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| 2007-07-25 楊白勞 來源:第一財經(jīng)日報 |
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房價高企、民眾買房難不只是困擾中國的難題，就連發(fā)達(dá)國家英國也對此頭痛不已。據(jù)新華社昨天報道，英國政府準(zhǔn)備今后3年內(nèi)投入80億英鎊建造至少18萬套“買得起”的新住房，還有每年建造4.5萬套屬于福利住房性質(zhì)的“社會住房”。80億英鎊不是個小數(shù)字，英國政府可謂是祭出一記狠招。
應(yīng)該說，雖然國情不同，但中英兩國近年來面臨的房地產(chǎn)矛盾有頗多相似之處。1998年住房體制改革以來，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一輪快速發(fā)展，在這一過程中，住宅產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化步子邁得很大，取得了很大的成績。但另一方面，在自居需求、投資需求、投機(jī)需求以及外資大量涌入的背景之下，房價增幅過高，出現(xiàn)了普通居民尤其是中低收入群體買房難的問題。與此同時，住房保障卻嚴(yán)重滯后，等于說中國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是“一條腿”在走路。出現(xiàn)諸多矛盾，自然在所難免。
而英國在布萊爾當(dāng)政的10年中，英國房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了一波繁榮期，房價漲了3倍多，造成很多年輕人和低收入者無力購房。其實，英國房價的上漲具有全球背景，自2005年美國高科技神話破滅、納斯達(dá)克崩盤后，房地產(chǎn)業(yè)接過高科技業(yè)的“接力棒”，成為推動發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。但英國和美國調(diào)控房地產(chǎn)的方式具有明顯差別，自2004年至2006年，美國主要通過17次加息，有效抑制了樓市過快增長的勢頭，并在今年初引爆了次級房貸危機(jī)；而英國則把調(diào)控重點放在增加中低價住宅的有效供應(yīng)上，如上述所言。
應(yīng)該說，英國的房地產(chǎn)政策非常具有典型意義。就此次英國出臺大規(guī)模興建“平價房”和福利住宅的政策而言，筆者認(rèn)為有三點可供我國借鑒。首先，調(diào)控重點以住房保障為主，而非抑制需求、干預(yù)房價、扭曲市場。過去10年，倫敦新建住宅用房減少27%而需求卻非常旺盛。手持巨額英鎊的英國和國外買家，把英國房價哄抬到兩年來的最高點，近期倫敦房價在幾個月內(nèi)幾乎上漲了10%。這一點與我國的樓市熱點城市如深圳非常相似。我國調(diào)控政策的重要一點是抑制投資需求、打壓投機(jī)需求，包括開征二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、個調(diào)稅，以及不斷加強(qiáng)的“限外政策”等。而英國的做法是，不去刻意打擊旺盛的需求，也不限制外國人在大城市買房，而是把重點放在大建中低價住宅，通過加強(qiáng)住房保障而把弱勢群體從高房價的泥沼中解救出來。
其次，由政府主導(dǎo)，大規(guī)模、強(qiáng)有力地增加中低價住宅。從中央層面看，我國一直很重視弱勢群體的住房問題，比如早在1998年住房體制改革的“23號文”中，就已明確規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用房是住宅供應(yīng)的主體”�？墒聦嵣希�(jīng)濟(jì)適用房從來都沒成為過供應(yīng)主體，其年竣工套數(shù)占全部住宅竣工套數(shù)的比重，由1999年的約25%，一步步降至2005年的約8%。有關(guān)方面沒能有效監(jiān)督，地方政府也不愿增加投入。英國宣布三年建造至少18萬套“平價房”，是由議院通過的財政預(yù)算做硬性支持的，按過去幾年英國年均新建20萬套住宅計算，未來三年“平價房”和社會住宅占住宅供應(yīng)總量的比例分別為30%和22.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國經(jīng)濟(jì)適用房的占比。雖然我國的財政支持力不如英國強(qiáng)，但我國經(jīng)濟(jì)適用房和限價房的建設(shè)規(guī)模還未達(dá)到合理水平，有待進(jìn)一步提高。
最后，英國的“平價房”和福利住房在選址上，一般采取分散化的方式。按照英國以前的經(jīng)驗，政府通過規(guī)劃手段，強(qiáng)制要求新的住宅建設(shè)項目必須有一定的低收入居民住房，這個比例一般占項目建設(shè)總量的15%~50%。這與美國的做法相似，美國多數(shù)州規(guī)定，開發(fā)商建造的住宅項目中須有15%左右的建筑面積用于以低于市場的價格租售給中低收入群體。分散建房可以有效解決原來公房建設(shè)中存在的眾多社會問題，有利于協(xié)調(diào)社區(qū)的貧富分化，有助于社會和諧。值得關(guān)注的是，目前國內(nèi)的部分城市已經(jīng)開始進(jìn)行政策性住宅的分散化建設(shè)，如近日出臺的《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》中規(guī)定，三環(huán)以外的普通住宅項目須配建15%的兩限房和保障性用房。這是一種很好的嘗試。 |
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