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| 2007-11-21 作者：王子鵬 來源:中國房地產(chǎn)報 |
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說起深圳近期房價，怎一個“跌”字了得。點開深圳房產(chǎn)各相關(guān)網(wǎng)頁，雖不是“滿紙荒唐言”，卻免不了“一把辛酸淚”。在經(jīng)歷了上半年的瘋狂上漲之后，至少在輿論上，深圳房價已經(jīng)“下跌”到了快要崩盤的地步，甚至有預言稱這種趨勢將從珠三角蔓延到長三角。
還好，北京坐鎮(zhèn)的“糖三角”似乎依然“挺好”，一南一北，冰火兩重天，房價走勢越發(fā)詭異。
更詭異的還在后頭。與大家的心理感受相反，國家發(fā)改委的調(diào)查卻顯示深圳房價不僅沒降，而且漲了，漲得還不少。調(diào)查顯示，今年10月，深圳房屋銷售價格同比上漲19.5%，高于全國70個大中城市平均水平10個百分點，其中新建商品住宅同比上漲16.8%，居第五位，二手房上漲21.1%，名列第一。如果說這么高的同比漲幅主要是上半年房價上漲過猛的“成果”，那么環(huán)比數(shù)字就是當期的漲幅。三項數(shù)字的環(huán)比分別為1.5、2.4和-0.3，也就是說，與9月相比，只有二手房市場房價略有下降，深圳房價仍然在上漲。如果參照一下北京的數(shù)字，就會發(fā)現(xiàn)南北對比，不僅不是一邊倒，甚至仍然是雙峰聳峙分庭抗禮的對峙局面。
國家發(fā)改委發(fā)布的全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)，是目前房地產(chǎn)領(lǐng)域最重要當然也是最具權(quán)威性和參考價值的數(shù)字，它所反映的情況至少不會偏離市場的真實情況太遠。之所以會出現(xiàn)和人們的心理感受反差如此之大的情況，筆者以為，主要是心理預期的作用。也就是說，深圳房價與其說跌了，不如說大家希望它跌了；能跌4%，大家就覺得它應該跌40%；深圳能跌，珠三角就能跌，長三角就能跟著晃悠。大家的想象力，便可以如此遞進。
作為一個唯物主義者，我們似乎不應該相信“精神變物質(zhì)”這類“神話”，但房地產(chǎn)是個例外。作為一個“信心期貨市場”，如果大家都覺得它要跌、深跌、連續(xù)跌，一旦這種心理影響到了資金，那么它就離“倒霉”不遠了。購房者會持幣觀望，投資者會急于脫手，開發(fā)商不敢捂盤，供應增加，需求減少，房價下降。
樓市雖然不是股市，但到了一定高位也會出現(xiàn)盤整。經(jīng)歷了上半年的暴漲，深圳關(guān)內(nèi)新盤均價突破2萬元，不僅突破了大部分置業(yè)者的承受能力，也刺破了包括監(jiān)管層在內(nèi)的心理極限。要不降一點，基本是“沒法交代”。樓市在一定程度上同樣也是政策市，從7月開始，深圳房價就開始降了，開始大家還猶猶豫豫著不信，等到信了，轉(zhuǎn)眼4個多月過去了。信有信的理由。支撐上半年房價上漲的，主要是投資/投機資本，投機資本對市場、政策的變化非常敏感，“風緊”馬上“扯呼”。同時，房價上漲過快，脫離了市場的真實購買力，以前大家都是炒家，房價不過是個拋來接去的繡球，現(xiàn)在要落到實處，最終接盤的消費者必須有真金白銀才行。在消費需求因高房價冷卻下來的時候，“繡球”要接過來，最終只能回歸市場真實水平。也就是說，在這場資本游戲中，一旦沒人接盤，轟轟烈烈的“大牛市”即告結(jié)束。
深圳房價漲得快，無非是三個理由：港人置業(yè)、本地消費提升、土地資源稀缺。但港人還沒到人人都來買一套的地步，需求只能慢慢釋放，現(xiàn)在著急過來的，投機的居多，消費的居少；本地需求有限，有錢的人不缺房，沒錢的買不起房，鬧得歡的大部分都是炒家；土地稀缺沒錯，政府發(fā)出信號，增加供地面積，“十一五”期間，還將有14萬套保障性住房供應市場。這種情況下，深圳房價出現(xiàn)盤整甚至短期下跌無疑是可能的。
但是，那種降40%、崩盤的結(jié)論恐怕為時過早，或者說根本沒有可能。前文說的三個理由，并非子虛烏有，只是房價一騎絕塵，跑得太快，真實需求跟不上來。在市場機制回復理性的情況下，兩者會自動尋找市場的均衡點，筆者認為，按照國家發(fā)改委的最新數(shù)據(jù)，房價環(huán)比1.5%的漲幅大致反映了這種調(diào)整過程。
之所以會出現(xiàn)北京猛漲、深圳猛跌這種“天傾西北、地陷東南”的“亂象”，一部分媒體也起到了推波助瀾的作用。房價漲得太快，大家都擔心要跌，一旦有風吹草動，這種心理馬上就會得到加強。一些報道往往以偏概全，通過暗示等手法，把個別樓盤的降價行為描繪成整體的房價走勢，甚至通過錯誤的計算、偷換概念、引喻失義誤導讀者。同時，南方的開發(fā)商比較實際，各自為戰(zhàn)，見勢不好斜刺里單槍匹馬殺出去是情理之中的事，體現(xiàn)在市場價格上就比較混亂，有硬扛的也有變著花樣降價的。相比之下，北京的開發(fā)商就比較“抱團”，誰敢?guī)ь^降價不被板磚砸死也得被口水淹死。不過，深圳開發(fā)商的這種“亂象”給深圳人帶來了好處，北京開發(fā)商的“精誠團結(jié)”害的是北京的老百姓。
由于統(tǒng)計口徑、數(shù)據(jù)來源的不同，任何一個數(shù)據(jù)都可能與事實存在不小的偏差，重要的是對各種數(shù)據(jù)、資料、報道要加以甄別和篩選，剔除自己的主觀愿望，盡量客觀�！白尫績r跌得更猛烈些吧”也是筆者的心愿，想歸想，不能當真。 |
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