房地產市場由有信譽、資金來源充裕的大房地產商主導市場等等。
可以肯定的是，通過土地增值稅這一項政策要達到數利并收的目標是不現實的，也顯得過于貪婪。按照以往的房地產行業(yè)邏輯，由于土地增值稅抬高了商人的成本，因此商人會選擇多報成本減少征稅額、擴大奢侈住房建筑比例獲取超額利潤回報等方式抵消政策的不利影響。只要有需求，房地產商就沒必要改變目前的贏利模式。
土地增值稅能帶來土地市場的嬗變，能彌補地方政府的土地收入，能在某種程度上改變房地產的經營模式，卻不能增加普通住房的市場供應量與提升普通購房者的利益。事實上，要讓住房滿足大眾購房者的需求，政府需要的是給中低價位商品房交易減稅，是少征甚至停征經濟適用房的土地增值稅，是鼓勵民間個人集資建房的努力，是嚴格甄別經濟適用房的購買對象。只有如此，才能培育普通住宅市場，盤活存量的房地產資源擴大供應量，使房地產商樂于建造普通商品房，并鼓勵房地產領域市場主體的競爭行為沖擊商人對超額利潤的攫取，而所有這些行為的出發(fā)點都是讓利于民、放松對具體市場行為的管制。政府能做到嗎？ |
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