| |
|
|
|
|
|
|
|
|
| 2007-07-11 作者：葉檀 來源:北京青年報(bào) |
|
|
重慶榮任全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)以來，伴隨著各種城市化規(guī)劃的披露，有兩個(gè)現(xiàn)象讓人難以忽視。
一是沾到重慶板塊的上市公司股價(jià)總體飆升，二是重慶的主城區(qū)房價(jià)急劇上漲，最為人樂道的一個(gè)數(shù)字是9天之內(nèi)房價(jià)上漲7.6％。另據(jù)“中原地產(chǎn)”等房地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)估計(jì)，重慶成為“試驗(yàn)區(qū)”后，全市有超過60%的在售樓盤漲了價(jià)或正在醞釀漲價(jià)，平均漲幅在每平方米200元－300元。
很快，房價(jià)飆升被指責(zé)為開發(fā)商玩弄概念游戲的一個(gè)陽謀。即便我們承認(rèn)這是個(gè)陽謀，也應(yīng)該看看陽謀出爐的條件是什么，政府才能對(duì)癥下藥，而非指東打西。
首先，我們必須承認(rèn)，在試驗(yàn)區(qū)的名義下，有關(guān)重慶概念的投資品種因?yàn)閮r(jià)格上漲預(yù)期有了升值可能而受到追捧。房地產(chǎn)與股票作為目前最重要的投資品種，在重慶成為改革區(qū)一年之前價(jià)格就已經(jīng)上漲。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)是重慶、成都房地產(chǎn)去年上漲20%。相比而言，股市板塊預(yù)期更早，從去年開始，渝開發(fā)、渝三峽等重慶上市公司就以重組模式成為輪漲的領(lǐng)頭板塊。成為試驗(yàn)區(qū)之后，重慶板塊龍頭股更是成為抗跌熱點(diǎn)，走勢(shì)明顯強(qiáng)于大盤。
理解了投資預(yù)期之后，就能夠明白重慶房價(jià)的上漲動(dòng)因，首先是由于重慶房地產(chǎn)在許多人眼中具備了投資價(jià)值，這才有了噬腥而來的投資者炒作的可能。其次，城市化加大了商品房的需求，土地流轉(zhuǎn)的行政工程將使土地價(jià)格逐步上漲，投資者的跟風(fēng)炒作將使重慶樓市進(jìn)入上漲周期。
重慶市政府的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌大體思路包括：轉(zhuǎn)移近1000萬農(nóng)村富余勞動(dòng)力進(jìn)城，使其由農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民；與此同時(shí)，在農(nóng)村實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集約化、規(guī)�；Ｕ限r(nóng)民增收。重慶的城市化將使目前占80%的農(nóng)村居民逐步地轉(zhuǎn)移到城市之中，如果1000萬農(nóng)村富余勞動(dòng)力的20%購置城市商品房，也將有200萬的剛性需求。當(dāng)然，為了解決這一問題，政府在“一小時(shí)城市圈”規(guī)劃了30多個(gè)有特色的工業(yè)園區(qū)，準(zhǔn)備把農(nóng)村青壯年勞力都轉(zhuǎn)移到這些園區(qū)。這就意味著大多數(shù)農(nóng)村勞動(dòng)力不會(huì)成為商品房市場(chǎng)的購買者，而是政府規(guī)劃區(qū)內(nèi)的勞動(dòng)者與限價(jià)房的消費(fèi)者。
但其中部分高收入者已經(jīng)或者即將購置主城區(qū)房產(chǎn)，成為重慶中心城區(qū)的主力居民。同時(shí)，也有看好重慶房價(jià)的外地投資客將投資重慶主城區(qū)的房地產(chǎn)，目前的銷售數(shù)據(jù)印證了這一點(diǎn)。試驗(yàn)區(qū)與城市化提供了兩撥兒商品房的消費(fèi)者，一是看好重慶未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外來客，二是重慶農(nóng)村中的富裕階層。財(cái)富梯度效應(yīng)開始顯現(xiàn)，區(qū)縣和市外等非主城居民的外來投資比例明顯增多。
撥開媒體對(duì)“重慶土地新政”的過度解讀，所謂“將帶來新中國成立以來第三次土地革命”的評(píng)價(jià)過高，名不副實(shí)。重慶土地變革的主要方法是置換，將原農(nóng)村宅基地的20%建立集約型的容積率高的農(nóng)村社區(qū)，將剩下的80%的宅基地指標(biāo)置換為城市建設(shè)用地，相當(dāng)于土地空間挪移，在保證土地總面積不變、耕地性質(zhì)不變、糧食產(chǎn)量不變的前提下，增加城市建設(shè)用地。
這是一場(chǎng)政府主導(dǎo)下的新農(nóng)村變革，是在不涉及土地產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，在給定的范圍內(nèi)進(jìn)行試驗(yàn)——這從當(dāng)?shù)貒临Y源局對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的嚴(yán)厲禁止就可以看得出來——以期降低城市化的成本的同時(shí)，使農(nóng)民順利轉(zhuǎn)變身份。這不是一場(chǎng)放開土地產(chǎn)權(quán)的革命，而是一場(chǎng)關(guān)于土地流轉(zhuǎn)即農(nóng)民土地使用權(quán)的部分改良，農(nóng)民獲得基本保障，政府獲得的是集約化的土地所有權(quán)和使用權(quán)，在權(quán)力與土地使用權(quán)之間的置換仍是不平等的。以土地收益支付城市化改革成本，將成為政府試驗(yàn)的主要路徑。
不過，土地新政常常過猶不及，這方面教訓(xùn)已經(jīng)足夠沉重。重慶房價(jià)進(jìn)入了上升通道，如果重慶房價(jià)脫離現(xiàn)實(shí)就此坐上云霄飛車，重慶新政很有可能成為新一輪圈地新政與房改新政，這將會(huì)給當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)帶來嚴(yán)重的不良影響，最終妨礙農(nóng)村城市化的步伐。
尤其值得注意的是,重慶以往數(shù)年房價(jià)比較穩(wěn)定的一個(gè)重要原因是力保保障型住房的土地供給，普通商品房和廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地占居住用地的88%，同時(shí)先后推出商品房銷售聯(lián)機(jī)備案、房屋銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)信息公示、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等一系列科學(xué)而規(guī)范的管理制度。因此，為了繼續(xù)保證廣大普通市民的住房需求，此次重慶土地新政，不應(yīng)放棄保障性住房的優(yōu)先地位，以及以消費(fèi)者利益為上的主旨。同時(shí)，作為改革試驗(yàn)區(qū)，重慶完全可以再進(jìn)一步放開農(nóng)民土地使用權(quán)價(jià)格，適當(dāng)放開市場(chǎng)化沽價(jià)，使農(nóng)民有機(jī)會(huì)更多分享土地流轉(zhuǎn)收益，而不是走政府牢牢控制土地價(jià)格的老路。 |
|
|
|
|
|
|
|