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| “高地價(jià)未必高房?jī)r(jià)”是什么思維 |
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| 2007-09-13 作者：東方愚 來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 |
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廣東是一個(gè)盛產(chǎn)“地產(chǎn)名言”的省份，這一次締造名言的是廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波。在9月11日富力地產(chǎn)以18729元/平方米拍得廣州白云區(qū)云祥路地塊、博得“廣東地王”稱號(hào)后，面對(duì)市場(chǎng)對(duì)于地價(jià)上漲抬高樓價(jià)的質(zhì)疑，黃文波稱，“地價(jià)和房?jī)r(jià)沒(méi)有直接關(guān)系”“地價(jià)高未必會(huì)推高房?jī)r(jià)”�！案叩貎r(jià)未必高房?jī)r(jià)”，著實(shí)是令人啼笑皆非的言論。黃副局長(zhǎng)對(duì)其“名言”的詮釋是，房?jī)r(jià)漲跌是由市場(chǎng)供需決定的，“零地價(jià)也可能導(dǎo)致高房?jī)r(jià)”。給自己的言論套上“市場(chǎng)供需”的高帽子，浸淫其中的偽市場(chǎng)思維和意識(shí)盡現(xiàn)。
拿富力剛拍得的新地塊來(lái)說(shuō)，18729元/平方米的地價(jià)，意味著樓盤建成后，售價(jià)至少要在2.5萬(wàn)/平方米以上，才可能盈利。如果按照黃副局長(zhǎng)的思路，面對(duì)如此昂貴的售價(jià)，屆時(shí)由于大多數(shù)購(gòu)房者的“需求不足”，富力可能順勢(shì)將房?jī)r(jià)給降到2.5萬(wàn)/平方米以下或更低？
誠(chéng)然，單一地塊的天價(jià)，不代表地產(chǎn)市場(chǎng)的整體面貌，也不能代表拿地公司的全部目標(biāo)。同時(shí)并不排除其高價(jià)拿地是沖著“地王效應(yīng)”，像之前的蘇寧環(huán)球、豫園商城、萬(wàn)科等，高價(jià)競(jìng)得地王稱號(hào)的同時(shí)，品牌價(jià)值自然隨之提升。但是，我們必須看到，現(xiàn)在高價(jià)拿地的，大都是大型的上市房企，他們?cè)谛袠I(yè)內(nèi)擁有較重的話語(yǔ)權(quán)，其行為特征及買賣價(jià)，對(duì)市場(chǎng)定價(jià)有著相當(dāng)?shù)挠绊懥Α?BR> 近幾年來(lái)的土地競(jìng)拍，鮮有非上市公司競(jìng)標(biāo)。一旦準(zhǔn)備競(jìng)標(biāo)或競(jìng)標(biāo)成功，這些上市公司便緊鑼密鼓增發(fā)圈錢，額度與頻率令人瞠目。金地、保利、富力、萬(wàn)科、金融街，走馬燈般掀起增發(fā)熱潮。金地集團(tuán)兩月內(nèi)增發(fā)兩次，融資額分別為45億元、180億元。保利地產(chǎn)IPO時(shí)募資只有20多億元，不久前增發(fā)融資竟高達(dá)68億元。
一邊通過(guò)增發(fā)在股市里輕而易舉圈錢，另一方面在終端市場(chǎng)推高房?jī)r(jià)，如此“甜頭”誘惑之下，拿地成本高一些、再高一些，房地產(chǎn)商樂(lè)此不疲地通過(guò)土地將房地產(chǎn)和股票中可能存在的泡沫結(jié)合在了一起。房地產(chǎn)行業(yè)這種“強(qiáng)者愈強(qiáng)”和“雙泡沫”的特征，成為地產(chǎn)商肆無(wú)忌憚向投資者轉(zhuǎn)嫁成本的催化劑。
如今不少上市房企公開聲稱，自己的土地儲(chǔ)備足夠開發(fā)10年、20年，顯然，這種囤地手段將國(guó)家有關(guān)土地方面的法律規(guī)定置之度外。而北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的研究表明，目前國(guó)內(nèi)土地價(jià)格過(guò)高，已嚴(yán)重透支未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格，未來(lái)三年內(nèi)，房?jī)r(jià)必須保持15%~18%的增長(zhǎng)率，才有可能支撐目前的地價(jià)。廣州房?jī)r(jià)“跑步向前”的跡象明顯，2003年廣州住宅均價(jià)為3888元/平米，2006年均價(jià)已升致6315元，漲幅達(dá)63%。
地價(jià)與房?jī)r(jià)的因果關(guān)系如此簡(jiǎn)單、土地出讓模式的不合理如此明了，然而在廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波眼中，卻成了“沒(méi)有直接關(guān)系”，平淡的口氣背后，是政府部門對(duì)房?jī)r(jià)上漲的置若罔聞，對(duì)中低收入者購(gòu)買力不足的視而不見。
回顧一下以前的“名言締造者”吧，廣州市長(zhǎng)張廣寧也曾勸市民“不要急著買房”，然后廣州房?jī)r(jià)卻扶搖直上；去年5月初，時(shí)任廣東省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)林浩坤針對(duì)房?jī)r(jià)高企，建議市民“三年后再買房”，當(dāng)時(shí)廣州一手住宅均價(jià)為6097/平方米，一年后的今年8月，廣州新建商品住宅成交均價(jià)為9905元/平方米。
房?jī)r(jià)高企成為普通市民心中無(wú)法抹去的痛，高房?jī)r(jià)背后，是地價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，以及“面粉貴過(guò)面包”形勢(shì)下的跑馬圈錢和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。而比高房?jī)r(jià)和高地價(jià)更揪人心痛的，則是“高地價(jià)未必高房?jī)r(jià)”的名言締造者。 |
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