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| 無需逼問開發(fā)成本 小產(chǎn)權房挑明樓市真相 |
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| 2007-06-22 作者：葉檀 來源:每日經(jīng)濟新聞 |
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以非法之身在市場熱銷的小產(chǎn)權房無意間挑開了高房價真相。
圍繞高房價的無數(shù)調控政策與無數(shù)爭議，似乎只是證明了一點，房價是無法調控的。但這是重重煙霧掩蓋下的假相。
所謂“小產(chǎn)權房”，是指建設在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅，按現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。許多媒體、部門急人所急，大聲呼吁小產(chǎn)權就是沒產(chǎn)權，不受法律保護，遭遇糾紛，購房者很可能成為無處聲冤的苦主。建設部已提示風險，國土資源部也拆除沒收了一些小產(chǎn)權房以儆效尤。
難道購買小產(chǎn)權房的人都是不知道保護自己利益的非理性人嗎？
購買的理由只有一個，便宜。統(tǒng)計顯示，北京“小產(chǎn)權房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區(qū)，房價多在每平方米2500元至4000元間，甚至有低至每平米1000元以下的，僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元的商品房價格的25%至30%，同一地區(qū)的小產(chǎn)權房比大產(chǎn)權房價格降低在30%左右。這比政府推出的僅比周邊房價下降10%-15%、數(shù)量稀少的限價房更具吸引力。對于大多數(shù)購房只為自住的中低收入者而言，他們愿意以低價、產(chǎn)權殘缺的方式，換回一套體面的住房，過上有尊嚴的生活。在他們的價值系統(tǒng)中，合適的住房顯然比完整的產(chǎn)權更重要。并且，從披露的事實來看，小產(chǎn)權房的交易市場正在形成，合法渠道遭禁，地下交易就會起到替補作用，以雙方認可的潛規(guī)則貫穿其間。
另一方面來看，小產(chǎn)權房價格如此之低，反證了我國的房價不是不能低。
據(jù)報道，小產(chǎn)權房省去的費用主要是兩部分，一是土地出讓金，二是各種稅費。事實證明，刨去這兩塊費用，住房價格可以壓低70%左右。我們一直爭論房地產(chǎn)商應不應該公布開發(fā)成本，沒有必要了，小產(chǎn)權房已經(jīng)讓真相大白于天下。
對于地價在推高房價中的作用，各利益方從來就沒有得出過一致的結論。國土資源部副部長贠小蘇去年6月表示，國土資源部組織有關單位對40個樓盤作了典型分析，結果顯示，不論是協(xié)議供地方式還是“招拍掛”，地價占房價的比例平均在25%至30%左右。僅隔一月，國研中心宏觀部的一份研究報告卻顯示，2000年到2004年間土地成本上漲50%才是房價上漲的主要動因。
稅費問題更是如此，房地產(chǎn)稅費已成為抑制房價的常用武器，雖然稅費大增而房價大漲，但那些信奉房價上漲是因為打壓不夠的人還在游說稅務部門源源不斷地出臺新的稅收政策。我國房地產(chǎn)三級市場上的稅收幾乎是世界上稅負最重的，從30%到60%稅率為四級累進稅率的土地增值稅，稅率為3%的契稅，稅率為5%的營業(yè)稅（單位和個人轉讓房屋按“銷售不動產(chǎn)”稅目計征營業(yè)稅），稅率為營業(yè)稅7%的城市維護建設稅，稅率為3%教育費附加稅，稅率為0.5‰的印花稅。房屋銷售所得稅：在核定征收方式下的應納稅所得額為房屋轉讓收入，核定征收率為1%；在查實征收方式下的應納稅所得額為財產(chǎn)轉讓所得，即轉讓收入額減除財產(chǎn)原值、合理費用和繳納相關稅費后的余額，稅率為20%�，F(xiàn)在又按折算計在累進稅率為5%-45%的個人所得稅中征稅。上百項稅費的結果必然是房價居高不下。
增加土地與房屋供應、少收甚至不收稅費，會房價應聲急落，這是小產(chǎn)權房告訴我們的事實。
對于小產(chǎn)權房應該如何處置？堵不如疏。我們一直在呼吁建造中國的萊維特小鎮(zhèn)，滿足民眾的住房需求，現(xiàn)在，中國的萊維特小鎮(zhèn)從民間出現(xiàn)了，政府不如順勢而為，讓這些住房盡快合法化。
所以好的辦法應該是：以更多的樓盤降低房地產(chǎn)的利潤空間；以低息暢通的融資渠道盡可能地擴大中低收入購房者的貸款之路；減少低價房的稅費，還利于民；阻止國際資本大規(guī)模購買房產(chǎn)，緩解供需壓力；建立賦權于購房者的質量監(jiān)管體系，以培育房屋審核質量的獨立中介機構，使民眾住上安全房；向所有人開放市場，解決小產(chǎn)權房對開發(fā)主體的不公平難題。 |
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